เฟรเซอร์สฯรับต่างชาติย้ายฐานผลิตลุยลงทุนเมืองอุตสาหกรรม4.6พันไร่

ภาวะเศรษฐกิจโลกที่เปลี่ยนแปลงไปตามบริบทการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศ  รวมถึงปัญหาปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ (Geopolitics)  ส่งผลต่อแนวโน้มการย้ายฐานผลิตและการลงทุนมุ่งหน้าสู่ประเทศไทยในการเป็นฐานการผลิตที่มีศักยภาพของระบบซัพพลายเชนรองรับ เป็นทั้งโอกาสและนำมาซึ่งการแข่งขันอย่างรุนแรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม ที่ธุรกิจต้องเตรียมพร้อมรับมือ

นายโสภณ ราชรักษา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) จำกัดหรือ FPIT กล่าวว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมในปี 2566 ยังคงเติบโตต่อเนื่องจากเศรษฐกิจไทยที่มีแนวโน้มขยายตัวหลังวิกฤติโควิด-19 แม้ว่าการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกจะส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออก แต่ภาคอุตสาหกรรมบางกลุ่มยังสามารถเติบโตได้ดี 

ประกอบกับการย้ายฐานและขยายการลงทุนมายังประเทศไทยมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา จึงเป็น “โอกาส” ในการสร้างการเติบโตจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์การเมืองในหลายประเทศทั่วโลก เอื้อประโยชน์ต่อประเทศไทยในการเป็นฐานการผลิต

“หลังเกิดการเปลี่ยนแปลงตั้งแต่ระดับโลก ระดับภูมิภาค ระดับประเทศ และลงไปถึงระดับอุตสาหกรรมในแต่ละประเภท ที่มีการเปลี่ยนแปลงจากแนวคิดโลกรวมกันเป็นหนึ่ง แต่จากปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์การเมืองโลก วิกฤติโควิด ทำให้เกิดแนวคิดที่ปลดล็อกซัพพลายเชนเพื่อแก้ปัญหาทำให้เกิดการย้ายฐานผลิตและการลงทุน ซึ่งไทยเป็นประเทศหนึ่งในภูมิภาคอาเซียนที่การลงทุนระดับโลก อาทิ ไต้หวัน ยุโรป ที่มองการลงทุนในจีนเริ่มย้ายฐานผลิตออกมา”
 

3ปัจจัยท้าทายอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรม

อย่างไรก็ดี แม้ไทยจะเป็นตลาดศักยภาพ แต่มี 3 ปัจจัยที่เป็นความท้าทายของอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรม  ปัจจัยแรก เกิดจากพฤติกรรมของผู้เช่า หรือ ลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมต้องการอาคารระดับ 2,000-3,000 ตร.ม.  แต่กลุ่มลูกค้าใหม่ที่ย้ายฐานการผลิตจากจีน ต้องการพื้นที่ระดับ 5,000-6,000 ตร.ม. รวมทั้งมีอุตสาหกรรมใหม่เกิดขึ้นอย่าง “อีคอมเมิร์ซ” ทำให้รูปแบบการใช้อาคารแตกต่างไปจากเดิม 

ปัจจัยที่สอง การแข่งขันรุนแรงขึ้น จากการเข้ามาของคู่แข่งทั้งในประเทศและต่างประเทศ และปัจจัยที่สาม คือ ความท้าทายทางด้านต้นทุน ที่ดินและการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น 20-30% ขณะเดียวกันที่ดินในการพัฒนาอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรมหายากขึ้น เพราะมีการลงทุนขยายคลังสินค้าย่านบางพลี บางนา และสมุทรปราการ รวมทั้งในโซนอีอีซีจำนวนมาก

ชูยุทธศาสตร์ “เราพร้อม-เราต่าง”

จึงเป็นที่มาของการขับเคลื่อนธุรกิจของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล  ภายใต้ยุทธศาสตร์ “เราพร้อม-เราต่าง” เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน โดยใช้โรงงานและคลังสินค้าที่มีอยู่แบบ On Demand พร้อมต่อยอดการให้บริการด้วยการส่งมอบโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าคุณภาพสูงแบบสำเร็จรูป (Ready-Built) และสร้างความต่างในการให้บริการ Specialized Facility ที่มีความพิเศษเฉพาะตัวตรงตามความต้องการของลูกค้าแต่ละรายในรูปแบบสร้างความต้องการของลูกค้า (Built-to-Suit)

ขณะเดียวกัน เฟรเซอร์สฯ ได้พัฒนาโซลูชันสินค้าและบริการรูปแบบใหม่ เพื่อเติมเต็มดีมานด์ใหม่ของตลาด ด้วยการพัฒนาอาคารอุตสาหกรรมแบบ "สร้างตามฟังก์ชันพร้อมใช้” หรือ “Built-to-Function”

“จากนี้ไปเราหยุดการพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูป เพราะมีสต็อกเพียงพอกับความต้องการลูกค้าแล้ว ส่วนอาคารอุตสาหกรรม แบบสร้างตามฟังก์ชันพร้อมใช้ดำเนินการไปอีก 2-3 ปี รองรับลูกค้าที่ย้ายฐานการผลิตมาหลังจากนั้นเน้นสร้างความต้องการของลูกค้าเป็นหลักส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดใหญ่ที่เช่าระยะยาว 10 ปีขึ้นไป”

ขยายไลน์ธุรกิจใหม่สร้างรายได้เพิ่ม

สำหรับแผนสร้างการเติบโตในอนาคต บริษัทมีแผนขยายสินค้าและบริการให้หลากหลายและครบวงจรในอีก 3-5 ปีข้างหน้าเพื่อครอบคลุมความต้องการของลูกค้าทุกขนาดและทุกกลุ่มธุรกิจ  ประกอบด้วย การพัฒนาโลจิสติกส์ขนาดเล็กในเมือง ซึ่งเป็นโมเดลธุรกิจรูปแบบใหม่ เปิดโอกาสให้ภาคอุตสาหกรรมใช้พื้นที่ภายในเมือง และเพิ่มความรวดเร็วในการขนส่งเร็วขึ้น รองรับธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ที่มีการเติบโตแบบก้าวกระโดด 

“เราอยู่ระหว่างการทดลองเพื่อให้สามารถให้บริการในพื้นที่ใจกลางเมืองอย่างสาทรได้ภายใน 15 นาทีเพื่อเป็นศูนย์กระจายสินค้าขนาดเล็กเข้าสู่ในเมือง”

ขณะเดียวกันพัฒนาอาคารโรงงาน-คลังสินค้า และโลจิสติกส์พาร์คในพื้นที่ยุทธศาสตร์อย่างต่อเนื่อง พร้อมต่อยอดพัฒนาพื้นที่อุตสาหกรรม และเมืองอุตสาหกรรมที่รวมโรงงาน คลังสินค้า คอมเมอร์เชียล และที่อยู่อาศัย ไว้ในพื้นที่เดียวกัน เพื่อยกระดับและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพื้นที่ สร้างความยั่งยืนให้กับภาคอุตสาหกรรมซึ่งแนวทางดังกล่าวเป็นการย่อและขยายตัว เพื่อขยายธุรกิจใหม่ โดยอาศัยประสบการณ์32ปีในการพัฒนาอาคารอุตสาหกรรม เพื่อเพิ่มรายได้จากการเช่ามาสู่การขายมากขึ้นในอนาคต

อัด4พันล้านผุดเมืองอุตสาหกรรม4.6พันไร่

สำหรับ การพัฒนา “เมืองอุตสาหกรรม” ขนาด 4,600 ไร่ บนถนนบางนา-ตราด จ.สมุทรปราการ มูลค่าลงทุนกว่า 4,000 ล้านบาท โดยคอนเซปต์ของเมืองอุตสาหกรรมในอนาคต จะมีพื้นที่สำนักงานขนาด 3-4 ชั้น ในราคาเช่าเฉลี่ย 200-300 บาทต่อตร.ม.  ต่ำกว่าอัตราเช่าในเมืองสูงถึง 1,000 บาท ต่อตร.ม. นอกจากนี้ จะมีการพื้นที่รีเทล ที่อยู่อาศัย ซึ่งเฟรเซอร์ส ฯ มีความเชี่ยวชาญเข้าไปเสริม 

“เมืองใหม่ที่เกิดขึ้นนี้ ถือเป็นครั้งแรกในประเทศไทยที่มีคอมมูนิตี้เข้าไปอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมที่อยู่ใกล้เมือง ใกล้สนามบิน เพื่อขายลูกค้าที่ทํางานในพื้นที่ ที่พักพนักงาน และสร้างเพื่อการขายทั่วไป คาดเปิดตัวปลายปีนี้”

โดยใน 3 ปีข้างหน้า เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล จะมีพื้นที่ภายใต้การบริหาร 4 ล้านตร.ม. จากปีนี้อยู่ที่ 3.5 ล้านตร.ม. คิดเป็นมูลค่าทรัพย์สิน 1 แสนล้านบาท มีอัตราการเช่า 86-90%  มีรายได้จากค่าเช่า 7,000 ล้านบาทต่อปีไม่รวมรายได้อื่นๆ โดยใช้งบลงทุน 3 ปี รวม 30,000 ล้านบาท