ดอกเบี้ยขาขึ้น-LTV-DSR-ฉุดกำลังซื้อพฤกษาปรับพอร์ตมุ่งแนวราบ-พรีเมียม

อุเทน โลหชิตพิทักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง ตลาดที่มีการเติบโตดียังคงเป็นแนวราบ ประกอบด้วย บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ แต่ต้องยอมรับว่าภาพรวมได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อชะลอตัว จากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น  มาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (แอลทีวี) การกำหนดภาระหนี้ต่อรายได้ (debt service ratio: DSR) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแนวทางดูแลความเสี่ยงเชิงระบบ เพื่อดูแลการก่อหนี้ใหม่ ลดการก่อหนี้เกินตัว ให้ลูกหนี้มีรายได้หลังชำระหนี้เพียงพอต่อการดำรงชีพ

ดังนั้น พฤกษา จึงต้องกระจายความเสี่ยงในการปรับพอร์ตสินค้าที่จะเปิดใหม่ โดย 1ใน3 จะเน้นเซ็กเมนต์พรีเมียม ระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ส่วน 2ใน3  เป็นเซ็กเมนต์กลาง-ล่าง ซึ่งเป็นจุดแข็งของพฤกษาที่เน้นสร้างที่อยู่อาศัยที่ผู้คนสามารถเข้าถึงได้ 

โดยครึ่งปีหลังมีแผนเปิดตัว 17 โครงการ มูลค่ารวม 19,000 ล้านบาท เป็นแนวราบ 15 โครงการ มูลค่า 13,500 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 2 โครงการ มูลค่า 5,500 ล้านบาท ซึ่งการเปิดตัวโครงการใหม่ปีนี้ยังเป็นไปตามแผนเพิ่มสัดส่วนสินค้ากลุ่มพรีเมียมขึ้น 30%

“แม้ยอดโอนครึ่งปีแรกไม่ถึงเป้า ส่วนหนึ่งเพราะเป็นช่วงโลว์ซีซันธุรกิจอสังหาฯ แต่เชื่อว่ายอดโอนเพิ่มขึ้นช่วงครึ่งปีหลัง ซึ่งมักจะสูงกว่าครึ่งปีแรก โดยสถิติอสังหาฯ จะมียอดโอนครึ่งปีแรก 40% ครึ่งปีหลัง 60% ฉะนั้นการที่ยอดโอนของพฤกษาครึ่งปีแรกอยู่ที่ 39% ของเป้าหมายจึงไม่น่าเป็นกังวล"
 

 ทั้งนี้ ส่วนที่เหลือจะสามารถรับรู้ได้ช่วงครึ่งปีหลังจากคอนโดที่สร้างเสร็จและคอนโดที่พร้อมอยู่ ซึ่งที่ผ่านมาบริษัทมียอดการปฏิเสธสินเชื่อต่ำ 5-6% เนื่องจากบริษัทได้คัดเลือกคนซื้อเพื่อให้มั่นใจว่าลูกค้าจะสามารถกู้ผ่านทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อต่ำ

อย่างไรก็ดี แนวโน้มครึ่งปีหลังตลาดอสังหาฯ ยังคงเติบโต สังเกตได้ครึ่งปีแรกทำยอดขายได้ 9,116 ล้านบาท เติบโต 38% ยอดโอน 11,680 ล้านบาท เติบโต 42% ซึ่งยอดขายและยอดโอนส่วนใหญ่มาจากโครงการแนวราบ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว สะท้อนความแข็งแรงของตลาดบ้านเดี่ยวที่เกิดจากพฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยนไป เลือกที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่มากขึ้น และการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าทำให้การเดินทางสะดวกส่งผลให้คนย้ายออกไปนอกเมืองมากขึ้นด้วย “ราคาที่จับต้องได้”

“บริษัทพยายามออกแบบที่อยู่อาศัยให้สามารถลดราคาบ้านลง ทำให้ลูกค้าสามารถกู้ซื้อได้ง่ายตามเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยิ่งดอกเบี้ยสูงขึ้นเป็นภาระผู้กู้ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น ดังนั้นการเลือกซื้อบ้านที่เหมาะสมกับกำลังซื้อเป็นคำตอบสำหรับคนอยากมีบ้าน ทางบริษัทกำลังออกแบบบ้านใหม่ออกมาเพื่อรองรับลูกค้ากลุ่มนี้”

ในเชิงกลยุทธ์บริษัทเน้นการสร้างคุณค่า ออกแบบพื้นที่ ฟังก์ชั่นให้คุ้มค่า เฟอร์นิเจอร์ในบ้านที่ยืดหยุ่นในการใช้งาน ในชีวิตประจำวัน เช่น เป็นทั้งห้องรับแขกและห้องนอน สามารถลดขนาดพื้นที่ลงโดยไม่กระทบต่อการอยู่อาศัย มีราคาเหมาะกับกำลังซื้อของลูกค้าท่ามกลางต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น 10-11% 

อย่างไรก็ตาม หวังว่า รัฐบาลใหม่จะเข้ามาช่วยลดต้นทุนพลังงานในครึ่งปีหลังทำให้ต้นทุนก่อสร้างไม่เพิ่มขึ้น ลดผลกระทบที่เกิดกับราคาวัสดุก่อสร้าง

อุเทน ระบุว่า สิ่งที่กังวลและอยากฝากรัฐบาลใหม่คือปัญหาหนี้สินครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอาจฉุดรั้งการขยายตัวของเศรษฐกิจ เพราะรายได้ส่วนใหญ่ต้องเอาไปจ่ายคืนหนี้แทนการเอาไปใช้จ่ายซื้อสินค้าและบริการ 

"หนี้ครัวเรือน เป็นปัญหาที่แก้ยาก ต้องเริ่มจากการการสร้างรายได้ ลดค่าใช้จ่าย  นโยบายพรรคการเมืองที่หาเสียงไว้หากได้เป็นรัฐบาลและดำเนินการได้ด้วยการลดค่าไฟบ้านเท่ากับเป็นการลดค่าใช้จ่าย  การเพิ่มรายได้จากการเพิ่มอัตราเงินเดือน และรายได้ขั้นต่ำ จะเป็นอีกเรื่องที่ทุกคนได้รับประโยชน์ รวมทั้งดิจิทัลวอลเล็ต 10,000 บาทจะทำให้คนมีเงินในกระเป๋ามากขึ้น"

สำหรับ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ นั้น หากกระตุ้นมากเกินไปจะไม่ส่งผลดีต่อตลาด เพราะเป็นการเร่งโตได้แค่ช่วงเวลาหนึ่งเท่านั้น ไม่ได้เสริมความแข็งแกร่งให้กับอุตสาหกรรมในระยะยาว น่าจะปล่อยให้เป็นไปตามกลไกลตลาดจะดีกว่า