ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯส่งสัญญาณ!ปัจจัยลบรุมเร้าฉุดตลาดฟื้นตัว

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาคอสังหาฯ ไทย 2 ไตรมาสแรกยังคงอยู่กับปัจจัยลบในหลายด้าน ทั้งการฟื้นตัวของภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่เต็มที่ ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นเริ่มส่งผลกระทบทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนปรับตัวลดลง ภาวะอัตราส่วนหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่า 90% ของจีดีพี รวมทั้งราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น

“ปัจจัยลบเหล่านี้ส่งผลต่ออุปสงค์และอุปทานตลาดที่อยู่อาศัยช่วง 2 ไตรมาสแรกที่ผ่านมา โดยอุปสงค์มีการปรับตัวลดลงของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ และยอดขายใหม่ที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนสะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่อยู่อาศัยอ่อนแอและต้องการมาตรการกระตุ้นที่มีความชัดเจนและตรงจุด ถือเป็นความท้าทายของรัฐบาลใหม่ในการกำหนดนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาฯครึ่งปีหลัง”
 

โดยคาดการณ์ว่าในปี 2566 จะมีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 80,643 หน่วย ลดลง 12.1%  คาดการณ์ว่าจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น  83,062 หน่วย ในปี 2567 เพิ่มขึ้น 3% จากปี 2566 ด้านสถานการณ์อุปสงค์ จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2566 พบว่า มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 91,085 หน่วย ลดลง 4.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน 95,285 หน่วย โดยมีมูลค่าโอนฯ จำนวน 258,149 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.5%  เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน 256,739 ล้านบาท โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง3.8% แต่อาคารชุดเพิ่มขึ้น 13.6%

เมื่อพิจารณาตามระดับราคาพบว่า ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 7.5-10 ล้านบาท มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นสูงสุด 16% มูลค่าเพิ่มขึ้น 17.5%  และระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 12.4% มูลค่าเพิ่มขึ้น 10.3% โดยในส่วนของที่อยู่อาศัยแนวราบการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทุกระดับราคายกเว้นระดับราคา 7.5-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% และระดับราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.2%
 

ส่วนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภาพรวมเพิ่มขึ้นเกือบทุกระดับราคา ยกเว้นระดับราคา 2-3 ล้านบาท ลดลง12% แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าเป็นการลดลงในกลุ่มของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท สูงถึง 20.2%  ขณะที่ห้องชุดมือสองกลับเพิ่มสูงขึ้นถึง 24.1 % โดยห้องชุดระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงขึ้นมากที่สุดคือระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นถึง 46.7% เป็นการเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ 52.4% และห้องชุดมือสองในระดับราคาเดียวกัน 33.3%

ปัจจัยลบยังรุมเร้าฉุดการฟื้นตัวภาคอสังหาฯ โดยครึ่งแรกปี 2566 มีจำนวนหน่วยเสนอขาย 321,848 หน่วย มีมูลค่า 1,441,870 ล้านบาท ภาพรวมจำนวนหน่วยลดลง 1.3% แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 0.3%  มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 291,384 หน่วย มีมูลค่า 1,306,788 ล้านบาท ภาพรวมเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า 2.4% และ 4.2% ตามลำดับ 

มีหน่วยขายได้ใหม่ 57,516 หน่วย มีมูลค่า 258,957 ล้านบาท “ลดลง” ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลง 27.7% และ 24.1 %ตามลำดับมีหน่วยเปิดตัวใหม่จำนวน 64,998 หน่วย มีมูลค่า 273,178 ล้านบาท “ลดลง” ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลง 11.6% และ 10.9% ตามลำดับ

 โดยล่าสุดทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ปรับตัวเลขคาดการณ์ใหม่ในเดือน ส.ค. กรณี Base Case คาดการณ์ว่าปี 2566 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน 336,062 หน่วย ลดลง 14.5% จากเดิม ติดลบ 10% มาจากหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยแนวราบ 251,635 หน่วย ลดลง 11.9% เป็นหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 84,427 หน่วยลดลง 21.2% ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 977,593 ล้านบาท ลดลง 8.2% ต่ำกว่า 1 ล้านล้านบาท แบ่งเป็นมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ 728,092 ล้านบาท ลดลง 6.2% และมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยห้องชุด 249,501 ล้านบาทลดลง 13.5%

สำหรับในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน 349,910 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.1% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 314,919 ถึง 384,901 หน่วย หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน ติดลบ 6.3-14.5%  คิดเป็นมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน 1,022,730 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.6% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 920,457 ถึง 1,125,003 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน ติดลบ 5.8-15.1%