อสังหาเชียงใหม่ดิ้นสู้กำลังซื้อหด!คุมต้นทุน-ลดไซส์-ผ่อนตรง-ลุยบ้านแฝด

ปัจจัยลบดอกเบี้ยขาขึ้น กำลังซื้อผู้บริโภคหดตัวจากปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง แต่จากประมาณการเศรษฐกิจภาคเหนือ ของสํานักงานสภาความมั่นคงแห่งชาติ พบว่า จีดีพีภาคเหนือกราฟปี 2566-2567 ไต่ขึ้น แต่อยู่ในอัตราชะลอตัว เป็นโจทย์ใหญ่บรรดาดีเวลลอปเปอร์ในหัวเมืองเศรษฐกิจ “เชียงใหม่” ต้องพลิกกลยุทธ์ปรับแผนธุรกิจอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ ประมาณการเศรษฐกิจรายสาขาในภาคเหนือ ภาคการท่องเที่ยว เพิ่มขึ้น 9.6%  อุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 15.9% การค้า 12.7% ก่อสร้าง 8.8% แต่เกษตรกรรมลดลง 23.7% เฉพาะภาคก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวต่อเนื่องตามสิ่งปลูกสร้างใหม่และการย้ายถิ่นฐาน โดยมีคนย้ายเข้ามาในพื้นที่ถึง 50,000 คนต่อปี รวมถึงมีการลงทุนภาครัฐที่เพิ่มขึ้น เช่น การขยายสนามบินที่มีเม็ดเงินมากกว่า 10,000 ล้านบาท รองรับนักท่องเที่ยวกว่า 18 ล้านคนต่อปี
 

สรนันท์ เศรษฐี  กรรมการผู้จัดการ บริษัท นอร์ทเทิร์น เรียลเอสเตท จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมการท่องเที่ยวเชียงใหม่ดีขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลดีต่อรายได้ปรับตัวดีขึ้น จากช่วงโควิด-19 รายได้และกำลังซื้อ “วูบหนัก" โดยครึ่งแรกปี 2566 สถานการณ์กลับมาดีขึ้น เป็นปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นความเชื่อมั่นผู้ประกอบการ ผู้บริโภค  อีกปัจจัยบวก พบว่า อัตราการว่างงาน “ลดลง”  เงินเฟ้อเริ่ม “นิ่ง” หลังจากที่มีการปรับอัตราดอกเบี้ยมาหลายครั้ง

แต่ปัจจัยลบที่สำคัญ คือ หนี้สินครัวเรือนค่อนข้างสูง มีผลต่อการกู้ซื้อบ้านรวมถึงการผ่อนชำระ ทั้งยังมีปัจจัยลบจากการส่งออกติดลบ 9 เดือนติดต่อกัน และดอกเบี้ยเงินกู้ในอัตราสูง รวมทั้งสถานการณ์การเมืองที่ยังมีความไม่แน่นอนในสายตาของต่างชาติ กระทบโดยตรงต่อบรรยากาศการจับจ่าย

“แม้ปัจจุบันการเมืองจะเริ่มเข้าที่เข้าทางมากขึ้น แต่ในมุมมองต่างชาติที่ต้องการเข้ามาลงทุน การเมืองเป็นเรื่องที่มีความอ่อนไหวสูง เพราะต้องใช้เงินลงทุนหลัก 1,000 ล้านบาท”
 

ส่วนดีมานด์จากจีนแผ่นดินใหญ่รัฐบาลคุมเข้มการนำเงินออกนอกประเทศและมีมาตรการควบคุมต่างๆ ส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยว การลงทุน และการซื้ออสังหาฯ ในเชียงใหม่ แต่มีกลุ่มไต้หวัน ฮ่องกง สิงคโปร์ และชาติอื่นๆ เข้ามา”ทดแทน” 

ขณะที่ชาวจีนส่วนใหญ่นิยมซื้ออสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และภูเก็ต  ซึ่งเศรษฐกิจมีความคึกคักมากกว่า โดยเฉพาะอสังหาฯ แนวราบ

สำหรับ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ต้องการพัฒนาโครงการ แนะนำว่า ต้องศึกษาข้อมูลในตลาดว่าปัจจุบันมีซัพพลายมากน้อยแค่ไหนทั้งจากผู้ประกอบการรายใหญ่และคู่แข่งในอนาคต 

“แนวโน้มตลาดอสังหาฯ เชียงใหม่กำลังฟื้นกลับมาตามภาวะเศรษฐกิจ แต่สิ่งที่ต้องระมัดระวัง คือ โครงสร้างต้นทุนจากวัสดุก่อสร้าง เพิ่มขึ้น 4-8% ค่าแรงเพิ่มขึ้น 5-8% ค่าที่ดินกว่า 10% ทำให้ต้นทุนผู้ประกอบการรายใหม่สูงขึ้น บวกกับดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ทำให้ต้นทุนแพงขึ้น และยังถูกบีบจากกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้กำไรบางลงเรื่อยๆ จึงต้องคุมต้นทุนให้ดี”

หวังว่ารัฐบาลใหม่จะช่วยสนับสนุนภาคอสังหาฯ ที่เข้าสู่ยุคข้าวของแพงสวนทางกับกำลังซื้อหด! แม้จะมีการลงทุนจากภาครัฐแต่ยังไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศขับเคลื่อนไปได้ หากรัฐมีนโยบายกระตุ้นอสังหาฯ ทำให้เกิดการหมุนเวียนทุกภาคส่วน เช่นมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองจาก 3 ล้านบาท ขยายเป็น 4 ล้านบาท น่าจะช่วยได้ในหัวเมืองหลัก

ปรีดิกร บูรณุปกรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันคนไทยใช้เวลานานขึ้นในการตัดสินใจซื้้ออสังหาฯ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ภาวะเศรษฐกิจ และความไม่ชัดเจนทางการเมืองก่อนหน้านี้ จึงคาดหวังว่า นายกฯ เศรษฐา ทวีสิน  ซึ่งมีความรู้และประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาฯ โดยตรงจะออกนโยบายที่ทำให้ภาคอสังหาฯ เติบโตมากขึ้น เช่น การออกวีซ่า เพื่อรองรับดีมานด์คนต่างชาติ

ส่วนตลาดต่างชาติ ดีมานด์หลักคือ “ชาวจีน” ประสบปัญหาเศรษฐกิจไม่ดี รวมทั้งมีปัญหาภาคอสังหาฯ ล้มละลาย! ทำให้ดีมานด์จากจีนแผ่นดินใหญ่ “ลดลง” แต่โชคดีที่มีดีมานด์จากเกาหลี ไต้หวัน ญี่ปุ่น พม่า ที่กังวลปัญหาการเมืองในประเทศ แม้ดีมานด์จีนลดลง แต่มีดีมานด์ชาติอื่นเข้ามาแทน

ปรีดิกร กล่าวว่า แนวทางการปรับตัวในฐานะผู้ประกอบการอสังหาฯ จาก “ต้นทุน” เพิ่มขึ้นจากอัตราดอกเบี้ย ค่าแรง วัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดินสูงขึ้น ทำได้ด้วยการสร้างสินค้าให้มีความแตกต่าง และหลากหลาย เช่น บ้านสไตล์ญี่ปุ่น คอนโดมิเนียมสไตล์ยูโรเปี้ยน บ้านระดับลักชัวรี ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป รวมทั้งการนำนวัตกรรมเข้ามาตอบโจทย์ลูกค้า เช่น การแก้ปัญหาฝุ่น PM2.5 ด้วยการติดตั้งเครื่องหรืออุปกรณ์กรองอากาศ โซลาเซลล์ และอีวีชาร์จเจอร์

ส่วนคอนโดอาจลดขนาดลงแต่ยังคงฟังก์ชั่น ราคาที่ตอบโจทย์ลูกค้า ส่วนกลุ่มลูกค้าประกอบอาชีพอิสระ หรือ ฟรีแลนซ์ ที่มีปัญหาการกู้ยากนั้น บริษัทออกมาตรการ “ผ่อนตรง” กับทางบริษัทได้ ขณะเดียวกันมีแผนที่จะขยายตลาดในจังหวัดภาคเหนือ และภาคอื่นๆ เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าต่างชาติเพราะที่ผ่านมาโครงการคอนโดของอรสิรินขายเต็มโควตา 45% ทุกโครงการ

“อสังหาฯ ในเชียงใหม่ยังคงน่าลงทุนมากกว่าชะลอตัว หากดูจากเทรนด์ที่ทุกอย่างเริ่มดีขึ้นคาดว่าในอีก 2-3 ปี ตลาดจะกลับโตเท่ากับ่ช่วงก่อนเกิดโควิด”

ดรุณี เลาหะวีร์  กรรมการผู้จัดการ สินธานี พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ในแง่ของการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวให้เข้ากับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่เปลี่ยนไป ต้องการที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้ ดังนั้นโครงการ “บ้านแฝด” จึงเข้ามาตอบโจทย์ ทั้งรูปแบบดีไซน์ทันสมัยแทนที่จะเป็นหน้าจั่ว หรือทรงปั้นหยา เพราะคนรุ่นใหม่ไม่ให้ความสำคัญกับพื้นที่บ้านที่มีขนาดใหญ่มากเกินไป ประกอบกับชีวิตคนรุ่นใหม่ใช้เวลาส่วนมากในมือถือ ร้านกาแฟ

“ที่สำคัญการทำโครงการบ้านแฝดช่วยลดต้นทุน สามารถทำบ้านในราคาที่คนรุ่นใหม่เข้าถึงได้ เมื่อรายได้โตไม่ทันเงินเฟ้อ ดังนั้น บ้านแฝดที่มีพื้นที่ลดลง แต่ฟังก์ชั่นบ้านตอบโจทย์การอยู่อาศัยไม่แตกต่างจากบ้านเดี่ยว จึงกลายเป็นทางเลือกให้กับคนรุ่นใหม่ในเวลานี้”