อนันดาพลิกเกมกู้วิกฤติแอชตันอโศก-หุ้นกู้!จัดเคลียร์แรนซ์เซลกำเงินสด

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า กรณี แอชตัน อโศก วันนี้ อนันดาพยายาม “หยุด” และจำกัดความเสียหาย เพื่อก้าวข้ามปัญหานี้ให้ได้ โดยจะพิสูจน์ให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องเห็นว่าเราไม่ได้รับผลกระทบจาก “แอชตัน อโศก” แถมยังขายดีขึ้นด้วยแบบผิดหูผิดตา

ทั้งนี้ การแก้ปัญหาต้องเริ่มที่ “ต้นตอ” โดยจับมือกับเจ้าของร่วม (ลูกบ้าน) ในการขับเคลื่อนด้านกฏหมาย ทั้งศาลปกครอง หน่วยงานภาครัฐ ผ่านทีมงานของรัฐบาลใหม่ ทั้งกระทรวงคมนาคม การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) 

“เชื่อว่า นายกฯ ที่เคยอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์จะเข้าใจปัญหานี้ เราคาดว่าจะใช้เวลาอีกระยะหนึ่งจะเห็นความคืบหน้าจาก 5 แนวทางหลัก”
 

ประกอบด้วย 1. ยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ โดยการซื้อ หรือหาที่ดินเพิ่มเติม 2. เสนอให้หน่วยงานภาครัฐแก้ไขกฏหมายที่เกี่ยวข้องผ่านกรุงเทพมหานคร ไปยังกรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย

3.เสนอให้หน่วยงานภาครัฐแก้ไขกฏหมายที่เกี่ยวข้องผ่าน รฟม. เสนอผ่านกระทรวงคมนาคมไปยังคณะรัฐมนตรี 4.ประสานเจ้าของเดิมให้ยื่นทบทวนสิทธิ์ที่ดินทางเข้าออก จาก รฟม. ให้ทบทวนสิทธิ์ที่ดินเดิมก่อนเวนคืน ควรให้สิทธิ์ทางเข้าออกอย่างน้อย 12-13 เมตร เพื่อให้สามารถขึ้นอาคารสูงและขนาดใหญ่พิเศษได้ และ 5.ยื่นคำร้องต่อศาลปกครองเพื่อขอให้พิจารณาคดีใหม่ เนื่องจากมีหลักฐานใหม่ทำให้ข้อเท็จจริงเปลี่ยนแปลงไป

“เราดำเนินงานพร้อมกันทั้ง 5 แนวทาง เพราะไม่รู้ว่าจะสามารถจบได้ที่แนวทางไหนก่อน!  ต้องใช้เวลาในการแก้ปัญหา ซึ่งมีความซับซ้อนเพราะเกี่ยวข้องกับหลายกฏหมาย หลายกระทรวง แต่มั่นใจว่า จะแก้ได้ เพราะเป็นเรื่องการตีความทางกฏหมาย และส่งผลกระทบในวงกว้าง ฉะนั้นภาครัฐน่าเข้ามาหยุดเพื่อจำกัดผลกระทบที่เกิดจากกรณีนี้ ล่าสุดได้เสนอข้อมูลผ่านทีมงานของรัฐบาลใหม่ถึงผลกระทบที่เกิดขึ้น”
 

ประเสริฐ ระบุว่า 6 เดือนแรกปีนี้  (ก่อนเกิดกรณี แอชตัน อโศก) อนันดา มียอดขายเติบโต 59% คิดเป็นมูลค่า 9,711 ล้านบาทเทียบ 6 เดือนแรกของของปีที่ผ่านมา ขณะที่ตัวเลขการโอนในครึ่งปีแรกตลาดโต 1%  ตลาดคอนโดโต 16% บ้านเดี่ยวติดลบ 7% ทาวน์เฮาส์ติดลบ 4% แต่อนันดากลับมียอดโอนครั้งปีแรกเติบโตถึง 39%  เทียบกับปีก่อน

  "ถ้าไม่มีกรณี แอชตันอโศก อนันดาคงเทคออฟไปแล้ว ไม่ต้องมาเทิร์นอะราวด์วันนี้"

ขณะที่ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก ตัวเลขยอดโอนต่างชาติเติบโต 30% คิดเป็นมูลค่า 20,886 ล้านบาท ส่วนอนันดามียอดโอนจากลูกค้าต่างชาติ 1,165 ล้านบาท เติบโต 269%  ตัวเลข 8 เดือนยอดโอนโตขึ้น 28% เทียบช่วงเดียวกับปีก่อน รวมทั้งพอร์ตแบรนด์แอชตัน ยังคงเติบโต ถึง 200%  แม้ว่าในเดือน ส.ค. กระแสข่าวของแอชตัน อโศก

เรียกได้ว่า “อนันดา” ก้าวข้ามผลกระทบจากกรณี แอชตัน อโศก เพื่อไปต่อได้แล้ว ในฝั่งการขายเดือน ส.ค.โต 15% คิดเป็นมูลค่า 1,707 ล้านบาท คาดเดือน ก.ย. ขยับถึง 2,000 ล้านบาท โดย 75% มาจากคอนโด 25% มาจากแนวราบ ซึ่งมาจากสต็อกที่มีอยู่ ส่วนหนึ่งเกิดจากระบบการทำงานหลังบ้านที่ดี

การจะเทิร์นอะราวด์ให้ได้เร็ว ล่าสุดจัดแคมเปญ “ANANDA DADDY CLEARANCE SALE” แด๊ดดี้ สั่งลด ล็อตสุดท้ายก่อนปิดโครงการ นำสต็อกกว่า 29,000 ล้านบาท เป็นคอนโดพร้อมโอน 22,712 ล้านบาท จากคอนโด 18,441ล้านบาท แนวราบ 4,271 ล้านบาท โดยนำสต็อกคอนโดและบ้านพร้อมอยู่จำนวน 7,337 ล้านบาท จำนวน 1,100ยูนิต ออกขายช่วง 4 เดือนสุดท้าย เฉลี่ยยูนิตละ 6-7 ล้านบาท คาดเป็นต่างชาติซื้อ 30-40% โดยมีเป้าหมายปิดโครงการในปีนี้ 4 โครงการ ได้แก่ ไอดีโอ จรัญ70, ไอดีโอ จุฬา สามย่าน, คิว ประสานมิตร และเอลิโอ เดล เนสท์ และในปีหน้า 4 โครงการ

  "การทำแคมเปญช่วงนี้ส่วนหนึ่งเพราะดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเท่าตัวในเวลาไม่ถึงปี ทำให้เราต้องลดหนี้ลง และตลาดหุ้นกู้เริ่มไม่ดึงดูดใจเพราะคนขาดความมั่นใจในการซื้อบอนด์ใหม่ทั้งอุตสาหกรรมในประเทศโดยไปกระจุกตัวอยู่ที่รายใหญ่ที่มีเรต A เท่านั้นเพื่อรองรับความเปลี่ยนแปลงของตลาดหุ้นกู้ในปีหน้า"

ปัจจุบันบริษัทมียอดขายจากแคมเปญนี้ 1,000 ล้านบาท เป็นการขายบิ๊กล็อต (10 ยูนิต หรือมูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาทขึ้นไป) ให้กับลูกค้า 7-8 ราย

แม้ว่าการนำสต็อกมูลค่า 7,337 ล้านบาท มาจัดแคมเปญจะส่งผลกระทบกับความสามารถในการทำกำไรของอัตรากำไรขั้นต้นในช่วงปลายปีนี้ลดลงถึง 8% แต่ก็ต้องทำ! เพื่อให้ได้กระแสเงินสดกลับเข้ามา 3,800 ล้านบาท หลังจากที่เพิ่งจ่ายหุ้นกู้ในเดือนที่ผ่านมา 1,700 ล้านบาท และต้องจ่ายอีก 700 ล้านบาทในไตรมาส 4 ส่วนปีหน้าจะต้องจ่ายหุ้นกู้อีก 7,000 ล้านบาท ซึ่งจะครบกำหนดไตรมาส 1 จำนวน 3,826 ล้านบาท ไตรมาส 3/2567 อีก 3,200 ล้านบาท

จึงต้องเตรียมกระแสเงินสดไว้รองรับการจ่ายหุ้นกู้ เพราะการยอดรอดในยุคนี้คือการมีกระแสเงินสด !!!

ในปี 2567 บริษัทเชื่อว่าภาพรวมผลการดำเนินงานจะสามารถพลิกมีกำไร (เทิร์นอะราวด์) ได้ โดยบริษัทมียอดขายรอโอน (Backlog) ในมือมูลค่ารวม 3,000-4,000 ล้านบาท เพื่อรองรับการรับรู้รายได้ในปีหน้า อีกทั้งมีแผนเปิดตัว 4-8 โครงการใหม่ ปัจจุบันมีที่ดินรองรับการพัฒนาคอนโดแล้ว 4 แปลง มูลค่าที่ดินรวม 10,000 ล้านบาท ย่านสะพานควาย ทองหล่อ พระราม 4 และ สามย่าน พร้อมมีสินค้า READY TO MOVE ที่จะทยอยเสร็จในปีหน้าเข้ามาเสริมอย่างต่อเนื่อง

บริษัทยังมองว่าขณะนี้เป็นจังหวะที่ดีในการเสนอแนวทางการพัฒนาอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ให้รัฐบาลในยุคของนายกรัฐมนตรี “เศรษฐา ทวีสิน” โดยการใช้โครงการอสังหาฯ เป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจและสังคมไทย ลดความเหลื่อมล้ำทางสังคมตาม Functional Zone

ส่วนมาตรการระยะสั้น คือการยกเลิกมาตรการ LTV ชั่วคราว เพื่อลดผลกระทบต่อการมีบ้านเป็นของตนเองของตลาดกลาง-ล่าง เพื่อลดความเหลื่อมล้ำ ขณะที่มาตรการระยะยาว รัฐบาลควรวางโครงสร้างสิทธิประโยชน์ ระบบภาษี รองรับความต้องการอสังหาฯ ของชาวต่างชาติ เพื่อจัดระเบียบ ลดผลกระทบ และเป็นประโยชน์ในระยะยาว