พิษดอกเบี้ยขาขึ้น!ทุบกำลังซื้อฉุดที่อยู่อาศัยราคาต่ำ3ล้านสะดุด

หลังจากที่การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เมื่อวันที่ 27 ก.ย.2566 มีมติเป็นเอกฉันท์ให้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ต่อปี ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้นจาก 2.25% เป็น 2.50% ต่อปี นั้น ภาคอสังหาริมทรัพย์ เป็นหนึ่งในธุรกิจได้ผลกระทบต่อการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การขึ้นดอกเบี้ยส่งผลต่อต้นทุนของภาคเอกชน รวมถึงประชาชนด้วยจากการที่ดอกเบี้ยขึ้นส่งผลให้มีหนี้เพิ่มขึ้นทำให้กำลังซื้อลดลง ในภาคอสังหาฯ ดอกเบี้ย 1% ที่ปรับขึ้นจะกระทบฝั่งดีมานด์ 8% ฝั่งซัพพลายได้รับผลกระทบ 2-4% รวมแล้วดอกเบี้ย 1% จะกระทบตลาดอสังหาฯ ประมาณ10-12% แสดงว่าการขึ้นดอกเบี้ย 0.25% ผลกระทบอยู่ที่ประมาณ 2.5-3% ของตลาด

“การขึ้นดอกเบี้ย 0.25% ส่งผลให้กำลังซื้อของคนลดลง ขณะที่ต้นทุนสูงขึ้น ทำให้ดีมานด์ซัพพลายห่างกัน 2.5-3% สิ่งสำคัญตอนนี้คือทุกคนอยากรู้ว่าดอกเบี้ยจะหยุดเมื่อไร”
 

ซ้ำเติมตลาดไม่เกิน 3 ล้านบาท

นายประเสริฐ กล่าวต่อว่า แม้ว่าการขึ้นดอกเบี้ยจะช่วยหยุดเงินเฟ้อ แต่จะส่งผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจให้เดินหน้าต่อไปทำได้ยากขึ้น ที่สำคัญเป็นการซ้ำเติมตลาดอสังหาฯ ในตลาดล่างที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ต้องกู้เงินมาซื้อที่อยู่อาศัยเกือบ 100% 

"ไม่มีใครมีเงินสดมาซื้อบ้าน ขณะที่ตลาดบนอาจไม่ได้รับผลกระทบมากนักเพราะมีเงินออม มีสภาพคล่องมากกว่า ขณะเดียวกันต้องไม่ลืมว่าภาระดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นในมุมของผู้ประกอบการไม่ทันกับเงินเฟ้อ"
 

แนะยกเลิกมาตรการแอลทีวี

ดังนั้นมาตรการระยะสั้นที่ควรทำ คือการยกเลิกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ มาตรการแอลทีวี ออกไปเป็นการชั่วคราว 2 ปี เพื่อลดผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น หลังจากเศรษฐกิจดีขึ้นค่อยนำมาพิจารณาอีกครั้งและต้องยอมรับว่า ปีนี้ตลาดอสังหาฯได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การขึ้นดอกเบี้ยเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ท้าทายตลาดอสังหาฯ ปีนี้ที่ส่งผลต่อบ้านและคอนโดมิเนียมระดับล่างราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะราคาล้านต้นๆ สูงกว่า 50% สวนทางกับต้นทุนอสังหาฯ เพิ่มขึ้นมากกว่า 5% จากภาวะเงินเฟ้อกลายเป็นปัจจัยลบที่กระทบตลาด

“ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงหันมาทำตลาดบ้านระดับกลาง-บนมากกว่าบ้านและคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีปัญหาด้านกำลังซื้อ พฤกษาได้ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ด้วยการหันมาโฟกัสบ้านหรูราคา 10-30 ล้านบาทมากขึ้น เพื่อเพิ่มอัตรากำไรขั้นต้น”