ส่องเทรนด์บ้านเดี่ยวราคาพุ่ง!ดีเวลลอปเปอร์อัดส่วนลดกระตุ้นซื้อ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายไตรมาส 3 ปี 2566 พบว่า ราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในภาพรวมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ค่าดัชนีเพิ่มขึ้น 2.1% เมื่อเทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 5 ไตรมาส ส่วนคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น1.2 %

วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรที่เพิ่มขึ้นสะท้อนให้เห็นว่าราคาบ้านจัดสรรในไตรมาส 3 ปี 2566 ได้มีการปรับราคาขึ้นจากปีที่แล้วมาอย่างต่อเนื่อง เป็นผลมาจากต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้นล้วนมีผลโดยตรงต่อต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 2565-2566 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่สูงขึ้น
 

ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2566 เพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนโดยเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 5 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2565 ถึงไตรมาส 3 ปี 2566 ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ เพิ่ม 1.8 % แต่โดยภาพรวมราคาของทาวน์เฮ้าส์ “ทรงตัว” จากปีก่อนหน้า หากดูค่าเฉลี่ยของดัชนีในปี 2565 และปี 2566 (3 ไตรมาส) เทียบกันจะพบว่าราคาทาวน์เฮ้าส์ใน 3 จังหวัดปริมณฑลค่อนข้างทรงตัว อาจเนื่องมาจากต้นทุนของราคาที่ดินในจังหวัดปริมณฑลไม่สูงเท่ากับในกรุงเทพฯ จึงทำให้ผู้ประกอบยังพอที่จะตรึงราคาบ้านให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค

ขณะเดียวกัน เพื่อกระตุ้นยอดขายของบ้านจัดสรรพบว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ใช้กลยุทธ์โปรโมชั่นโดยการให้ของแถมมากที่สุด เช่น ฟรีแอร์ ม่าน ปั๊มน้ำ แท้งก์น้ำ มิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า จัดสวน ปูหญ้า รองลงมาเป็นการช่วยค่าใช้จ่าย ณ วันโอน เพื่ออำนวยความสะดวกและช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ซื้อ
 

สำหรับ ดัชนีราคาภาพรวมคอนโดมิเนียม/ห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2566 เพิ่มขึ้น 1.2% เมื่อเทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน มีข้อสังเกตว่า ดัชนีราคาคอนโดมิเนียม/ห้องชุดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีทิศทางที่ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยปรับตัวขึ้นติดต่อกันมาแล้ว 3 ไตรมาส ตั้งแต่ ไตรมาส 1 ปี 2566 ถึงไตรมาส 3 ปี 2566ขณะที่พื้นที่จังหวัดปริมณฑลที่ยังคงปรับตัว “ลดลง” อย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งปรับตัว “ลดลง” ต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2565

ทั้งนี้ส่วนหนึ่งยังคงเป็นโครงการเก่าที่มีการเปิดขายมาก่อนปี 2564 ที่ยังขายไม่หมด! อาจเป็นผลจากการที่ภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นในช่วงที่ผ่านมา และภาวะหนี้สินครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงเกินกว่า 90%  ซึ่งเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลต่อกำลังซื้อส่งผลให้ผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายเพิ่มขึ้น โดยการให้ส่วนลดเงินสด และลดราคาเพื่อกระตุ้นยอดขาย รวมทั้งให้ของแถมซึ่งมีสัดส่วนรวมกันสูงถึง 72.4 % 

มีข้อสังเกตว่าเป็นการลดราคาของโครงการเก่าที่เปิดขายมาก่อนปี 2564 เนื่องจากต้นทุนการผลิตยังคงต้นทุนเดิมที่ราคาวัสดุก่อสร้างยังไม่ปรับขึ้น ค่าแรงงานยังไม่ปรับตัวขึ้น

สำหรับรายการส่งเสริมการขายคอนโดมิเนียม/ห้องชุดใหม่ ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้พบว่า ส่วนใหญ่ 38.4 %เป็นของแถม ซึ่งเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีสัดส่วน 37.7% สำหรับรูปแบบการส่งเสริมการขายเป็นการให้ส่วนลดเงินสด มีสัดส่วน 35.3% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วน 34.7% และการให้ส่วนลดฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ มีสัดส่วน 26.4% ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วน 27.5%