ปัจจัยที่(ยัง)เสี่ยงของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย

แต่ในการดำเนินธุรกิจในช่วงฟื้นตัว นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรคำนึงถึงปัจจัยเสี่ยงต่าง ๆ ซึ่งอาจส่งผลต่อธุรกิจ คือ

ปัจจัยความเสี่ยงด้านกลยุทธ์ (Strategic Risk Factor) เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคและความต้องการที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไป ซึ่งเป็นผลจากทั้งวิกฤต COVID-19 การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (เช่น อุณหภูมิ แสงแดด ปริมาณฝน) ความเจริญก้าวหน้าทางเทคโนโลยี และแนวโน้ม (Global Trend) อื่น ๆ

อาทิ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้ความสำคัญกับมุมทำงานภายในบ้าน พื้นที่ส่วนกลาง การใส่ใจสุขภาพ อาชีวอนามัย ใส่ใจการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมมากยิ่งขึ้น อีกทั้งในปี พ.ศ. 2565 ประเทศไทยได้ก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มรูปแบบ มีจำนวนประชากรผู้มีอายุ 60 ปีขึ้นไปถึงร้อยละ 20 และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ

การเปลี่ยนแปลงดังกล่าว ส่งผลให้รูปแบบที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องได้รับการออกแบบโดยใช้หลักการออกแบบเพื่อคนทั้งมวล (Universal Design) นอกจากนี้ ในปัจจุบันมีเทคโนโลยีต่าง ๆ ที่เข้ามาเพื่อสร้างความสะดวกสบายและตอบสนองความต้องการได้มากยิ่งขึ้น เช่น เทคโนโลยี Home Automation การผลิตไฟฟ้าโดยแสงอาทิตย์ เป็นต้น

ปัจจัยความเสี่ยงด้านการดำเนินงาน (Operational Risk Factor) ได้แก่ ความเสี่ยงในการจัดหาที่ดิน ความเสี่ยงด้านต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ความเสี่ยงการขาดแคลนแรงงานที่มีศักยภาพ และความเสี่ยงด้านความปลอดภัยของข้อมูลและการโจมตีทางไซเบอร์ เป็นต้น

เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องรับมือกับความเสี่ยงในการจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพ (เนื่องจากทำเลถือเป็นปัจจัยในการตัดสินใจซื้ออันดับแรกของผู้ซื้อ) ให้ทันต่อแผนการดำเนินธุรกิจในราคาที่จะทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการไม่สูงจนเกินกำลังของผู้ซื้อ

ในการก่อสร้างโครงการ ก็จะต้องวางแผนและควบคุมการจัดหาผู้รับเหมาและแรงงานที่มีฝีมือและมีจำนวนเพียงพอเพื่อก่อสร้างได้ทันตามแผนการก่อสร้างและแผนการส่งมอบที่อยู่อาศัยแก่ผู้ซื้อ

ปัจจุบัน การรักษาความปลอดภัยของข้อมูล และการโจมตีทางไซเบอร์ เป็นอีกประเด็นหนึ่งซื่งท้าทายนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

พระราชบัญญัติคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล (Personal Data Protection Act- PDPA) ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาในปี พ.ศ. 2562 และมีผลบังคับใช้ในปี พ.ศ. 2565 ส่งผลให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องทำความเข้าใจและปรับเปลี่ยนกระบวนการทำงาน ตลอดจนเอกสารต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องให้สอดคล้องกับกฎหมายดังกล่าว

นอกจากนี้ การโจมตีทางไซเบอร์ก็เป็นความเสี่ยงอีกประการ ที่ต้องเตรียมการเพื่อป้องกันการขโมยข้อมูลหรือการสร้างความเสียหายต่อธุรกิจ

 ปัจจัยความเสี่ยงด้านการเงิน (Financial Risk Factor) ได้แก่ ความเสี่ยงด้านความผันผวนของเศรษฐกิจ ความเสี่ยงด้านการขาดสภาพคล่อง และความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย เป็นต้น

ในช่วงปี พ.ศ.2565-2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเสี่ยงจากความผันผวนทั้งจากเศรษฐกิจโลกซึ่งชะลอตัวจากปัจจัยหลายอย่าง อาทิ สงครามระหว่างรัสเซียกับยูเครน ราคาพลังงาน ภาวะเงินเฟ้อ และความผันผวนของภาคการเงิน

และในระดับประเทศ ได้แก่ ปัญหาหนี้ครัวเรือนซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นเฉลี่ย 559,408 บาทต่อครัวเรือน สูงที่สุดนับตั้งแต่มีการสำรวจมา การขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็นร้อยละ 2.25 สูงที่สุดในรอบ 9 ปี ทำให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร

และการสิ้นสุดหรือเปลี่ยนแปลงของมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจหลายมาตรการในช่วงปลายปี พ.ศ. 2565 ส่งผลให้ต้องดำเนินธุรกิจด้วยความระมัดระวัง โดยเฉพาะเรื่องการรักษาสภาพคล่องทางการเงินของกิจการ ซึ่งมีความสำคัญต่อความอยู่รอดไม่น้อยไปกว่าผลกำไร

ปัจจัยความเสี่ยงด้านกฎหมายและข้อกำหนดผูกพันองค์กร (Compliance Risk Factor) ได้แก่ ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย และความเสี่ยงในการโดนร้องเรียนและโดนฟ้องร้อง เป็นต้น

การเปลี่ยนแปลงมาตรการซึ่งอาจจะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อหลายประการในช่วงสิ้นปี พ.ศ. 2565 ได้แก่ การยกเลิกมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่อง (มาตรการ LTV)

การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองมาเป็นร้อยละ 1 และ 0.01 ตามลำดับ (จากเดิมร้อยละ 0.01 ทั้งสอง) สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท  และการปรับเปลี่ยนราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับราคาใหม่ (รอบปี พ.ศ. 2566 – 2569) กรมธนารักษ์ได้ปรับขึ้นราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศโดยเฉลี่ยร้อยละ 8.93 และราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยร้อยละ 6.21

นอกจากนั้นในปัจจุบันเทคโนโลยีสารสนเทศมีความทันสมัยมาก ประชาชนสามารถเข้าถึงและเผยแพร่ข้อมูลได้อย่างสะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น ลูกค้าและชุมชนข้างเคียงบริเวณที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทำการพัฒนาโครงการสามารถสร้างผลกระทบให้กับธุรกิจได้ หากไม่ได้รับการบริหารจัดการที่ดี

ปัจจัยทั้งสี่กลุ่มข้างต้นเป็นความเสี่ยงที่ยังคงอยู่ และในบางปัจจัยความเสี่ยงมีแนวโน้มจะเพิ่มเติมผลกระทบมากยิ่งขึ้น จึงต้องตระหนักและเข้าใจปัจจัยความเสี่ยงดังกล่าว

ฉะนั้น การมีกระบวนการบริหารความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น จะช่วยให้ธุรกิจสามารถฟื้นตัวได้เร็วและสามารถเจริญเติบโตต่อไปได้อย่างยั่งยืน.