คอนโดปี67ลุ้นฟื้นไข้หวังรัฐอัดยาแรงพลิกวิกฤติเป็นโอกาส

นับถอยหลังขึ้นศักราชใหม่ปี 2567 ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยส่งสัญญาณ “ปัจจัยเสี่ยง” ทางธุรกิจยังมีอย่างต่อเนื่อง จากภาพรวมเศรษฐกิจที่เผชิญผลกระทบรอบด้านทั้งพิษสงครามฉ​ุดรั้งเศรษฐกิจโลก ต้นทุนน้ำมันเพิ่มขึ้นส่งผลกระทบต่อต้นทุนการก่อสร้าง ขณะที่กำลังซื้อในประเทศเปราะบาง โดยวานนี้ (26 ต.ค.) สมาคมอาคารชุดไทย จัดงานสัมมนา “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม ปี 2024” ระดมกูรูในวงการคอนโดมิเนียมวิเคราะห์ภาวะตลาด การปรับกลยุทธ์ การกระตุ้นยอดขาย เพื่อเป็นแนวทางให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ฝ่าคลื่นความท้าทายต่างๆ

นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2566 อยู่ในภาวะไม่ดีนัก จากความผันผวนในหลายเรื่อง ล่าสุด สงครามอิสราเอล-ฮามาส เข้ามาเป็นปัจจัยลบใหม่ที่ต้องจับตามองก่อนวางแผนธุรกิจในปี 2567

สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดปี 2567 เริ่มฟื้นตัวหลังหายป่วยจากโควิด -19 ปัจจุบันตลาดเริ่มไม่มีสินค้า หรือไม่มีสต็อก แต่จะมีแบ็คล็อก (Backlog) ในการโอนเข้ามากลางปี 2567 จากโครงการเปิดใหม่ในปี 2564  

 

“แต่ยังต้องจับตามองสงครามอิสราเอล-ฮามาสอย่างใกล้ชิด เพราะมีผลต่อต้นทุนและอารมณ์ซื้อลูกค้าชาวไทยและต่างชาติ จึงอยากให้รัฐบาลเข้ามาช่วยด้วยการออกมาตรการกระตุ้นเชิงนโยบายผ่านภาคธุรกิจอสังหาฯ เพื่อก่อให้เกิดการหมุนเวียนของเม็ดเงินในระบบได้ดีกว่าการกระตุ้นผ่านภาคธุรกิจอื่นๆ”

มาตรการกระตุ้นที่อยากให้รัฐบาลดำเนินการ ประกอบด้วย การส่งเสริมโครงการบ้านหลังแรก ในกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เริ่มทำงานและต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ซึ่งอาจใช้มาตรการทางภาษีในการส่งเสริมการซื้อบ้านหลังแรก การยกเว้นมาตรการแอลทีวีในช่วง 1-2 ปีจากนี้ เพื่อกระตุ้นตลาดบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 ซึ่งจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจของประเทศให้ฟื้นตัว และการส่งเสริมให้ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ด้วยการให้วีซ่ากับต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยราคาแพงหรือดึงกลุ่มคนที่มีศักยภาพสูงทั้งทางธุรกิจการศึกษาและวิชาชีพเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัย

“ท่ามกลางวิกฤติมีโอกาสเสมอ แม้เศรษฐกิจจีนไม่ดี แต่ยังมีกลุ่มคนที่ต้องการกระจายความเสี่ยงและบริหารเงินด้วยการซื้ออสังหาฯ ไทย ดังนั้นในปีหน้า ไม่กังวลเพราะมองเห็นสัญญาณบวกจากกลุ่มคนมีเงินที่เข้ามาซื้อ ขณะที่ปีนี้มีต่างชาติจากรัสเซีย อินเดีย เมียนมา เข้ามาซื้ออสังหาฯไทยทดแทนดีมานด์จีนที่ลดลง”
 

ชงนโยบายบ้านหลังแรกกระตุ้นเศรษฐกิจ

นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดคอนโดปี 2566 “ทรงตัว” โดยเฉพาะตลาดกลาง-ล่างติดกับดักรายได้ ลูกค้าขอสินเชื่อไม่ผ่านสููงกว่า 50% ทำให้กำลังซื้อและอัตราการดูดซัพลดลง ประกอบกับต่างชาติยังไม่กลับมา ขณะที่การพัฒนาโครงการใหม่ยากเพราะการขึ้นอัตราดอกเบี้ยทำให้ต้นทุนพัฒนาโครงการสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม คาดว่าปี 2567 น่าจะดีกว่าปีนี้ แต่จะดีโดยวิธีไหนภายใต้การบริหารของรัฐบาลชุดใหม่ต้องรอดู 

“ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาฯ ขอเสนอให้รัฐบาลกระตุ้นเศรษฐกิจโดยออกมาตรการกระตุ้นบ้านหลังแรก เพราะบ้านเป็นปัจจัย 4 และเป็นความมั่นคงของมนุษย์ เพื่อให้ตลาดคอนโด มูลค่า 5 แสนล้านต่อปีฟื้นกลับเข้ามาอีกครั้ง โดยให้แบงก์ชาติเข้ามาช่วยอุดหนุนดอกเบี้ยเพื่อซื้อบ้านหลังแรก”

พร้อมทั้ง ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง ลดภาษีธุรกิจเฉพาะทำให้คนตัดสินใจซื้อ ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งยกเลิกมาตรการแอลทีวี 2 สัญญาแรก และผ่อนคลายหลักเกณฑ์เครดิตบูโรในเรื่องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นการชั่วคราว เพราะผู้บริโภคเผชิญปัญหาภาระหนี้สูงจากโควิด และผู้ประกันตน สปก.สามารถขอถอนเงินบางส่วนจากการเกษียณอายุ หรือ การคลอดบุตรในกรณีที่เป็นหญิงโสดไปชำระหนี้สถาบันการเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ เป็นการเพิ่มกำลังซื้อ

“การทำคอนโดในปีหน้า ต้องมีความแตกต่างที่ชัดเจน มีจุดขายที่ตอบโจทย์ความต้องการคนรุ่นใหม่ เช่น วัสดุประหยัดพลังงาน ที่สำคัญต้องระมัดระวังการขึ้นโครงการใหม่ 200% เพราะเฟดยังคงขึ้นดอกเบื้ยทำให้เกิดเงินเฟ้อ และแนวโน้มต้นทุนน้ำมันเพิ่มส่งผลให้เกิดภาวะข้าวยากหมากแพง”

คอนโดอยู่ในยุคถดถอยปีหน้าหืดขึ้นคอ

นายกีรติ ศตะสุข ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซี.พี. แลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ความคาดหวังเศรษฐกิจจะกลับมาคึกคักเพื่อชดเชยช่วงโควิดเป็นเรื่องลำบาก เนื่องจากปัจจัยลบยังคงกดดันต่อเนื่อง จากดอกเบี้ย เงินเฟ้อ กำลังซื้อที่เปราะบางทั้งในและต่างประเทศรวมทั้งความเข้มงวดของสถาบันการเงิน

“ปัจจัยลบตลาดคอนโดเผชิญภาวะหนี้ครัวเรือนทรงตัวในระดับสูง การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ต้นทุนการพัฒนาโครงการนมีแนวโน้มสูงขึ้น ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้ ส่วนปัจจัยบวก คือ มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ การฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว และเมกะเทรนด์ต่างๆ รวมถึงปัญหาเชิงโครงการที่เร่งให้อสังหาฯเข้าสู่ Generation Rent”

ปัจจัยดังกล่าวทำให้เกิดแนวโน้มความเปลี่ยนแปลง 3 เรื่องหลักที่ผู้ประกอบการคอนโดต้องเผชิญ ประกอบด้วย Big Recession , Generation Change และ Workplace New Normal ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ให้สอรับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไป ด้วยการพัฒนาโครงการคอนโดหรู แคมปัสคอนโด คอนโดระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่าย รวมถึงการสร้างการเติบโตในธุรกิจใหม่ โดยการร่วมทุนทั้งในและต่างประเทศ  ขยายการพัฒนาทำเลที่มีศักยภาพโดยเฉพาะหัวเมืองขนาดใหญ่ รวมถึงการเข้าสู่ Digital Taken และ Metavere

 “ทางรอดของผู้ประกอบการคอนโดต้องคิดใหม่ ทำแบบเดิมไม่ได้แล้ว ต้องยอมรับว่าคอนโดอยู่ในยุคถดถอย ปีหน้าเหนื่อยแน่ เพราะเศรษฐกิจไม่ได้เติบโตรวดเร็วอย่างที่อยากให้เป็น โลกสมัยใหม่เปลี่ยนพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ไม่นิยมซื้อบ้านหันมาเช่าแทน อยากอยู่รอดต้องสร้างแบรนด์ ดึงมาร์เก็ตแชร์จากคู่แข่ง ถึงเวลาแล้วที่ภาครัฐเข้ามาช่วยดึงกำลังซื้อจากต่างชาติเข้ามากระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศผ่านธุรกิจอสังหาฯ”