‘รับสร้างบ้าน’บูมตลาด2แสนล้านชงรัฐหนุนมาตรการปลุกแรงซื้อ-ฟื้นเศรษฐกิจ!

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC กล่าวว่า จากข้อมูลพื้นที่การออกแบบอนุญาตก่อสร้างแนวราบ ประมาณการได้ว่าในปี 2566 พื้นที่ปลูกสร้างบ้านเดี่ยวทั่วประเทศ สัดส่วน 85% ของบ้านแนวราบมีพื้นที่ 26.80 ล้านตร.ม. เป็นบ้านสร้างเอง 16.80 ล้านตร.ม.  โดยมีบ้านเดี่ยวที่สร้างจำนวน 67,000 หน่วย เป็นบ้านสร้างเอง 42,000 หน่วย ประมาณการพื้นที่ 400 ตร.ม.ต่อหน่วย สัดส่วนสร้างเอง 60% บ้านจัดสรร 40% ประเมินมูลค่าบ้านเดี่ยวทั่วประเทศ 322,000 ล้านบาท บ้านเดี่ยวสร้างเอง 201,600 ล้านบาท จากประมาณการค่าก่อสร้าง 12,000 บาทต่อตร.ม.

จากข้อมูลข้างต้น ปี 2566 พื้นที่ปลูกบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล สัดส่วน 75% ของบ้านแนวราบ พื้นที่ 7.80 ล้านตร.ม. เป็นบ้านสร้างเอง 6,000 หน่วย สัดส่วนบ้านสร้างเอง 30% บ้านจัดสรร 70% ประมาณการมูลค่าบ้านเดี่ยวทั่วประเทศ 100,000 ล้านบาท เป็นบ้านสร้างเอง 30,000 ล้านบาท ประมาณการมูลค่าตลาดบ้านสร้างเองในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีสัดส่วน 15% ของตลาดทั้งประเทศ
 

สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดรับสร้างบ้านมีศักยภาพ เนื่องจากมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยปลูกสร้างบ้านทั่วประเทศตั้งแต่ปี 2561 จนถึง 9 เดือนแรกปี 2566 ของ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า ทั้งจำนวนบัญชีและมูลค่า เพิ่มขึ้นเป็น 163,838 แสนล้านบาท จากเดิม 112,789 แสนล้านบาท

ขณะที่ดัชนีราคาค่าก่อสร้างขยายตัวต่อปีเพิ่มขึ้น 2-3% อย่างมีนัยสำคัญ เป็นผลมาจากต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงงานที่ขยับขึ้น ส่งผลให้คนอยากมีบ้านรีบตัดสินใจ แต่ขณะเดียวกันผู้ประกอบการรับสร้างบ้านต้องระมัดระวังต้นทุนเพิ่มขึ้น เนื่องจากรายได้ของคนลดลงจากภาวะหนี้สินครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น

 "แม้จะมีปลาในบ่อเยอะ แต่ปลาไม่จับง่ายเหมือนเดิม ถือว่าเป็นเรื่องที่ท้าทายของผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน"
 

โอฬาร จันทร์ภู่ นายกสมาคมรับสร้างบ้าน ฉายภาพว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศมาจากโครงการจัดสรรมีมูลค่า 800,000 ล้านบาท เป็นบ้านสร้างเอง หรือ รับสร้างบ้านทั่วประเทศมูลค่า 200,000 ล้านบาท แบ่งเป็นบริษัทที่ไม่เป็นสมาชิกสมาคมรับสร้างบ้านและผู้รับเหมาทั่วไป 187,500 ล้านบาท ส่วนบริษัทรับสร้างบ้านในสมาคมฯ มีมูลค่า 12,500 ล้านบาท ที่ผ่านมา ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับโครงการบ้านจัดสรร สังเกตได้ว่า ช่วงวิกฤติเศรษฐกิจยังคงมีดีมานด์การสร้างบ้านจากคนที่มีกำลังซื้อนิยมสร้างบ้านมูลค่ากว่า 20 ล้านบาท มีสัดส่วน 27%

"เวลาเศรษฐกิจไม่ดีคนมีเงินมักจะออกมาสร้างบ้าน สังเกตได้จากตัวเลขไตรมาสแรกปีนี้ บ้านราคาตั้งแต่ 10-20 ล้านบาท เพิ่มขึ้น และไตรมาสสองระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาท ขยับขึ้นอย่างมีนัยสำคัญถือว่าเป็นโอกาสของบ้านหลังใหญ่"

อย่างไรก็ตาม ความท้าทายที่ผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านต้องรับมือต่อจากนี้  นั่นคือ ความต้องการปลูกสร้างบ้านของผู้บริโภคมีอยู่เป็นจำนวนมาก ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ในกลุ่มบ้านระดับราคา ราคา 5-10 ล้านบาท และ 2.5-5 ล้านบาท ท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจในภาพรวมที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มและต้นทุนในการทำธุรกิจพุ่งสูง ทั้ง ค่าขนส่ง ค่าแรงงาน ค่าวัสดุก่อสร้าง และอื่น ๆ รวมถึงดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ทำให้ราคาบ้านมีแนวโน้มขยับขึ้น 3-5% จะบริหารจัดการอย่างไร

“ต้นทุนก่อสร้างบ้านที่เพิ่มขึ้น อาจส่งผลให้บริษัทรับสร้างบ้านต้องปรับราคาเพิ่มขึ้นในช่วงโค้งสุดท้ายของปี ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้บริโภคที่กำลังวางแผนสร้างบ้าน ชะลอ หรือ เลื่อนการตัดสินใจออกไป เพราะกลุ่มลูกค้ารับสร้างบ้าน 50% ใช้เงินสด  อีก 50% ยื่นขอสินเชื่อจากธนาคาร”

โอฬาร กล่าวว่า สมาคมฯ จึงเตรียมนำเสนอให้ภาครัฐเร่งออกมาตรการด้านภาษีต่างๆ เพื่อกระตุ้นตลาด อาทิ มาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้บริโภคที่ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง สามารถนำมูลค่าสร้างบ้านที่ระบุไว้ในสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ตามเอกสารอากรแสตมป์ (อ.ส.4) นำไปลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดาในรอบภาษีปีถัดไปได้ในอัตราลดหย่อนล้านละ 10,000 บาท สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท

ขณะเดียวกันก็ “ลดข้อจำกัด” ในการประกอบธุรกิจ เช่น ลดอัตราการจัดเก็บภาษีสรรพสามิตน้ำมัน สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับปลูกสร้างบ้าน เป็นต้น เพื่อผลักดันให้ตลาดรับสร้างบ้านในปี 2567 มีแนวโน้มขยายตัวมากขึ้นจากมาตรการของภาครัฐที่จะออกมา

“การลดหย่อนภาษีจะช่วยเร่งการตัดสินใจของผู้บริโภค กระตุ้นตลาดให้ฟื้นกลับมาดีขึ้น และเชื่อมั่นว่าเป็นแนวทางที่เห็นผลเร็วที่สุด แม้ว่ากำลังซื้อส่วนใหญ่ในตลาดยังมีความกังวล แต่หากมีมาตรการของรัฐบาลออกมากระตุ้น สร้างความเชื่อมั่นได้ จะทำให้ผู้บริโภค โดยเฉพาะในกลุ่มเรียลดีมานด์ ที่สร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงกล้าตัดสินใจมากขึ้น”