กำลังซื้อหด - ปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง ฉุดอสังหาฯ ยอดหาย - กำไรหด

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เผยว่าการประกอบธุรกิจสิ่งที่แสดงให้เห็นว่าธุรกิจประสบความสำเร็จอาจจะต้องมองที่กำไรมากกว่ารายได้ เพราะกำไรหมายถึงส่วนที่เหลือจากต้นทุน และค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว

ซึ่งถ้าพิจารณาผลประกอบการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมานั้น แสนสิริสร้างกำไรได้สูงที่สุด โดยมีเอพีครองอันดับที่ 1 ในแง่ของรายได้  และมีความเป็นไปได้ที่แสนสิริจะทำกำไรได้มากเป็นอันดับที่ 1 ในปีนี้จากโครงการที่รอโอนกรรมสิทธิ์ และที่จะเปิดขายใหม่ในช่วงต่อจากนี้ถึงสิ้นปี โดยในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมามีผู้ประกอบการเพียง 4 รายเท่านั้น ที่ทำรายได้มากกว่า 20,000 ล้านบาท

 

 

ผลประกอบการรวม 9 เดือนที่ผ่านมา ในปี 2566 ของ 39 บริษัทผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายในตลาดหลักทรัพย์มีรายได้รวมเพิ่มขึ้นประมาณ 1.37% ซึ่งอาจจะเพิ่มขึ้นไม่มากนัก แต่ถ้าพิจารณาในด้านของกำไรที่ลดลง 6.37%  ซึ่งลดลงค่อนข้างมาก และน่าสนใจ

ซึ่งการที่ทั้งรายได้ และกำไรของผู้ประกอบการ 39 รายเปลี่ยนแปลงไปจากช่วงเวลาเดียวกันกับปีที่แล้วตามที่กล่าวไปแล้วนั้น ส่วนหนึ่งมาจากการชะลอของกำลังซื้อในไตรมาส 3 ซึ่งเห็นได้ชัดเจนจากรายได้รวมของทั้ง 39 บริษัท ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ลดลง 2.9% ในส่วนของกำไรลดลงถึง 20% ซึ่งผลประกอบการในไตรมาส 3 สะท้อนให้เห็นว่าการที่ผู้ประกอบการมีรายได้ลดลงไม่มาก

"อาจจะเป็นเพราะว่าช่วงไตรมาสที่ 3 พวกเขาพยายามสร้างรายได้โดยเฉพาะจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และมีการจัดโปรโมชันในเรื่องของราคาออกมาสร้างความน่าสนใจ ยอมลดกำไรลงบ้าง และมีการจัดกิจกรรมต่อเนื่องไปถึงไตรมาสที่ 4 ของปีนี้"

ผู้ประกอบการที่มีกำไรมากที่สุดในช่วง 9 เดือนแรก ของปี 2566 คือ 'แสนสิริ' ที่ทำกำไรเก็บยอดไปได้กว่า 4,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วกว่า 91% ส่วนรายได้ในช่วงเดียวกันได้ 28,046 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 28% ตามมาด้วย 'เอพี' ที่มีกำไรลดลงเล็กน้อย โดยมีกำไร 4,719 ล้านบาท ส่วนของรายได้รวม 28,921 ล้านบาท ลดลง 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ตามมาด้วย 'ศุภาลัย' ในอันดับที่ 3 มีกำไร 4,027 ล้านบาทลดลงจากปีที่แล้ว 34% ส่วนรายได้รวมประมาณ 21,537 ล้านบาท ลดลงจากปีที่แล้วกว่า 15% 

ปี 2566 ตลาดอสังหาฯ เผชิญกับปัจจัยท้าทาย อาทิ  ปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารเป็นปัจจัยสำคัญ และทางผู้ประกอบการเองก็พยายามช่วยเหลือผู้ซื้อในทุกทางแล้วก็ตาม แต่ด้วยความเข้มงวดของสถาบันการเงินจึงยังมีกลุ่มของผู้ขอสินเชื่อธนาคารที่ไม่ได้รับสินเชื่อเป็นสัดส่วนที่ไม่ต่ำกว่า 40 – 50% บางโครงการอาจจะมากกว่า 50% ไปค่อนข้างมาก รวมไปถึงการได้วงเงินสินเชื่อจากธนาคารที่ต่ำกว่ามูลค่าของบ้านหรือคอนโดฯ ที่ต้องการซื้อ 

ดังนั้น การลดการเปิดขายโครงการใหม่ลงก็เป็นทางออกที่ดีในสถานการณ์แบบนี้ จึงมีผลให้รายได้พวกเขาจากการเปิดขายโครงการใหม่ลดลง กำไรก็ลดลงบ้างเพราะอาจจะมีการลดราคาขายลง แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการบางรายที่สร้างรายได้ และกำไรเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

"ปี 2566 อาจจะเป็นปีที่ภาวะเศรษฐกิจเพิ่งจะอยู่ในช่วงฟื้นตัวจากช่วงชะลอตัวปี2563 - 2565 และปัญหาเศรษฐกิจในระดับต่างๆ ในช่วง 3 ปีดังกล่าวส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปี 2566 หลายธุรกิจอาจจะเพิ่งเริ่มเห็นการชะลอตัวในปี 2566 เนื่องจากช่วงก่อนหน้านี้ เศรษฐกิจในภาพรวมชะลอตัวหมดจึงไม่เห็นความแตกต่าง แต่เมื่อปัจจัยหลายๆ อย่างเริ่มดีขึ้นแต่บางอย่างยังมีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจต่อเนื่องจึงเริ่มเห็นได้ชัดเจนขึ้น"

สุรเชษฐ  มองว่า การฟื้นตัวอสังหาฯ จะชัดเจนขึ้นในปี 2567  เมื่อมีนโยบายกระตุ้นจากรัฐบาลออกมา ดังนั้นในปี 2566 อาจจะไม่ใช่ปีที่ดี แต่ผู้ประกอบการบางรายกลับสร้างกำไร และรายได้มากกว่าปีที่แล้วมากมายแบบชัดเจน อีกทั้งยังมีโครงการที่รอเปิดขายในไตรมาสที่ 4 อีกต่อเนื่อง เพราะผู้ประกอบการหลายรายมองเรื่องของการทำการตลาดระยะยาวมากกว่าไม่ได้ต้องการแค่เพียงปี 2566 

ดังนั้น ปี2567 จะเป็นปีที่การเปิดขายโครงการใหม่ทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีนี้ โครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่ 4 ของผู้ประกอบการบางรายคงคาดหวังต่อเนื่องไปถึงปีหน้าไม่ได้คาดหวังว่าจะปิดการขายภายในปีนี้แน่นอน เพราะจำนวน และมูลค่าโครงการสูงมาก อาทิ  แสนสิริเปิด 22 โครงการมูลค่ารวม 36,000 ล้านบาท เอพีเปิดขายอีก 23 โครงการมูลค่ารวมกว่า 35,740 ล้านบาท และที่น่าสนใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่จะเปิด 9 โครงการแต่มูลค่ารวมกว่า 45,000 ล้านบาท และอีกหลายรายที่มีมูลค่ารวมของโครงการที่จะเปิดขายในไตรมาสที่ 4 มากกว่า 10,000 ล้านบาท

 

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์