ชิ้นส่วนรถสันดาป'ลดผลิต'โอทีหาย กู้ไม่ผ่านพุ่ง!สะเทือนตลาดบ้าน‘ชลบุรี’

วัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดบ้านแนวราบในจังหวัดชลบุรีเริ่มชะลอตัวเป็นครั้งแรกในรอบ 10 ปี ต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 3-4 ปี 2566 แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจดีขึ้น แต่เนื่องจากโรงงานผลิตชิ้นส่วนรถสันดาปกำลังค่อยๆ ลดสัดส่วนการผลิตชิ้นส่วนเครื่องยนต์สันดาปลงเหลือแค่ 30-40% เพราะแนวโน้มคนหันมาใช้รถยนต์ไฟฟ้ามากขึ้น ทำให้กลุ่มลูกค้าที่เป็นพนักงานในโรงงานไม่มีรายได้จากการทำงานล่วงเวลา (โอที) เหมือนเดิม แถมยังมีแนวโน้มว่าอาจตกงาน หากโรงงานหยุดการผลิต ส่งผลให้อัตราการซื้อบ้านแนวราบลดลงถึง 20%

“จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้ตลาดบ้านแนวราบในชลบุรียังคงชะลอตัว ในไตรมาส 1-2 ปี 2567 นี้  เพราะกลุ่มลูกค้าที่เป็นเรียลดีมานด์ในตลาดกำลังซื้อลดลงต่อเนื่อง โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1.5-2 ล้านบาท ไปจนถึงบ้านราคา 3-5 ล้านบาท”

ขณะเดียวกัน พบว่ายอดการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารสูงขึ้น 50-60% ส่งผลกระทบตลาดแนวราบในจังหวัดชลบุรีค่อนข้างรุนแรง!  เป็นครั้งแรก นับตั้งแต่ปี 2545 เป็นต้นมา ยอดขายบ้านแนวราบเติบโตมาอย่างต่อเนื่องแม้ในช่วงที่เกิดสถานการณ์โควิด-19 ยอดขายสะดุดไปบ้างแต่สามารถฟื้นกลับมาได้รวดเร็ว 

ทั้งนี้ อีกส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทำให้กลุ่มเรียลดีมานด์ “ชะลอ” การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

“ต้องยอมรับว่า กลุ่มลูกค้าที่เป็นพนักงานในโรงงานรายได้หลักเขาคือ โอที ไม่ใช่เงินเดือน ยกตัวอย่าง พนักงานในโรงงานอาจมีเงินเดือน 30,000 บาท แต่โอทีได้เดือนละ 50,000-60,000 บาท มากกว่ารายได้เท่าตัว ฉะนั้นเมื่อไม่มีโอทีทำให้การตัดสินใจซื้อบ้านชะลอออกไป”

 

ดังนั้นแนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดชลบุรี คือการพัฒนาโครงการบ้านราคาสูงขึ้นตั้งแต่ 8-10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง เช่น กลุ่มเจ้าของโรงงาน ผู้ประกอบการธุรกิจ และกลุ่มแพทย์ เป็นต้น

“หลังปี 2544 ยอดขายบ้านดีมาตลอด เดิมคาดหวังว่าสถานการณ์โควิด-19 จบปลายปี 2566 ทุกอย่างจะกลับมา แต่พอมีปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ทั้งรัสเซีย-ยูเครน อิสราเอล-ฮามาส ทั้งยังมีปัจจัยลบเข้ามาต่อเนื่อง ผู้ประกอบการต้องปรับตัววางแผนให้ดีว่าการพัฒนาโครงการต้องมีกลุ่มลูกค้าที่ชัดเจน ไม่ควรพัฒนาโครงการขนาดใหญ่จนเกินไป ควรเปิดโครงการใหม่ระมัดระวัง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในชลบุรียังพอไปต่อได้ เพราะเป็นจังหวัดที่มีเม็ดเงินที่เข้ามาลงทุนค่อนข้างมากจากเอกชนและภาครัฐขยายเมกะโปรเจกต์โครงข่ายคมนาคมต่างๆ ทั้งสนามบิน ท่าเรือ นิคมอุตสาหกรรม”

วัฒนพล กล่าวต่อว่า แม้ว่าตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของคนต่างชาติในช่วง 9 เดือนจังหวัดชลบุรี จะแซงกรุงเทพฯ โดยมีจำนวน 4,991 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 24,000 ล้านบาท  แต่จากเป็นยอดที่เกิดจากการซื้อขายก่อนโควิด จึงไม่ได้สะท้อนสถานการณ์ตลาดในปัจจุบัน 

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมยังคงไปได้ แต่ไม่ได้หวือหวามากนักประมาณ 70% ของคอนโดมิเนียมจะอยู่ในพัทยาเป็นคอนโดสูง (High Rise) ติดวิวทะเล จับกลุ่มเรียลดีมานด์ที่มีกำลังซื้อสูงทั้งคนไทยและต่างชาติ ส่วนที่เหลือ 30%  กระจายอยู่ในทำเล ศรีราชา, บางแสน และ นิคมอุตสาหกรรมอมตะ จะเป็นคอนโดมิเนียมอาคารเตี้ย (Low Rise) สูงไม่เกิน 8 ชั้น เน้นกลุ่มนักลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่าในทำเลมหาวิทยาลัยและนิคมอุตสาหกรรม เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อต้องการผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า 7-8%

จะเห็นว่า ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรีในปี 2567 “ทรงตัว” ไม่หวือหวา แม้จะมีกลุ่มทุนรายใหญ่อย่างซีพี หรือเบียร์ช้างเข้ามาพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ก็ตาม เหมือนกับการมีเขตพัฒนาพื้นที่พิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซี เพราะเศรษฐกิจยังไม่ได้ฟื้นตัวดีอย่างที่คิด

"อสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตล้อไปกับตัวเลขจีดีพีของประเทศ ดังนั้นต้องรอดูรัฐบาลว่าจะสามารถออกนโยบายมากระตุ้นเศรษฐกิจให้เติบโต 3.5-4% ได้หรือไม่”