อสังหาฯปี67‘ทรงตัว-ติดลบ’กำลังซื้อฐานรากทรุด‘วิกฤติหุ้นกู้’ลุกลาม

Key Points: 

• ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ยังคงเผชิญปัจจัยเสี่ยงรอบทิศทาง ทั้งภาวะต้นทุนสูงจากอัตราดอกเบี้ย ค่าแรง เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดี
• ขณะที่ กำลังซื้อฐานรากอยู่ในสภาวะถดถอยต่อเนื่อง ทำให้สถาบันการเงินคุมเข้มสินเชื่อทั้งในฝั่ง “ผู้ซื้อ” และ “ผู้ขาย” ที่กำลังถูกจับตาถึงแนวโน้มการผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้จะขยายตัวลุกลามมากน้อยแค่ไหน

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ปี 2567 มีปัจจัยลบจำนวนมาก สมการกระตุ้นเศรษฐกิจตัว “G” หรือการใช้จ่ายของภาครัฐหายไป จากงบประมาณรายจ่ายที่ล่าช้า ประกอบกับกำลังซื้อลูกค้าหลัก “จีน” หายไปทำให้ขาดโมเมนตัม นอกจากนี้นโยบายเงินดิจิทัล 10,000 บาท ยังไม่มีความคืบหน้า หากไม่สามารถทำได้จะขาดแรงกระตุ้นทางเศรษฐกิจหายไปอีก 5 แสนล้านบาท ขณะที่รายได้ของประชาชนไม่เป็นไปตามเป้าหมาย เครื่องยนต์ใหญ่การส่งออกไม่ดี การท่องเที่ยวไม่เป็นไปตามเป้า ค่าใช้จ่ายต่อหัวนักท่องเที่ยวลดลง

“กำลังซื้อไทยยังไม่ฟื้น กำลังซื้อต่างชาติไม่มา ปัจจัยบวกทางเศรษฐกิจไม่มี ทำให้หลายคนประเมินว่า อสังหาฯ ปี 2567 ยังคงไม่ดี หรืออาจแย่อีกรอบหนึ่ง”
 

อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าภาพรวมเศรษฐกิจปี 2567 ยังไปต่อได้ หากรัฐบาลสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้จริง ในภาคอสังหาฯ คนยังมีความต้องการกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยตลอดเวลา จะมีวิธีการอย่างไร 

ในฝั่งผู้ประกอบการ ที่ผ่านมาเผชิญภาวะยอดขายลดลง ขณะที่การขายคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่เป็นการขายกลุ่มนักลงทุนมากขึ้น ส่วนคอนโดอยู่อาศัยขาย “ลดลง” ดังนั้นแนวทางพัฒนาโครงการต้องปรับเปลี่ยนหันเจาะกลุ่มลงทุนมากขึ้น รวมทั้งดึงพันธมิตรนักลงทุนไทยและต่างชาติมาร่วมขับเคลื่อนธุรกิจ

"อสังหาฯ หลายบริษัทหันพัฒนาโครงการในทำเลมหาวิทยาลัยมากขึ้น เพื่อจูงใจคนซื้อเพื่อลงทุน สามารถปล่อยเช่าได้ หรือบริหารการเช่าให้เพื่อเป็น Passive Income ทำให้ตลาดยังคงไปต่อได้”

จะเห็นว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวอย่างต่อเนื่องเพื่อรับมือปัจจัยเสี่ยงต่างๆ หนึ่งในกลยุทธ์สำคัญคือการขยายตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจต่างๆ  เช่น ภูเก็ต ขอนแก่น เชียงใหม่ เพื่อขยายฐานลูกค้าซึ่งมีศักยภาพในการดึงกลุ่มคนซื้อต่างชาติซึ่งมีกำลังซื้อเข้ามาได้ในระหว่างที่กำลังซื้อในประเทศยังไม่แข็งแรง
 

รายกลาง-เล็กกระทบหนัก

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯ ปี 2567 คาด “ทรงตัว” หรือ “ติดลบ” การทำตลาดยากและมีความซับซ้อนมากขึ้น เนื่องจากฐานใหญ่ ตลาดระดับกลาง-ล่าง ยังได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่ถดถอย 

ขณะที่ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญมรสุมการชำระหนี้ตราสารหนี้คงค้าง (Roll-over) ต่อเนื่องจากปี 2566 เนื่องจากแหล่งเงินทุนหลักของอสังหาฯ มาจากการออกหุ้นกู้

“ผู้ประกอบการรายกลางและเล็กทำธุรกิจยากขึ้น ไม่สามารถชำระหนี้หุ้นกู้ชุดเดิม หรือออกบอนด์ใหม่ได้เหมือนเดิม จะไปกระจุกตัวอยู่ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดที่มีการลงทุนสูง อย่าง ปตท. เอสซีจี ที่คนซื้อให้ความเชื่อมั่นสูง ทำให้การขยายตัวทางธุรกิจกระจุกตัวมากขึ้น ตลาดกลางล่างคงยังไม่ฟื้นแน่”

เคลียร์สต็อกระดมเงินสดพร้อมจ่ายหุ้นกู้

นายประเสริฐ กล่าวว่า ช่วงปลายไตรมาส 3 ปี 2566 อนันดา จัดแคมเปญใหญ่ “แด๊ดดี้เคลียแรนซ์เซล ลดราคายิ่งใหญ่” กระตุ้นยอดขายครั้งใหญ่และสามารถทำยอดขายเกินเป้าหมายทำให้มีกระแสเงินสดเข้ามารองรับสำหรับการจ่ายหุ้นกู้ในเดือน ม.ค.จำนวน 3,826 ล้านบาทและมีเงินเหลือพอที่ดำเนินงานต่อได้ ส่วนการออกหุ้นกู้ใหม่คงเป็นเรื่องที่ยาก ในสถานการณ์แบบนี้ เพราะตลาดตราสารหนี้ไม่เอื้ออำนวย

ทั้งนี้ เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อยังขาดความมั่นใจ เพราะยังมีภาพจำที่ไม่ดีต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมาในตลาดหุ้นกู้ที่มีการผิดนัดชำระหุ้นกู้ (Cross Default) ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่น ดังนั้นแนวทางการดำเนินการเน้นการบริหารจัดการสต็อกที่มีอยู่ให้กลายเป็นเงินสดกลับเข้ามาในบริษัท

“อย่าหวังพึ่งคนอื่น ต้องเข้าใจว่าทุกครั้งที่มีพายุฝนเข้ามา แบงก์จะเอาร่มและเสื้อกันฝนคืนเสมอ เพราะเขาก็ต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ดังนั้นเราต้องปรับตัวหันมาพึ่งตนเอง ทุกๆ บริษัทต้องรักษาสภาพคล่อง กระแสเงินสด ควบคุมค่าใช้จ่าย เพราะปีนี้ยังคงเป็นปีแห่งความไม่แน่นอน ”

ชูโกลบอลพร็อพเพอร์ตี้ดึงต่างชาติ

ในปี 2567 ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัว ปรับโครงการองค์กร เพื่อขับเคลื่อนธุรกิจ มุ่งตลาดที่ไม่ได้รับผลกระทบ และมีแนวโน้มเติบโต ไม่ว่าจะเป็นลูกค้าต่างชาติ ลูกค้านักลงทุน จะเห็นว่าหลายบริษัทมีการขยายตลาดเพื่อเจาะกลุ่มนักลงทุน ทั้งคนไทยและต่างชาติ รวมทั้งลูกค้าเรียลดีมานด์ 

"พร็อพเพอร์ตี้ เป็น อินเวสเมนต์ แอสเสท ไม่ใช่แค่ที่นอน หรือที่อยู่อาศัยอีกต่อไป  วันนี้ พร็อพเพอร์ตี้ เปลี่ยนจากเรียลดีมานด์ มาเป็นอินเวสเมนต์ แอสเสท และเป็นโกลบอล พร็อพเพอร์ตี้  หรือ โกลบอล อินเวสเมนต์ ไปแล้ว คนทั่วโลกสามารถมาลงทุนอสังหาฯ ในประเทศไทยได้ ซึ่งเป็นสิ่งที่เปลี่ยนไปอย่างถาวรและในระยะยาวเหมือนประเทศที่พัฒนาแล้ว”

นายประเสริฐ ระบุว่า การซื้ออสังหาฯ ทุกวันนี้ ไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไรเหมือนสมัยก่อน และอสังหาฯ เมืองไทยถูกยกระดับเป็น โกลบอล พร็อพเพอร์ตี้ มีดีมานด์ทั้งในและต่างประเทศ จากกลุ่มเรียลดีมานด์ นักลงทุน ที่ต้องการบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3  รองรับการทำงานของชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย (Expat) หรือดิจิทัลโนแมดที่ทำงานทางไกลผ่านออนไลน์ ไร้ข้อจำกัดเรื่องเวลาและสถานที่ คนกลุ่มส่วนใหญ่มีรายได้สูง ต้องการมีบ้าน โดยเฉพาะกลุ่มคนจีน ไต้หวัน  แตกต่างจากชาวญี่ปุ่น นิยมเช่ามากกว่าซื้อ

วางเกณฑ์ดึงต่างชาติซื้ออสังหาฯ

ปัจจุบันประเทศไทยเป็น “โกลบอล พร็อพเพอร์ตี้” ดังนั้นรัฐบาลควรวางกฏเกณฑ์ที่เป็นระบบและโปร่งใส เพื่อดึงเทคโนแครตจากต่างประเทศเข้ามาทำงานและทำธุรกิจในประเทศได้อย่างมีประสิทธิภาพ ช่วยพัฒนาและกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศไทย

"3-5 ปีที่ผ่านมามีดีมานด์จากจีนที่เข้ามาพยุงตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดไม่ร่วงลงไปมากกว่านี้ เพราะดีมานด์คนไทยลดลงไปเรื่อยๆ ปีที่ผ่านมาตลาดบ้านเดี่ยวไฮเอนด์ที่โตขึ้น ปฏิเสธไม่ได้ว่า ยอดขายส่วนหนึ่งมาจากคนต่างชาติ ซึ่งเป็นเสาหลักที่มองไม่เห็น มาซื้อบ้านพร้อมที่ดินผ่านนิติบุคคลไทย"

ดังนั้นภาครัฐควรที่ทำระบบ วางกฎเกณฑ์ต่างๆ ให้เกิดความโปร่งใส เพื่อให้ซื้อขายให้ถูกต้องตามกฏหมาย โดยการกำหนดโซน และสัดส่วน 25% ของโครงการให้คนกลุ่มนี้เสียภาษีถูกต้องเฉพาะคนต่างชาติสูงกว่าคนไทยแล้วนำเงินเหล่านี้มาอุดหนุนคนไทยสามารถซื้อบ้านได้"

หวั่นปัญหาหุ้นกู้ลามย้ำระวังสภาพคล่อง

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2567 ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญความท้าทายที่น่ากังวล คือ หนี้ภาคเอกชน ที่กำลังเป็นภัยคุกคามประเทศ เนื่องจากทำให้การกระตุ้นเศรษฐกิจยากขึ้น หลังมีหุ้นกู้จำนวนหนึ่งผิดนัดชำระหนี้ ทำให้การเสนอขายหุ้นกู้ใหม่ และหุ้นกู้เดิมมีความยากลำบากมากขึ้น

"หากเกิดปัญหาลุกลามอาจเป็นโดมิโนเอฟเฟกต์ ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวมได้ ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นใน 6 เดือนจากนี้ ต้องระวังเรื่องกระแสเงินสดให้ดี"

ทั้งนี้ การขอสินเชื่อในรูปแบบ Project Lone จะยากขึ้น เพราะธนาคารกังวลหนี้เสีย ขณะที่ตลาดหุ้นกู้ขาดความเชื่อมั่นจากนักลงทุน ดังนั้นการลงทุนในปีหน้าจะต้องระมัดระวังมากขึ้น หากเกิดสถานการณ์ที่ไม่คาดฝันจะได้เบรกการลงทุนได้ทันเวลา