พิษต้นทุนก่อสร้าง ราคาที่ดิน วัสดุ ค่าแรงสูงดันราคาบ้านเดี่ยวพุ่ง

Key Points: 

• ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์  (REIC) รายงานดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่(บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์)ที่อยู่ระหว่างการขายในภาพรวมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2566 ค่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 130.3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 130.2 
• แสดงให้เห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยแนวราบโดยภาพรวมของปี 2566 ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตลอดทุกไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2565 ถึง ไตรมาส 4 ปี 2566 และเมื่อเทียบระหว่างไตรมาส (QoQ) พบว่าดัชนีราคาบ้านจัดสรรมีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4  โดยมีการเพิ่มติดต่อกัน 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2566 ถึงไตรมาส 4 ปี ส่งผลให้ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ณ ไตรมาส 4 ปี 2566 กลับขึ้นมาสูงกว่าช่วงเดียวกันของปี 2565 เล็กน้อย 

 วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยว่า เหตุผลสำคัญที่ทำให้ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง หลัก ๆ มาจาก ต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้นล้วนมีผลโดยตรงต่อต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 2565 – 2566 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่สูงขึ้น

เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่าโครงการจัดสรรใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.7 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -0.8 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ขณะที่ในพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และ สมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.5  ลดลงร้อยละ -0.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) แสดงให้เห็นว่าเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑลเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ภาพรวมของดัชนีราคาปรับเพิ่มขึ้น 

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 133.8 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 6 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2565 ถึงไตรมาส 4 ปี 2566 และเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) โดยเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2566 ถึงไตรมาส 4 ปี 2566
    

เมื่อพิจารณาลงรายพื้นที่ พบว่ากรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.7 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -0.8 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เพื่อกระตุ้นตลาดส่งท้ายปี 2566  บ้านเดี่ยวที่ปรับลดราคาลงส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวที่มีราคาแพงอยู่ในระดับราคามากกว่า 10ล้านบาทขึ้นไป

ส่วน 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 136.7 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

ขณะที่พบการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านเดี่ยวที่มีการปรับตัวขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกันถึง 7 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565 ถึงไตรมาส 4 ปี 2566 โดยเฉพาะโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2565-2566 เนื่องจากมีต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น

วิชัย กล่าวว่า ในไตรมาส 4 ปี 2566 ที่ผ่านมาในพื้นที่กรุงเทพฯ มีการลดราคาของบ้านเดี่ยวมากที่สุดในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง รองลงมาในโซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว และพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ

ส่วนพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล พบว่าโซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่ โซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 3– 5ล้านบาท รองลงมาในโซนบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ในระดับราคา 5– 7.5ล้านบาท และโซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ในระดับราคามากกว่า 10ล้านบาทขึ้นไป

สำหรับดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.7 ลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) โดยกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.6 ลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และลดลงร้อยละ -0.9 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)  

ทั้งนี้ พบการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาลดลงต่อเนื่องติดต่อกัน 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 4 ปี 2566 ส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 2564 และต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิม สำหรับ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.5 ลดลง ร้อยละ -0.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) 

สะท้อนว่าราคาโดยภาพรวมของทาวน์เฮ้าส์"ชะลอตัว"จากปีก่อนหน้าหากดูค่าเฉลี่ยของดัชนีในปี 2565 และปี 2566 เทียบกันจะพบว่าราคาทาวน์เฮ้าส์ใน 3 จังหวัดปริมณฑลลดลงร้อยละ -1.0  อาจเนื่องมาจากต้นทุนของราคาที่ดินในจังหวัดปริมณฑลไม่สูงเท่ากับในกรุงเทพมหานครจึงทำให้ผู้ประกอบสามารถลดราคาลง เพื่อให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค 

การกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อกทาวน์เฮ้าส์ปลายปี 2566 พบว่าในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล มีการลดราคามากที่สุดในโซนตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา ในระดับราคา 3– 5ล้านบาท  รองลงมาในโซนบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่ ในระดับราคา 5– 7.5 ล้านบาท และโซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว ในระดับราคามากกว่า 10ล้านบาทขึ้นไป 

ส่วนในพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑลพบว่ามีการลดลงราคามากที่สุดในโซนบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ในระดับราคา 2– 3ล้านบาท รองลงมาในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 3– 5ล้านบาท และโซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 1.5– 2ล้านบาท

 สำหรับรายการส่งเสริมการขายบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ประจำไตรมาส 4/2566 พบว่า ส่วนใหญ่ร้อยละ 40.2 เป็นของแถมมากที่สุด เช่น ฟรีแอร์ ม่าน ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ มิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า จัดสวน  ปูหญ้า และลดลงจากไตรมาสก่อนซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 40.5  รองลงมาร้อยละ 38.9 เป็นการให้ส่วนลดฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนฯ ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 39.0 และร้อยละ 20.9 เป็นการให้ส่วนลดเงินสด เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 20.4