แสนสิริ-เฟรเซอร์สฯตั้งรับปัจจัยเสี่ยงระวังลงทุนเจาะดีมานด์ต่างชาติ

Key Points: 

• เศรษฐกิจไทยอยู่ในภาวะยังไม่ฟื้นตัว โดยคาดการณ์จีดีพีปีนี้ 2.9-3.4% ขณะที่อัตราดอกเบี้ย  หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ความมั่นใจนักลงทุนลดลงจากปัญหาหุ้นกู้ผิดนัดชำระ รวมทั้งปัจจัยภายนอกจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ (Geopolitics) แนวโน้มเศรษฐกิจสหรัฐ ยุโรป และจีน ล้วนเป็นความท้าทายในดำเนินธุรกิจปี 2567

นายอภิชาติ จูตระกูล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2567 นับเป็นอีกปีที่ท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจมีความไม่แน่นอนสูงจากปัจจัยลบภายในและนอกประเทศ แต่เชื่อว่าด้วยความแข็งแกร่งของธุรกิจแสนสิริ 40ปี จะขับเคลื่อนการเติบโตได้ ภายใต้กลยุทธ์ “RESILIENT GROWTH” ที่ได้ปรับให้เข้ากับสถานการณ์ พร้อมนำศักยภาพ ความเชี่ยวชาญ นวัตกรรม มาต่อยอดธุรกิจและขับเคลื่อนการทำงานในองค์รวม เพื่อส่งมอบสินค้าและบริการให้ผู้บริโภคที่โดดเด่นเหนือคู่แข่ง

ทั้งนี้ กรณีสถานการณ์ปกติ (Base Case)  คาดการณ์จีดีพีประเทศไทยเติบโต 3% บริษัทฯ มีแผนเปิดตัว 46 โครงการใหม่  มูลค่า 61,000 ล้านบาท แต่กรณีสถานการณ์ดี(Best Case) มีนโยบายดิจิทัลวอลเล็ตมากระตุ้นกำลังซื้อ คาดว่าจะทำให้จีดีพีโต 4% ซึ่งทุกการเติบโต 1% แสนสิริจะลงทุนเพิ่ม 10% หรือเปิดตัวเพิ่มเป็น 50 โครงการ โดยโยกโครงการที่จะเปิดในปี 2568 มาเปิดในปี 2567 
 

สำหรับ ปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทเปิดตัว 44 โครงการใหม่ มูลค่า 65,000 ล้านบาท ครอบคลุมคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม ทุกเซ็กเมนต์ ทุกระดับราคา รองรับทุกความต้องการในทุกทำเล เติบโต 50% แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 28% จำนวน 14 โครงการ มูลค่า 18,000 ล้านบาท บ้าน 72% จำนวน 30 โครงการ มูลค่า 47,000 ล้านบาท มียอดขาย 49,000 ล้านบาท จากคอนโดมิเนียม 45% มูลค่า 22,000 ล้านบาท และบ้าน 55% มูลค่า 27,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 39,000 ล้านบาท เติบโต 6% จากคอนโดมิเนียม 33% มูลค่า 13,000 ล้านบาท และบ้าน 67% มูลค่า 26,000 ล้านบาท

“กำไรสุทธิ 9 เดือนแรก ปี 2566 มีจำนวน 4,760 ล้านบาท สูงกว่ากำไรทั้งปี 2565 ที่มีจำนวน 4,200 ล้านบาท 2 ปีที่ผ่านมา บริษัทฯ เร่งเปิดตัวโครงการจำนวนมาก ด้วยซัพพลายก่อนหน้านั้นมีจำนวนน้อย และบริษัทฯ ได้ซื้อที่ดินไว้มากพอที่จะเปิดโครงการได้อีก 2 ปีข้างหน้า”

เผยซัพพลายในมือเพียงพอ

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ กล่าวเสริมว่า ขณะนี้ซัพพลายในมือมีเพียงพอจึงไม่จำเป็นต้องเปิดตัวโครงการมากเท่าปีก่อน บริษัทฯ มีแผนเปิดตัวรวม 46 โครงการ มูลค่า 61,000 ล้านบาท จำนวนโครงเพิ่ม 2 โครงการ ขณะที่มูลค่าการเปิดตัวลดลง 8% 

โดยตั้งเป้ายอดขาย 52,000 ล้านบาท และยอดโอน 43,000 ล้านบาท แบ่งเป็นกลุ่มสินค้าในระดับราคาเข้าถึงได้ (Affordable) สัดส่วน 18% จำนวน 14 โครงการ มูลค่า 10,900 ล้านบาท กลุ่มระดับกลาง 44% จำนวน 16 โครงการ มูลค่า 26,800 ล้านบาท กลุ่มระดับบน 38% จำนวน 16 โครงการ มูลค่า 23,300 ล้านบาท

“ปีนี้เราเน้นกลุ่มลักชัวรีในกลุ่มธุรกิจแนวราบ วางแผนเปิด 26 โครงการ มูลค่ารวม 35,000 ล้านบาท ไฮไลต์ คือ กลุ่ม Sansiri Luxury Collection 2 โครงการ บ้านเดี่ยวซูเปอร์ลักชัวรี นาราสิริ บางนา กม. 10 มูลค่าโครงการ 3,800 ล้านบาท ราคา 45-70 ล้านบาท บ้านเดี่ยวเศรษฐสิริ 7 โครงการมูลค่ารวม 14,400 ล้านบาท”

รุกแนวราบพร้อมเปิดคอนโดเพิ่ม

พร้อมกันนี้ รุกตลาดแนวราบในระดับราคาเข้าถึงง่ายภายใต้แบรนด์สราญสิริ เปิดตัว 6 โครงการ มูลค่ารวม 9,100 ล้านบาท ด้วยจุดขายบ้านเดี่ยวหลังแรกของครอบครัว และแบรนด์อณาสิริ 4 โครงการ มูลค่ารวม 4,100 ล้านบาท นอกจากนี้ มีมิกซ์โปรดักท์บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 2 แบรนด์ใหม่ ได้แก่ ณริณสิริ แบรนด์บ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมโครงการแรก ณริณสิริ กรุงเทพกรีฑา มูลค่า 1,800 ล้านบาท  มาเบิล แบรนด์บ้านเดี่ยวระดับราคา 5-7 ล้านบาท กับ ‘มาเบิล บางนา 26’ มูลค่าโครงการ 850 ล้านบาท

กลุ่มธุรกิจแนวสูงมีแผนเปิดตัวคอนโดมิเนียม 20 โครงการ มูลค่ารวม 26,000 ล้านบาท มีไฮไลต์ กลุ่มคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี ด้วยการเปิดขายเดอะ สแตนดาร์ด เรสซิเด้นซ์ หัวหิน มูลค่า 4,100 ล้านบาท Branded Residence แห่งแรกในเอเชียและแห่งที่ 3 ของโลก ภายใต้เดอะ สแตนดาร์ด แบรนด์บูทีคโฮเทลและไลฟ์สไตล์ชั้นนำระดับโลก 

และการเปิดตัว เวีย 2 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 2,500 ล้านบาท บนทำเลสุขุมวิท 34 และ 61 ควบคู่การลุยต่อตลาดคอนโดมิเนียมราคาเข้าถึงง่าย แบรนด์ “แคมปัส คอนโด” กับการเปิดตัวดีคอนโดรวม 3 โครงการ มูลค่ารวม 2,800 ล้านบาท และการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในกลุ่มแบรนด์เดอะ มูฟ พร้อมรีเฟรชแบรนด์ เดอะ เบส รองรับการเปิดตัวในปีนี้รวม 3 โครงการ มูลค่า 4,500 ล้านบาท

รักษาสภาพคล่อง วินัยการลงทุน

นายอุทัย กล่าวต่อว่า แสนสิริมองว่าเศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ทั้งยังมีปัจจัยลบภายในและต่างประเทศ ความท้าทายของตลาดไทย คือ เรื่องดอกเบี้ยเป็นตัวแปรสำคัญ ทุกการขึ้น 1% ของดอกเบี้ย จะทำให้กำลังซื้อคนลดลง 7-8%

ส่วนปัจจัยที่ส่งเสริมธุรกิจมาจากการฟื้นตัวของตลาดท่องเที่ยว ทำให้มีแรงซื้อจากชาวต่างชาติเข้ามามากขึ้น โดยเฉพาะสินค้ากลุ่มคอนโดมิเนียมจากลูกค้าจีนและรัสเซียโดยในปีนี้ขยายโครงการต่างจังหวัด 9 โครงการ อาทิ หัวหิน ภูเก็ต พัทยา

ทั้งนี้ กลยุทธ์หลักของแสนสิริในปี 2567 วาง 3 แนวทางสำคัญ

1.การรักษาระดับผลประกอบการให้เติบโตอย่างสม่ำเสมอ เพิ่มสัดส่วนการเปิดตัวโครงการให้มากขึ้นโดยเฉพาะโครงการแนวราบ และการใช้เงินลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ รักษาสภาพคล่องให้อยู่ในระดับที่สูง

2. บริหารจัดการพอร์ตสินค้าพร้อมขาย ให้กระจายไปในหลากหลายทำเล เพื่อสร้างโอกาสและความได้เปรียบในการแข่งขันที่มากกว่า ผ่านการควบคุมระดับสินค้าเพื่อการขายในแต่ละระดับราคาให้อยู่ระดับที่เหมาะสม

และ 3.ยกระดับคุณภาพของสินค้า บริการ และความยั่งยืน ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญด้านหนึ่งของแสนสิริเพื่อรักษามาตรฐานคุณภาพในการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยจากพลัส พร็อพเพอร์ตี้

“ เราเน้นวินัยในการลงทุนมากกว่าคว้าทุกโอกาสที่เข้ามา เมื่อรวมโครงการเปิดใหม่ในปีนี้ แสนสิริจะมียูนิตพร้อมขายทั่วประเทศรวมมูลค่า 146,000 ล้านบาท ส่งผลให้แสนสิริมีรายได้เติบโตอย่างต่อเนื่องใน 3 ปีข้างหน้า เราไม่ตะบี้ตะบันเปิดโครงการจำนวนมาก จนเกิดโอเวอร์ซัพพลาย ปีนี้เราเพิ่มพอร์ตโครงการใหม่รวม 6,720 ยูนิต เพื่อให้มีซัพพลายเปิดใหม่ 12,380 ยูนิต”

ปรับตัวรับมือสารพัดปัจจัยลบ

นายธนพล ศิริธนชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ให้มุมมองถึงทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ว่า ได้รับแรงขับเคลื่อนจากการฟื้นตัวต่อเนื่องของภาคการท่องเที่ยวที่ส่งผลให้ภาคเอกชนมีการบริโภคเพิ่มขึ้น บวกกับภาครัฐที่ออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงนักลงทุนต่างชาติที่หลั่งไหลเข้ามาตั้งฐานการผลิตในประเทศไทย

อย่างไรก็ตาม ยังคงต้องจับตาปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจ อาทิ ภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย หนี้ครัวเรือน และปัญหาด้านภูมิรัฐศาสตร์ทั้งสงครามรัสเซีย-ยูเครน และความขัดแย้งระหว่างอิสราเอล-ฮามาส

“หลังโควิด คิดว่าจะเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ แต่กลับกลายเป็นมรสุมที่ตั้งเค้ามาอีกในปี 2567  ทั้งระดับโลกและในประเทศ จาก ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ ในสหรัฐ ยุโรป เกาหลี จีน ไต้หวัน แถมยังมีอัตราดอกเบี้ย หนี้สินครัวเรือนสูงกว่า 90% ความไม่แน่นอนทางการเมืองจากกระแสปรับคณะรัฐมนตรี”

สร้างสมดุลพอร์ตขาย-เช่าลดความเสี่ยง

อย่างไรก็ตาม แม้จะเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน แต่ เฟรเซอร์ส ยังคงความสามารถในการสร้างการเติบโตอย่างมั่นคง ด้วยแผนกลยุทธ์ที่มีความยืดหยุ่น มีฐานการเงินที่แข็งแกร่ง และมีธุรกิจที่หลากหลาย สามารถสร้างรายได้อย่างสมดุลจากการขายและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ทำให้มีกระแสรายได้ต่อเนื่อง 

โดยตั้งเป้าหมายปี 2570 จะสร้างรายได้กว่า 30,000 ล้านบาท เป็นสินทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขาย 40% และรายได้ประจำ 60% สะท้อนถึงความพร้อมในการเติบโตระยะยาวภายใต้การเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลกที่มีทีมงานมากประสบการณ์และความชำนาญหลายด้าน พร้อมต่อยอดพัฒนาสินค้าและบริการคุณภาพตอบโจทย์ทุกความต้องการของลูกค้าและผู้ใช้งานทุกกลุ่ม

“ปีนี้ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย ตั้งเป้าธุรกิจที่อยู่อาศัยทำรายได้กว่า 13,000 ล้านบาท โดยเปิดตัว 7 โครงการใหม่ มูลค่ารวมกว่า 11,600 ล้านบาท เน้นตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านลักชัวรี พร้อมบาลานซ์พอร์ตสมดุลระหว่างสินทรัพย์เพื่อขายและเช่า สัดส่วน 40:60 เพื่อรักษาระดับกำไรและการเงินมั่นคง พร้อมกับสร้างวินัยทางการเงิน”

พร้อมสร้างกระแสรายได้จากค่าเช่าให้เติบโตแข็งแกร่งผ่านธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าที่จะลงทุนประมาณ 4,000 ล้านบาทในการขยายพื้นที่ภายใต้การบริหารจัดการอีก 150,000 ตร.ม. เพิ่มจากปัจจุบันที่ 3.5 ล้านตร.ม. ทั้งในไทย อินโดนีเซีย และเวียดนาม ด้วยเป้าหมายอัตราการเช่า 87% พร้อมลงทุนต่อเนื่องเพื่อมุ่งสู่พื้นที่ภายใต้การบริหารจัดการ 4 ล้านตร.ม.ในอีก 2 ปี 

นอกจากนี้ มุ่งยกระดับการให้บริการอาคารสำนักงานเกรดเอย่านใจกลางเมือง และพื้นที่รีเทล เช่น สามย่านมิตรทาวน์ และสีลมเอจ ที่เชื่อว่าจะรักษาอัตราการเช่าในระดับสูง 93%