จับตา‘สำนักงาน’จ่อโอเวอร์ซัพพลาย เปิดศึกหั่นราคาดึงผู้เช่าชิงลูกค้าใหม่

Key Points: 

• แนวโน้มดีมานด์ตลาดสำนักงานโตไม่ทันซัพพลายใหม่! ทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะ “โอเวอร์ซัพพลาย” 

ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกอาคารสำนักงาน ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงเผชิญกับอุปสรรคด้านอุปทาน อัตราการครอบครองเฉลี่ยในตลาดลดลงอยู่ที่ 77.7%  ค่าเช่ายังทรงตัวที่ 816 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน โดยคาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นมากถึง 650,000 ตร.ม.ในปี 2567 เฉพาะโครงการวันแบงค็อก มีจำนวน 150,000 ตร.ม. 

"ตลาดเข้าสู่ภาวะซัพพลายล้นตลาด ส่งผลการแข่งขันสูงขึ้น กดดันราคาลดลง 5-10% หรือให้โปรโมชั่นลดค่าเช่า 6 เดือน จนถึง 1 ปี”
 

ทั้งนี้ ไตรมาส 4/2566 อุปทานรวมพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้น 80,200 ตร.ม. หรือ 1.3% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 6 ล้านตร.ม. มี 2 อาคารสำนักงานใหม่ที่สร้างแล้วเสร็จ คือ สยามปทุมวันเฮาส์ ติดหอศิลปวัฒนธรรมแห่งกรุงเทพมหานคร และเพียร์ 111 บนถนนราชดำริ ขณะที่ ทรู ทาวเวอร์ 2 กลับเข้าสู่ตลาดอีกครั้ง 

จากพื้นที่สำนักงานทั้งหมดพื้นที่ให้เช่าของอาคารสำนักงานสีเขียวเพิ่มขึ้น 3.6% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส จากอาคารสยามปทุมวันเฮาส์ รวมเป็น 1,393,000 ตร.ม. คิดเป็น 23% ของอุปทานในตลาด

 

โดยอุปทานพื้นที่สำนักงานปี 2567, 2568 และ 2569 คาดว่าจะอยู่ที่ 648,000 ตร.ม. 365,000 ตร.ม. และ 373,000 ตร.ม. ตามลำดับ ทำให้พื้นที่ให้เช่ารวมจะสูงถึง 1.5 ล้านตร.ม. คิดเป็น 25% ของอุปทานพื้นที่สำนักงานในปัจจุบันประมาณ 62% ของอุปทานใหม่กระจุกตัวอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ

สำหรับการดูดซับสุทธิของตลาดพื้นที่สำนักงานไตรมาส 4/2566 เท่ากับ 40,400 ตร.ม. สูงขึ้นมากจาก 11,000 ตร.ม. ในไตรมาส 3 โดยการดูดซับสุทธิของพื้นที่สำนักงานสีเขียวยังคงแข็งแกร่งที่ 32,300 ตร.ม. ขณะที่การดูดซับสุทธิของพื้นที่สำนักงานที่ “ไม่ใช่” สีเขียวต่ำกว่า อยู่ที่ 8,100 ตร.ม. 

ตัวเลขสะสมปี 2566 เน้นย้ำถึงสัญญาเช่าใหม่ที่ให้ความสำคัญกับพื้นที่สำนักงานสีเขียวเป็นจำนวน 145,300 ตร.ม. ตรงกันข้ามกับพื้นที่สำนักงานที่ไม่มีใบรับรองอาคารสีเขียว จำนวน 5,200 ตร.ม.

อย่างไรก็ดี ตลาดพื้นที่สำนักงานย่านศูนย์กลางธุรกิจยังมีความต้องการที่แข็งแกร่ง! มีการดูดซับสุทธิ 24,100 ตร.ม. สูงกว่าพื้นที่ที่ไม่ใช่ย่านศูนย์กลางธุรกิจมีการดูดซับสุทธิ 16,300 ตร.ม. สะท้อนความต้องการพื้นที่สำนักงานที่ทันสมัย

สำหรับอัตราการครอบครอง ประสบภาวะถดถอยลงเหลือ 78% จากก่อนโควิดสูงถึง 90% เนื่องจากซัพพลายน้อย โดยอาคารสำนักงานเกรด A ยังคงมีอัตราการครอบครองสูงสุด 81%  อาคารสำนักงานเกรด C อัตราการครอบครอง 79% ลดลง 1.9%  ขณะที่อัตราการครอบครองต่ำสุดเป็นของเกรด B ที่ 76%

ในสิ้นปี 2566 ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 816 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ลดลงเล็กน้อย 0.2% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส และขยายตัว 0.7% เทียบปีต่อปี เมื่อแยกย่อยลงมา อาคารสำนักงาน เกรด A มีเช่าเฉลี่ย 1,181 บาท เกรด B อยู่ที่ 840 บาท และเกรด C อยู่ที่ 510 บาท การเปลี่ยนแปลงไตรมาสต่อไตรมาสทุกเกรดมีเพียงเล็กน้อย เติบโตต่ำกว่า 0.5% หากเทียบปีต่อปีเกรด A เพิ่มขึ้นมากที่สุด 1.1% เกรด B เพิ่ม 0.7% และเกรด C เพิ่ม 0.3% แต่ทั้งหมดยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี จากแรงกดดันด้านอุปทานเพิ่มขึ้น

โดยค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจสูงขึ้นเล็กน้อย 0.5% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 935 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ขณะที่อัตราการครอบครองเฉลี่ยลดลง 1.5% เหลือ 80% อัตราดูดซับสุทธิ 24,100 ตร.ม. รวมเป็น 71,900 ตร.ม. ในช่วงปีที่ผ่านมา พื้นที่ส่วนใหญ่มีการเติบโตทั้งอัตราค่าเช่าและอัตราการครอบครองเพียงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

เมื่อเทียบปีต่อปี ย่านเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ มีค่าเช่าเพิ่มขึ้นสูงสุด 4% ตามมาด้วยย่านสีลม-สาทร-พระราม 4 ที่ 2.1% ย่านนานา-อโศก-พร้อมพงษ์ มีอัตราการครอบครองลดลงมากที่สุด 3.2% เนื่องจากการดูดซับสุทธิลดลง 7,400 ตร.ม. และได้รับแรงกดดันจากอุปทานใหม่

เทียบไตรมาสต่อไตรมาส ค่าเช่าเฉลี่ยพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจลดลง 0.2% ที่ 662 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.5% อยู่ที่ 74% ในแง่ของอุปทานนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจมีการดูดซับสุทธิสูงกว่าเขตศูนย์กลางธุรกิจ ที่ 33,900 ตร.ม. ในไตรมาส 4 และทั้งปี 2566 ที่ 96,100 ตร.ม.

 สำหรับแนวโน้มอาคารสำนักงานยังคงได้รับความนิยม โดยเฉพาะเกรด A ในทำเลดีอย่าง “เกษร ทาวเวอร์” อยู่บนถนนราชดำริ ค่าเช่าเริ่มต้น 1,600 บาทต่อตร.ม. ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ บนถนนวิทยุ หรือ ภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ย่านสุขุมวิท-พร้อมพงษ์

ในปี 2567 มีสัญญาณที่ดีจากบริษัทข้ามชาติที่ต้องการการย้ายฐานมาไทย โดยเฉพาะจาก “จีน” ในกลุ่มธุรกิจรถอีวี เข้ามาหาพื้นที่จัดตั้งสำนักงาน โดยย่านรัชดาฯ เป็นทำเลเป้าหมาย ส่วนบริษัทคนไทยเริ่มขยับขยายใช้พื้นที่สำนักงานเพื่อประกอบกิจการมากขึ้น เพราะมีส่วนสำคัญต่อภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือในการดึงดูดพนักงานที่มีความสามารถเข้าร่วมงาน