5ปัจจัยในการเลือกซื้อคอนโดปล่อยเช่า

ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด หรือแอล ดับเบิลยู เอสกล่าวถึงแนวโน้มการซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ว่า  จากผลการสำรวจพฤติกรรมการอยู่อาศัยในอาคารชุดพักอาศัยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาของทีมวิจัยด้านงานบริการ (Service  Design Center: SDC) ของแอล ดับเบิลยู เอส พบกลุ่มคนรุ่นใหม่ Gen Y & Gen Z (First Jobber) ในปัจจุบันมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าการซื้อโดยผลการสำรวจพบว่า คนในกลุ่มนี้มีสัดส่วนเป็นผู้เช่ากว่า 50% และมีกำลังจ่ายค่าเช่าเฉลี่ย 6,000-10,000 บาท/เดือน รายได้เฉลี่ยต่อเดือนอยู่ที่ 20,000-40,000 บาท

 เนื่องจากคนในกลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์กับการใช้ชีวิต ที่มีแนวโน้มอยู่คนเดียวมากขึ้น และชอบที่อยู่อาศัยที่มีความสะดวกสบาย ใช้เทคโนโลยี่ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัย รวมทั้งพฤติกรรมการใช้ชีวิตแบบผสมผสาน(Hybrid Work) มีความยืดหยุ่น(Flexible) ในการทำงานและการใช้ชีวิต ในขณะเดียวกันก็ไม่ต้องการภาระค่าใช้จ่ายที่สูง ที่จะกระทบกับการใช้ชีวิตประจำวัน การเช่าจึงตอบโจทย์มากกว่าการซื้อที่อยู่อาศัยที่ปัจจุบันมีระดับราคาที่สูงขึ้นตามภาวะของราคาที่ดิน และต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น 

จากรายงานการวิจัยของ แอล ดับเบิลยู เอส พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2566 โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 5.49 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 24% จากราคาเฉลี่ยที่ 4.43 ล้านบาทต่อหน่วยในปี 2565  ราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันปรับตัวสูงขึ้น สูงกว่าความสามารถในการซื้อของคนรุ่นใหม่ที่เพิ่งเริ่มทำงาน ทำให้คนกลุ่มนี้เลือกที่จะเช่ามากกว่าที่จะซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับผู้ลงทุนซึ่งปัจจุบันมากกว่า  65% ของผู้ซื้อเพื่อการลงทุนเป็นกลุ่มคนใน Gen X และ Baby Boomer ในการเลือกซื้ออาคารชุดพักอาศัยเพื่อการลงทุนสร้างรายได้จากการเช่า ที่ให้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ย 4-6% ขึ้นอยู่กับทำเล

  
จากพฤติกรรมของกลุ่มลูกค้าที่เป็นผู้เช่าที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์กับความต้องการของผู้เช่าที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก สามารถตอบสนองกับความต้องการอยู่อาศัยเพียงลำพัง ที่มาพร้อมกับความสะดวกสบายและเทคโนโลยี่ การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัยสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนจึงควรจะคำนึงถึงความต้องการของผู้เช่า จากผลการสำรวจพฤติกรรมของผู้เช่าของ แอล ดับเบิลยู เอส พบว่า มี 5 ปัจจัยสำคัญสำหรับการพัฒนาและการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการปล่อยเช่าที่ตอบโจทย์กับกลุ่มผู้เช่า ดังต่อไปนี้

1. ทำเลที่มีศักยภาพ  
เป็นปัจจัยแรกที่นักลงทุนต้องพิจารณาและประเมินให้ดีเพราะเป็นหัวใจสำคัญที่กำหนดมูลค่าของอาคารชุดควรเลือกลงทุนอาคารชุดในทำเลที่มีศักยภาพตอบโจทย์การใช้ชีวิตของกลุ่ม Gen Y & Gen Z โดยเฉพาะใกล้แนวรถไฟฟ้า และใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และจากการสำรวจของ แอล ดับเบิลยู เอส พบว่า พฤติกรรมของผู้อยู่อาศัยกว่า 90% พิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยจากความสะดวกในการเดินทางไป-กลับสถานที่ทำงาน/สถานศึกษา ไม่เกิน 5 กิโลเมตร หรือเดินทางไม่เกิน 20 นาที และกรณีเมื่อเช่าแล้ว จะเป็นการเช่าระยะยาวไม่เปลี่ยนที่อยู่อาศัย เนื่องจากความเคยชินในพื้นที่นั้นๆ  
 
2. ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และบริษัทบริหารอาคารมืออาชีพ  
ควรเลือกอาคารชุดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเชื่อถือเป็นที่รู้จักในตลาด และมีแนวคิดในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมตั้งแต่การออกแบบ ก่อสร้าง การอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน รวมถึงการให้บริการหลังการขายต่างๆ ผ่านช่องทางเทคโนโลยี่และทีมงานบริษัทบริหารอาคารที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลาง สามารถเพิ่มมูลค่า (Value Added) ในโครงการเป็นอย่างดี จะเป็นการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน และทำให้ปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น  
  
3. การพัฒนาห้องชุดแบบSMART LIVING

มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันในพื้นที่ส่วนกลาง  จากพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ให้ความสำคัญต่อความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย โดยมากกว่า 50% ต้องการอุปกรณ์ IoT ที่สามารถควบคุมเครื่องใช้ไฟฟ้าในที่พักได้ มีพื้นที่ส่วนกลางที่ตอบโจทย์ความต้องการคนรุ่นใหม่ คือ CO -WORKING SPACE พร้อม WIFI รองรับการทำงานแบบ HYBRID WORK มีทั้งแบบนั่งคนเดียว และแบบกลุ่ม, ฟิตเนส, สระว่ายน้ำ, ตู้บริการอัตโนมัติ และควรเปิดให้บริการ 24 ชั่วโมง เพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ และช่วยดึงดูดกลุ่มผู้เช่ามากขึ้น พร้อมปรับราคาค่าเช่าให้สูงขึ้นได้  
 

4. นายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ  

ควรเลือกใช้บริการกับผู้เชี่ยวชาญด้านการบริการจัดการการเช่า หรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมืออาชีพให้บริการแบบครบวงจรตั้งแต่การตลาด คัดกรองผู้เช่าที่มีศักยภาพได้ และปล่อยเช่าได้อย่างรวดเร็ว จากผลการสำรวจของแอล ดับเบิลยู เอส พบว่า  48% ของผู้ตอบแบบสอบถามคิดว่าเรื่องการหาช่างซ่อมแซม/ติดตั้งอุปกรณ์เป็นเรื่องยุ่งยากของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ถัดมา 44%คือ การขนย้ายสิ่งของ เป็นเรื่องยุ่งยากสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดและต้องการผู้ช่วยเหลือ ดังนั้นการมีผู้ช่วยมืออาชีพอำนวยความสะดวกดูแลประสานงานแทนนักลงทุนได้ ตั้งแต่วัน CHECK-IN จนถึงวัน CHECK-OUT เป็นอีกเรื่องที่นักลงทุนไม่ควรมองข้าม 
 
5. บริการพิเศษสำหรับผู้เช่า  

นอกเหนือจากการตกแต่งและดูแลรักษาห้องปล่อยเช่าให้อยู่ในสภาพดีน่าอยู่แล้ว นักลงทุนควรจัดให้มีบริการพิเศษระหว่างการเช่า เช่น บริการแบบไม่มีค่าใช้จ่ายล้างแอร์ ทุก 6 เดือน มีแม่บ้านทำความสะอาด 1 ครั้งภายในระยะสัญญาเช่า 12 เดือน นอกจากได้ความพึงพอใจจากผู้เช่าแล้วยังเป็นการดูแลรักษาห้องได้อีกทาง เสนอสิ่งจูงใจในการต่ออายุสัญญาเช่า เช่น ส่วนลดค่าเช่าหรือที่จอดรถฟรี จะช่วยกระตุ้นให้ผู้เช่าปัจจุบันต่ออายุสัญญาเช่าได้ หลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายในการหาผู้เช่ารายใหม่ทุกปี  

“5 ปัจจัยที่กล่าวถึงเป็นทางเลือกสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันโดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดพักอาศัย ที่ทั้งผู้ประกอบการอสังหาฯ และผู้ซื้ออสังหาฯ เพื่อการลงทุนต้องคำนึงถึง” 

จากพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ที่เราเรียกว่า Generation Rent เป็นกลุ่มที่มีความสามารถในการเช่ามากกว่าซื้อ ดังนั้นการพัฒนาโครงการเพื่อขายให้นักลงทุนเพื่อปล่อยเช่า จึงเป็นทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในการพัฒนาโครงการเพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของทั้งผู้ลงทุนและผู้เช่า