ภูเก็ตเรดโอเชี่ยน! คอนโด-วิลล่าล้นแห่เช่าระยะยาวทะลุ2หมื่นล้าน

นายพัทธ​นันท์​ พิสุทธิ์​วิมล​ อดีต​นายกสมาคม​อสังหาริมทรัพย์​ภูเก็ต​ กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯภูเก็ต แบ่งออกเป็น 3 เซกเมนต์ใหญ่ เซกเมนต์ล่างราคาต่ำ3 ล้านบาทลงมา เซ็กเมนต์กลางราคา 3-7 ล้านบาท และบนราคา 8-10 ล้านบาท ขึ้นไปถึงระดับลักชัวรีวิลล่า โดยตลาดที่มีความต้องการเพิ่มขึ้นจากปี 2566 คือตลาดล่างกับตลาดบน

เนื่องจาก"ตลาดล่าง"ได้รับอานิงส์จากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว ภาคบริการอย่างโรงแรมตั้งแต่ปลายปี2566 จนถึงปัจจุบันมีจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนทำให้มีปริมาณความต้องการที่อยู่อาศัยสูงขึ้นจากแรงงานที่กลับเข้ามารวมถึงแรงงานใหม่ที่เข้ามาในภาคการท่องเที่ยวและบริการในภูเก็ตทำให้ดีมานด์ในตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำ3ล้านบาทเพิ่มขึ้น เพราะคนกลุ่มนี้กู้เงินผ่านต่างจากภูมิภาคอื่นที่กำลังซื้อกลุ่มนี้เผชิญปัญหากู้ไม่ผ่านสูง

ส่วนตลาดกลางกระเตื้องเล็กน้อยไม่ได้หวือหวามาก เพราะเป็นกลุ่มที่มีที่อยู่อาศัยในภูเก็ตอยู่แล้ว ส่วนใหญ่เป็นพนักงานระดับบนทำหน้าที่บริหาร หรือกลุ่มเจ้าของธุรกิจเอสเอ็มอี แต่ตลาดที่ดูหวือหวามากคือ เซกเมนต์ราคา10ล้านบาทขึ้นไประดับลักชัวรี เพราะมีดีมานด์จากต่างชาติที่เข้ามาจำนวนมาก เทียบจากปี2566ที่ผ่านมามีการเติบโตที่ดีในกลุ่ม”รัสเซีย จีน ฝรั่งเศส” ตามลำดับมียอดซื้อคอนโดสูงสุด

ยอดจดทะเบียนการเช่าพุ่ง2หมื่นล้าน

ขณะที่ยอดการจดทะเบียน“การเช่า”ระยะยาวในภูเก็ต มูลค่าสูงถึง 20,000ล้านบาทถือว่าสูงมากในรอบ10ปีมาจากคนไทย3,000-4,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลือ 18,000-19,000 ล้านบาท เป็นของต่างชาติ เพราะตั้งแต่ปี2566 ที่ผ่านมาดีมานด์ต่างชาติค่อนข้างหวือหวา จากข้อมูลอันดับสูงสุดในการเช่าในแง่มูลค่าอันดับหนึ่ง คือ “รัสเซีย” คิดเป็นมูลค่า 6,000 ล้านบาท รองมาเป็นจีน 2,500 ล้านบาท และเป็นสิงคโปร์ 1,600 ล้านบาท หากเทียบกับปี2565 รัสเซียมีมูลค่า 2,500 ล้านบาท จีน 550 ล้านบาท และอินเดีย 258 ล้านบาท

“2 ปีที่ผ่านมามูลค่าการจดทะเบียนการเช่าระยะเวลา 30 ปี ในภูเก็ตเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก แต่ถ้าย้อนหลังไปมากกว่านี้จะพบว่า ส่วนใหญ่จะเป็นรัสเซียที่นิยมเช่า ก่อนโควิดมีมูลค่า 1,200 ล้านบาท แต่หลังโควิดตัวเลขดีดขึ้น 3-4 เท่าขยับไปที่ 6,000 ล้านบาท”

พิษสงครามหนุนดีมานด์รัสเซียเช่ายาว

ทั้งนี้เป็นผลมาจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน ทำให้ต้องการที่อยู่อาศัยนอกประเทศ ในรูปแบบการเช่าระยะยาวมากกว่าซื้อ เนื่องจากกังวลว่ารัฐบาลยึดกลับคืน เพราะคุ้นชินกับระบบคอมมิวนิสต์ ส่วนหนึ่งที่ทำให้การเช่ามากขึ้นเป็นผลมาจากโควตา49%ในการซื้อคอนโดเต็ม แต่ไม่ใช่ประเด็นหลักสำหรับคนรัสเซีย เพราะชอบเช่าระยะยาวมากกว่าซื้อ ขณะที่คนจีนอยากถือครองเป็นเจ้าของมากกว่าเช่า มีทั้งซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองและซื้อเพื่อปล่อยเช่า

“ต้องยอมรับว่า โควตา49%ของคอนโดในภูเก็ตค่อนข้างเต็ม เพราะเป็นตลาดต่างชาตินิยมเข้ามาประกอบกับกำลังซื้อของคนไทยไม่มากพอ เพราะระดับราคาค่อนข้างสูงหลัก10ล้านบาทขึ้นไปมีจำนวนคนไทยที่สามารถซื้อได้น้อย ”

บางเทา-เชิงทะเล ทำเลฮอตเข้าสู่เรดโอเชียน

ขณะที่ตลาดวิลล่าค่อนข้างจะคึกคัก โดยเฉพาะในโซนบางเทา เชิงทะเล ในภูเก็ต หลังผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางเข้าไปบุกทำตลาดมากขึ้น กลายเป็นทำเล"น่านน้ำสีแดง" หรือRed Ocean ที่มีคู่แข่งเยอะและการแข่งขันค่อนข้างสูงมีการนำเสนอสินค้าที่คล้ายกัน ดังนั้นรายใหม่ หรือรายเล็กที่จะเข้ามาทำตลาดยากขึ้น

อย่างไรตามแนวโน้มการขออนุญาตจัดสรรที่ดินในภูเก็ตเพิ่มขึ้นก้าวกระโดดจากก่อนโควิด อยู่ที่700,000ตารางเมตรลดลงในช่วงโควิด เหลือ 400,000-500,000ตารางเมตร แต่ในปี2566 พุ่งขึ้นถึง 1,291,000 ตารางเมตร คาดว่า ปีนี้น่าเพิ่มขึ้น

“ ไม่แน่ใจว่า ปีนี้ภูเก็ตสามารถทำนิวไฮได้เหรือไม่เพราะ สถานการร์เศรษฐกิจในหลายประเทศไม่ดีจนถึงขั้นแย่ แต่เชื่อว่า ภูเก็ตยังคงเติบโตต่อ เพราะยังเป็นพื้นที่เป้าหมายในการลงทุนของต่างชาติ”

ชงรัฐขยายเวลาเช่าระยาวเป็น50ปีแก้นอมินี

นายพัทธ​นันท์ ระบุว่า  อยากให้ทบทวนการขยายระยะเวลาในการเช่าระยาวออกไปเป็น 50ปีจากเดิม30ปี เพื่อจูงใจกลุ่มคนต่างชาติที่เข้ามาเช่าระยะยาว ทั้งนี้เนื่องจากกลุ่มคนต่างชาติที่เข้ามาซื้อหรือเช่าอสังหาฯในภูเก็นไม่ใช่วัยเกษียณอีกต่อไปแต่กลุ่มคนรุ่นใหม่อายุ 30-40ปี คนซื้ออายุน้อยลง ทำให้ตอบโจทย์กลุ่มคนซื้อและช่วยแก้ปัญหานอมินีลงได้เพราะเป็นระยะเวลาไม่ได้นานจนเกินไปจนทำให้เกิดเวาทกรรมขายชาติขึ้นมาอีก

“ รัฐบาลใช้ภูเก็ตเป็นพื้นที่นำร่องเหมือนกับการทำ แซนด์บ็อกซ์ว่า มาตรการได้ผลดีมากน้อยแค่ไหนหรือปรับอย่างไรเพื่อเกิดประโยชน์สูงสุดกับประเทศก่อนนำไปใบช้ในพื้นที่อื่นต่อไปรวมถึงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมจังหวัดภูเก็ตเพื่อรองรับดีมานด์คนต่างชาติ คนไทยและแรงานที่เข้ามาในพื้นที่มากขึ้น”

 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ภูเก็ตฟื้นตัวต่อเนื่อง

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าในภูเก็ตอสังหาฯเพื่อที่อยู่อาศัยจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ฟื้นตัวตั้งแต่หลังโควิดต่อเนื่องเพิ่มขึ้นมา 30-40% ต่อไตรมาสส่งผลให้ภาพรวมของปี2565 กับปี2566 ในทุกเซกเมนต์ของราคาฟื้นตัวขึ้นมา ส่งผลให้มีซัพพลายใหม่เข้ามาในตลาดต่อเนื่อง โดยเฉพาะครึ่งหลังของปี2566 ที่มีบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์เข้าไปพัฒนาโครงการในภูเก็ตมากขึ้น

โดยในปี2566 พบว่า จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภูเก็ต ที่เป็นแนวราบ 5,631 หน่วย คอนโด 3,185 หน่วย รวมทั้งสิ้น8,816 หน่วย คาดว่า ในปี2567จะมีจำนวนการโอนเพิ่มขึ้น 8,920 หน่วย แบ่งเป็น แนวราบ 5,881 หน่วย และคอนโด 3,039หน่วย มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภูเก็ต ที่เป็นแนวราบ 22,255 คอนโด 9,252 ล้านบาทรวม31,507ล้านบาท โต31.2% คาดว่า ในปีนี้จะมีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 32,724 ล้านบาท แบ่งเป็น แนวราบ 23,569ล้านบาท และคอนโด 9,156 ล้านบาท

“ยอดขายตั้งแต่หลังโควิด เพิ่มขึ้นจากช่วงก่อนโควิด มีจำนวน2,000หน่วยที่เป็นการขายคอนโดช่วงเกิดโควิดลดลง และกลับมา1,000หน่วยในปี2565 แต่ล่าสุดในปี2566 เพิ่มขึ้น3,760 หน่วย ส่วนบ้านจัดสรร มีการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจาก จากครึ่งแรกปี65 จำนวน 126 หน่วยจนถึงครึ่งหลังปี66เพิ่มเป็น 400หน่วยมีมูลค่ารวม30,000ล้านบาท”

ภาพรวมการโอนคอนโดของต่างชาติในภูเก็ตขยายตัวต่อเนื่องทุกไตรมาส ตั้งแต่ปลายปี2564 หลังการเปิดประเทศ ทำให้ปี2565 เฉพาะคอนโดขยายตัว84.6% จำนวน637หน่วยมีมูลค่า 3,001 ล้านบาท ปี2566 ขยายตัว47.7% มีจำนวน941หน่วยมีมูลค่า 4,479 ล้านบาท

 หลังโควิดดีมานด์รัสเซียยืนหนึ่ง

ก่อนโควิดต่างชาติที่ซื้อคอนโดในภูเก็ตมากที่สุดคือจีน แต่หลังจากโควิด เป็นรัสเซียอันดับหนึ่ง ในปี 2566 มีสัดส่วนการซื้อ31% ของคนต่างชาติที่ซื้อทั้งหมด รองลงมาเป็น จีน18 %และฝรั่งเศส 8% ที่น่าสนใจคือมีการจดทะเบียนการเช่าระยะยาวในภูเก็ตเกินกว่า3ปีที่เป็นคอนโดของงคนต่างชาติค่อนข้างมาก

ล่าสุดในปี2566การโอนกรรมสิทธิ์ของต่างชาติจำนวน 941 หน่วยคิดเป็นมูลค่า 4,479ล้านบาท มีคนต่างชาติเช่าระยะยาว776หน่วย ซึ่งมีสัดส่วนใกล้เคียงกันระหว่างการเช่าระยะยาวกับการซื้อฟรีโฮลด์

“จำนวนของการซื้อฟรีโฮลด์ ที่มีโควตา49% ในโครงการคอนโดเต็ม จึงต้องใช้วิธีการเช่าลีสโฮลด์แทน สะท้อนภาพให้เห็นถึงความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแบบคอนโดในภูเก็ตของชาวต่างชาติมากขึ้นกว่า ที่กฏหมายกำหนดไว้ ขณะเดียวกันหากต้องการซื้อบ้านแนวราบหรือวิลล่าต้องซื้อในแบบลีสโฮลด์หรือเป็นการจดทะเบียนนิติกรรมในบริษัทที่เป็นคนไทย ซึ่งจำนวนเพิ่มขึ้นเช่นกัน”

ข้อมูลสะท้อนว่า โควตาการซื้อ 49% ของคนต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดใสภูเก็ต ”ไม่เพียงพอ” อาจมีการศึกษาความเป็นไปได้ในการเพิ่มสัดส่วนมากขึ้นในทำเลที่เหมาะสมเพื่อรองกับดีมานด์ที่เข้ามาถูกต้องตามกฏหมาย รวมถึงการขยายระยะเวลาในการเช่าระยะยาวเพื่อไม่ให้ประเทศสูญเสียโอกาสในการดึงเม็ดเงินจากต่างชาติเข้ามาในประเทศ