ผ่าทางตันอสังหาริมทรัพย์ ยุคเศรษฐกิจเดือด

ในปีที่ผ่านมา ภาคอสังหาฯ โดยรวมไม่สดใส โดยขยายตัวที่ประมาณ 1.9% ต่อปี เท่ากับการเติบโตของเศรษฐกิจ จากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยในภาพใหญ่ ที่เรียกว่า “ประเทศไทย ตกท้องช้าง” โดยเศรษฐกิจไทยขยายตัวได้ 2.6% ในไตรมาส 1/2566 หลังจากนั้นลดลงสู่ 1.8%, 1.4% และ 1.7% ใน 3 ไตรมาสที่เหลือ

ขณะที่ภาคอสังหาฯ ขยายตัวสูงสุดที่ 2.5% ในไตรมาส 2/2566 และชะลอลงเหลือ 1.1% ในไตรมาส 4 สาเหตุที่เศรษฐกิจไทย รวมถึงภาคอสังหาฯ ขยายตัวต่ำ เป็นเพราะ

(1) เศรษฐกิจโลก (โดยเฉพาะจีน) ที่มีปัญหา ทำให้ส่งออกหดตัว และนักท่องเที่ยวเข้ามาใช้จ่ายในไทยน้อยกว่าที่คาด

(2) นโยบายการเงินที่ตึงตัว จากการคาดการณ์เศรษฐกิจที่ผิดพลาดและขึ้นดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่อง จนทำให้สินเชื่อธุรกิจรวมถึงอุปโภคบริโภคหดตัว และ

(3) นโยบายการคลังที่มาช้า จากการตั้งรัฐบาลที่ล่าช้าและกระบวนการงบประมาณที่ถูกเลื่อนออกไป รวมถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างจากกระแส Work from home (WFH) ที่ทำให้ความต้องการบ้านแนวราบเพิ่มมากขึ้น

โดยในปี 2566 ปริมาณบ้านสร้างใหม่โดยรวมลดลงเล็กน้อยที่ 0.7% แต่ที่อยู่อาศัยแนวสูง หดตัวถึง 32% ขณะที่บ้านแนวราบเพิ่มขึ้น 39.1% ไปอยู่ที่ 4.8 หมื่นหลังในปี 2566 จาก 3.4 หมื่นหลังในปี 2565 ขณะที่ปริมาณคอนโดมิเนียมสร้างใหม่ลดลงจาก 4.6 หมื่นยูนิตมาอยู่ที่ 3.1 หมื่นยูนิตในช่วงเดียวกัน

ขณะที่ในปี 2567 ผู้เขียนมองว่า ภาคอสังหาฯ ไทยจะเผชิญทั้งปัจจัยบวกและลบ โดยปัจจัยบวก ได้แก่

(1) การลดดอกเบี้ยในปี 2567 โดยเศรษฐกิจไทยที่ชะลอลงอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับสถานการณ์เงินฝืดที่ติดลบเกินกว่า 6 เดือน จะทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ลดดอกเบี้ยนโยบายได้ 2 ครั้ง หรือ 50 bps รวมถึงผลักดันให้ธนาคารพาณิชย์ลดดอกเบี้ยตาม ซึ่งจะทำให้ดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้าชั้นดี (MLR) ลดลงได้ 40-50 bps จากระดับปัจจุบันที่ 7.05%

(2) การเบิกจ่ายงบประมาณภาครัฐในครึ่งปีหลัง โดยหากการเบิกจ่ายสามารถเร่งตัวได้ดีใกล้เคียงกับที่สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) มอง (อัตราการเบิกจ่ายงบลงทุนปีงบประมาณ 2567 ที่ 64% คิดเป็นเม็ดเงิน 4.5 แสนล้านบาท) เศรษฐกิจไทยจะขยายตัวได้ 3.0% จากการลงทุนภาครัฐและเอกชนที่เพิ่มขึ้น แต่หากการเบิกจ่ายต่ำกว่าคาด เศรษฐกิจไทยจะขยายตัวได้ 2.5%

(3) การฟื้นตัวของความต้องการอสังหาฯ (Demand) จากต่างประเทศ โดยที่ผ่านมา ความต้องการของต่างชาติมีส่วนช่วยให้ภาคอสังหาฯ พลิกฟื้นขึ้น โดยมูลค่าการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในไทยฟื้นขึ้นเกือบ 40% จากประมาณ 3 หมื่นล้านบาทในปี 2564 เป็นประมาณ 4.2 หมื่นล้านบาทในปี 2565 

ขณะที่ในปี 2566 ยอดถือครองเพิ่มขึ้นประมาณ 8% ไปอยู่ที่ 4.6 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ สำนักวิจัย INVX คาดว่า กรรมสิทธิ์ถือครองของต่างชาติในปีนี้จะเพิ่มขึ้นอีกอย่างน้อย 3.5%

อย่างไรก็ตาม ในปี 2567 ภาคอสังหาฯ จะเผชิญปัจจัยลบจาก

(1) สินค้าคงคลังที่มีมาก ผลจากการที่ผู้ประกอบการผลิตเกินความต้องการ โดยในปี 2566 สำนักวิจัย INVX วิเคราะห์ว่า 7 ผู้ประกอบการหลัก มีสินค้าคงคลังอยู่ที่ 3.7 แสนล้านบาท โดยผู้ประกอบการที่จับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน มีสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้น 5-30% ขณะที่ผู้ประกอบการระดับกลาง-ล่าง ลดปริมาณสินค้าคงคลังได้ 6-15% ดังนั้น ในปีนี้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะชะลอการก่อสร้างและเร่งระบายสต๊อก

(2) มาตรการสินเชื่อที่ยังเข้มงวด โดยจากรายงานผลการสำรวจภาวะและแนวโน้มสินเชื่อไตรมาส 4/2566 ของ ธปท. พบว่า มาตรฐานการให้สินเชื่อภาคครัวเรือนในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 เข้มงวดขึ้นในเกือบทุกประเภทสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

โดยธนาคารบางแห่งเริ่มกังวลต่อแนวโน้มคุณภาพสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่ได้รับการกล่าวถึงเป็นพิเศษ (Special mention loan) หรือสินเชื่อที่ขาดส่ง 1-3 เดือน ที่เพิ่มขึ้นไปสู่ระดับ 1.6 แสนล้านบาท (4.96% ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวม) ใกล้เคียงกับสินเชื่อเช่าซื้อที่ 2.1 แสนล้านบาท (14.3% ของสินเชื่อเช่าซื้อรวม)

ในส่วนของการปรับตัวของผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ ในระยะต่อไป ผู้เขียนมองว่า ทางออกของผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทย คือการหันไปจับตลาดต่างชาติมากขึ้น

ผลจากการที่ไทยเป็นฐานการผลิตของ “Altasia” หรือ “ห่วงโซ่อุปทานทางเลือกของเอเชีย” หรือ Alternate Asia ซึ่งได้แก่ ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ ไต้หวัน ฟิลิปปินส์ อินโดนีเซีย สิงคโปร์ มาเลเซีย ไทย เวียดนาม กัมพูชา และบังกลาเทศ รวมถึงอินเดีย

การที่จีนตกเป็นเป้าสงครามการค้า รวมถึงค่าแรงที่สูงขึ้นมาก ส่งผลให้มีกระแสย้ายฐานการผลิตออกจากจีน (รวมถึงนักลงทุนจากจีนเองที่หันมาตั้งโรงงานผลิต EV ในไทยมากขึ้น) รวมถึงชาวจีนที่ย้ายมาตั้งบ้านหลังที่สองในไทย ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในไทย (ทั้งในเมืองใหญ่และนิคมอุตสาหกรรม) มีมากขึ้น

โดยจากสถิติของสำนักวิจัย INVX พบว่า สัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในปี 2023 พบว่า เป็นจีนถึงกว่า 52% รองลงมาได้แก่ เมียนมา (7%) ไต้หวัน (6%) สหรัฐ (4%) อินเดีย (3%) และอื่นๆ (28%)

ด้วย 4 ปัจจัยบวก ได้แก่

(1) การเปิดประเทศของไทย ทำให้มีนักท่องเที่ยว รวมถึงชาวต่างชาติมาตั้งบ้านหลังที่สองในไทยมากขึ้น

(2) การย้ายฐานการผลิตเข้ามาลงทุนของต่างชาติตามทฤษฎี Altasia

(3) การกระจายความเจริญสู่ภูมิภาคต่างๆ ทำให้หัวเมืองใหญ่เกิดกระแส Urbanization มากขึ้น และ

(4) แนวทางการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ และโครงการพิเศษของรัฐบาล ที่มีแนวโน้มว่าจะมุ่งเน้นการพัฒนาภูมิภาคตามแนวคิด Ignite Thailand และ Soft Power โดยเฉพาะอย่างยิ่งพัฒนาภาคการท่องเที่ยวภาคใต้เป็นหลัก

ทำให้ผู้เขียนเชื่อว่าการเติบโตของภาคอสังหาฯ (วัดจากยอดการสร้างบ้านใหม่) ในปีนี้ จะเติบโตได้ประมาณ 5% ขณะที่ยอดขายของ 7 บริษัทอสังหาฯ ที่ INVX ติดตามอยู่จะเติบโตได้ประมาณ 21% จากที่หดตัว -6% ในปีก่อน

ปัจจัยเชิงโครงสร้างที่กดดัน และนโยบายรัฐที่ฉุดรั้ง ทำให้ผู้ประกอบการไทยต้องหันไปหาตลาดต่างประเทศ อสังหาฯ ก็เช่นกัน

สำหรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ ผู้เขียนมองว่าควรจะ (1) ผู้ประกอบการในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจหันมาจับตลาดต่างชาติมากขึ้น และ (2) เริ่มหันมาจับตลาดต่างจังหวัด โดยเฉพาะภาคใต้และหัวเมืองใหญ่ในภูมิภาคต่างๆ มากขึ้น

บทความนี้เป็นความเห็นส่วนตัวของผู้เขียน ไม่เกี่ยวข้องใดๆ กับหน่วยงานที่ผู้เขียนสังกัดอยู่