อสังหาฯชี้ตลาดฟื้นครึ่งปีหลังมาตรการรัฐเร่งตัดสินใจซื้อ

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ช่วงครึ่งปีแรกตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่คึกคักเท่าที่ควร เนื่องจากมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐมีออกมาในไตรมาส 2 รวมทั้งผู้ซื้อรอดูการปรับลดดอกเบี้ยลงก่อนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเชื่อว่าแนวโน้มครึ่งปีหลังมีโอกาสที่จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยส่งผลให้ทิศทางครึ่งปีหลังนี้ จะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น 

โดยมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐมีกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดปลายปี 2567 เป็น “แรงกดดัน” ให้คนเร่งการตัดสินใจซื้อบ้านในช่วงครึ่งปีหลัง ดังนั้นความคึกคักของตลาดอสังหาฯ จะเห็นผลชัดเจนในครึ่งปีหลังเริ่มจากไตรมาส 3 ไปถึงไตรมาส4
 

“เชื่อว่ามาตรการที่ออกมากระตุ้นแรงขนาดนี้น่าจะช่วยผลักดันตลาดอสังหาฯ ขยายตัว ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์จาก Base Case เดิมคาดการณ์ไว้ที่ 3.9% ขยับขึ้นเนื่องจากมีปัจจัยบวกจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เข้ามา ทำให้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่คาดการณ์ประมาณ 1 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 1.1 ล้านล้านบาทในปี 2567 หรือมีอัตราการเติบโต 5-10%”

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จะส่งผลดีต่อการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งประเทศ ไม่เฉพาะกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนเกินกว่า 85% แต่ทั้งบ้านมือ 1 มือ 2 รวมทั้งธุรกิจเชื่อมโยง อาทิ วัสดุก่อสร้าง การจ้าง แรงงาน ธุรกิจเฟอร์นิเจอร์และการตกแต่ง รวมถึงการใช้สาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า ประปา
 

"มาตรการดังกล่าวจะกระตุ้นธุรกิจอุตสาหกรรมจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาฯ และภาคสถาบันการเงิน ส่งผลเชิงบวกต่อความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจและภาคการลงทุน ความเชื่อมั่นของภาคครัวเรือน ส่งผลต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศในครึ่งปีหลังกระเตื้องขึ้นได้ แม้จะเป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้นแต่สร้างผลกระทบในวงกว้าง"

ผลจากมาตรการของภาครัฐจะช่วยให้ภาคอสังหาฯ ปี 2567 ปรับตัวดีขึ้น การโอนกรรมสิทธ์น่าจะเป็นบวก 5-10% ทำให้ตลาดดีขึ้นในไตรมาส 2  จากไตรมาสแรกการเปิดตัวโครงการลดลง 60% เทียบปีที่ผ่านมาส่วนใหญ่เน้นเปิดตัวโครงการแนวราบเพื่อลดความเสี่ยงแทนการเปิดคอนโดมิเนียม ซึ่งหากไม่มีมาตรการเหล่านี้ออกมาทำให้ตลาดปีนี้ติดลบ 10-15%

 คาดไตรมาส 2 ตัวเลขการโอนขยับ

นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า จากประสบการณ์ที่ผ่านมา เมื่อรัฐบาลนำมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ โดยลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน และค่าจดทะเบียนโอน ทำให้ตลาดขยับตัวได้ดีมากเพราะช่วยลดภาระคนซื้อบ้านและคนขาย เท่ากับเป็นการ “ลดต้นทุน” สามารถนำเงินส่วนนี้ไปทำโปรโมชั่น หรือ ราคาขายลงได้ โดยเฉพาะสต็อกบ้านราคากว่ามากกว่า 3 ล้านบาท หรือในระดับ 5-7 ล้านบาท ที่มีจำนวนมากจะระบายได้ 

นอกจากนี้ หากมีการ “โอน” จะส่งแรงกระเพื่อมต่อเนื่องไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง อาทิ เฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งภายใน เครื่องใช้ไฟฟ้า วัสดุก่อสร้าง ก่อสร้าง ภาคการเงิน ทำให้เกิดการจ้างงาน เมื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ระบายสต็อกได้จะเริ่มกลับมาผลิตบ้าน-คอนโด เข้ามาใหม่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้

“เชื่อว่าไตรมาส2ตัวเลขการโอนจะขยับตัวขึ้นต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาส3และไตรมาส4หลังจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายหยุดการก่อสร้างเพราะสต็อกมีอยู่”

 ครึ่งปีหลังคนตัดสินใจปลูกบ้านเพิ่มขึ้น

นายวรวุฒิ กาญจนกูล กรรมการกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ และตลาดรับสร้างบ้านในไตรมาส 2 ปี 2567 มีแนวโน้มขยายตัวดีขึ้น จากแรงกระตุ้นของมาตรการภาครัฐ ส่งผลให้ยอดขายเริ่มกลับมาฟื้นตัว หลังจากยอดขายชะลอตัวไปในช่วงไตรมาสแรกของปี 2567 ซึ่งเป็นผลจากเศรษฐกิจโดยรวม รวมถึงอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ปัญหาหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร ส่งผลให้ตลาดรับสร้างบ้านไตรมาสแรก ปี 2567 อยู่ในสภาวะค่อนข้างซึม

“จากการกระตุ้นการรับรู้และสร้างยอดขายในงานรับสร้างบ้านและวัสดุ Focus 2024 พบว่ายังมีผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยที่ชะลอการตัดสินใจออกไปก่อน เนื่องจากรอสถานการณ์ทางเศรษฐกิจส่งผลให้เป้าหมายยอดสั่งสร้างบ้านภายในงานไม่เป็นไปตามเป้าที่วางไว้”

อย่างไรก็ดี นับเป็นครั้งแรกของตลาดรับสร้างบ้านที่ได้รับมาตรลดหย่อนภาษีปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง โดยเป็นการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ปลูกสร้างบ้านขึ้นใหม่ ไม่เกิน 1 หลัง ตามสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านที่เซ็นสัญญา และเริ่มก่อสร้างตั้งแต่ วันที่ 9 เม.ย.2567 ถึง วันที่ 31 ธ.ค.2568

โดยได้รับการลดหย่อนภาษีล้านละ 1 หมื่นตามที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 1 แสนบาท ตามสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้าน ที่บริษัทรับสร้างบ้าน ที่ได้เสียอากรแสตมป์ โดยวิธีการชำระอากรเป็นตัวเงินผ่านระบบเครือข่ายอินเทอร์เน็ตไว้ โดยผู้บริโภคจะได้รับสิทธิ์ลดหย่อนภาษี ในปีภาษีที่ก่อสร้างบ้านแล้ว

ข้อดีของมาตรการสร้างบ้านลดหย่อนภาษี “ล้านละหมื่น” จะส่งผลดีกับ 4 กลุ่ม “ผู้บริโภค” ที่วางแผนปลูกสร้างบ้านบนที่ดินตัวเองจะสามารถลดภาระลง โดยสามารถนำเงินที่ว่าจ้างก่อสร้างมาหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งจะช่วยให้ตัดสินใจเร็วขึ้น จากเดิมที่มีบางส่วนชะลอการตัดสินใจไปเนื่องจากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ “ร้านค้า บริษัทวัสดุก่อสร้าง” กับยอดขายที่เพิ่มขี้นจากภาพรวมของยอดสั่งสร้างบ้านที่มีแนวโน้มว่าจะขยายตัวดีขึ้นในครึ่งปีหลัง

อย่างไรก็ตาม การนำเงินจ้างก่อสร้างที่อยู่อาศัยมาลดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในจำนวนล้านละ 1 หมื่นบาท และโดยรวมไม่เกิน 1 แสนบาท ส่งผลดีต่อการจัดเก็บรายได้ของภาครัฐ จาก VAT 7 % ทั้งในรูปแบบของการซื้อวัสดุก่อสร้างต่างๆ และผู้รับจ้างสร้างบ้าน เป็นต้น