ต้นทุนที่ดินกทม.สูงลิบ จับตา!แสนสิริทำเลสารสินทุบสถิติห้องละ600ล้าน

ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ พุ่งทะยานอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD (Central Business District) ราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นได้นอกเหนือจากโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น!  เพราะผลตอบแทนจากการลงทุน “ไม่คุ้มค่า” หรือแม้แต่คอนโดมิเนียมก็จะมีสนนราคาแพงระยับ ราคาขายมากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป 

สุรเชษฐ กองชีพ  กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า คอนโดมิเนียมราคาขายมากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป หรือไม่ต่ำกว่า 8 ล้านบาทต่อยูนิต เปิดขายใหม่ “ลดลง” ตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นมา โดยคอนโดมิเนียมระดับราคาขายมากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปในกรุงเทพฯ หากนับการเปิดขายตั้งแต่ปี 2560 ถึงปัจจุบัน มีจำนวน 8,570 ยูนิต มีอัตราการขาย 70% จึงอาจเหลือขายในตลาดไม่มากแล้ว เพราะมีโครงการเปิดขายใหม่ไม่มากนัก
 

อย่างไรก็ดี ปี2567 เริ่มมีโครงการระดับราคามากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปเปิดขายใหม่ออกมาอย่างเป็นทางการ ขณะที่บางโครงการเปิดขายแบบเงียบๆ ไปแล้วก่อนหน้านี้ ซึ่งได้การตอบรับที่ดี โครงการส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ซีบีดี เช่น รอบสวนลุมพินี พื้นที่ถนนพระราม 1 เพลินจิต วิทยุ สีลม สาทร พระราม 4 และสุขุมวิทบางช่วง รวมไปถึงพื้นที่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา 

"อาจมีบางพื้นที่อยู่นอกซีบีดีที่มีคอนโดมิเนียมราคาแพงเปิดขายในช่วงที่ผ่านมา แต่ก็มีจำนวนไม่มากนัก และอาจได้รับความสนใจน้อยกว่า ซึ่งคอนโดมิเนียมราคาขายมากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปมากที่สุด อยู่แนวถนนสุขุมวิทไม่เกินซอยสุขุมวิท 57 เปิดขายตั้งแต่ปี 2560 ราว 4,720 ยูนิต ขายแล้วประมาณ 65%"
 

เช่นเดียวกับพื้นที่รอบสวนลุมพินี ซึ่งครอบคลุมแนวถนนวิทยุ หลังสวน ราชดำริ พะราม 1 เพลินจิต ชิดลม และพระราม 4 บางส่วนมีคอนโดมิเนียมระดับราคานี้เปิดขายอยู่ไม่น้อยด้วยจำนวน 1,560 ยูนิต ขายไปแล้ว 85%

“ทำเลนี้ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อค่อนข้างมาก เพราะลักษณะทำเลมีความแตกต่าง แม้จะไกลจากสถานีรถไฟฟ้า แต่ได้ความสงบ บางโครงการอาจได้วิวสวนลุมพินี ทำเลนี้จึงมีอัตราการขายที่สูงมากกว่าทำเลอื่นๆ”

สุรเชษฐ คาดว่า ในปี 2567 จะเริ่มเห็นการเปิดขายโครงการระดับราคา 250,000 บาทต่อตารางเมตรมากขึ้น หลังดีเวลลอปเปอร์จับจองที่ดินหลายแปลง เช่น ที่ดินขนาดกว่า 8 ไร่บนถนนวิทยุที่มีข่าว บริษัท สไวร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด เข้าถือหุ้น 40% ร่วมกับ บริษัท ซิตี้ เรียลตี้ จำกัด เพื่อพัฒนาโครงการบนที่ดินแปลงนี้

ด้วยทำเลของที่ดินแน่นอนว่าคงต้องพัฒนาเป็นโครงการราคาแพงเท่านั้น! ซึ่งบางแปลงซื้อขายกันมาก่อนหน้านี้ 2-3 ปี ในราคาสูงเป็นประวัติการณ์เริ่มมีความเคลื่อนไหว เช่น ที่ดินที่เป็นอาคารสำนักงานบนถนนสารสิน ซึ่ง “แสนสิริ” ซื้อมาตารางวาละ 3.9 ล้านบาท 

แน่นอนว่าคงได้เห็นโครงการคอนโดมิเนียมราคาเริ่มต้นมากกว่า 600,000 บาทต่อตารางเมตร หรือเฉลี่ยห้องละ 600 ล้านบาท!  ซึ่งบางโครงการที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้มีราคา 500,000-600,000 บาทต่อตารางเมตร หรือมากกว่านี้ไปแล้ว ดังนั้น ราคาขายนี้จึงไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปไม่ได้

นอกจากนี้ยังมีโครงการมิกซ์ยูสที่พัฒนาบนที่ดินสิทธิการเช่าระยะยาวบางโครงการ เช่น วันแบงค็อก และ ดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค มีส่วนของคอนโดมิเนียมด้วย ซึ่งทั้ง 2 โครงการ ได้การตอบรับที่ดี แม้จะยังไม่เปิดขายแบบเป็นทางการ

โดยเฉพาะ “วันแบงค็อก” ด้วยรูปแบบของทั้ง 2 โครงการ และทำเลที่ตั้งน่าสนใจจึงเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อทั้งไทยและต่างชาติ พร้อมทั้งมีการเลือกพันธมิตรหรือผู้บริหารโครงการเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ