คอนโดกทม.เปิดตัวต่ำสุดรอบ15 ปียอดปฎิเสธสินเชื่อพุ่งอสังหาฯ ขอแตะเบรก!

แม้สถานการณ์เวลานี้จะผ่านจุดต่ำสุดวิกฤติโควิด-19 แต่เศรษฐกิจไทยยังโตช้ากว่าที่ควรจะเป็น!  ผลสำรวจของ คอลลิเออร์ส พบว่า ในไตรมาสแรกที่ผ่านมา  คอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ เปิดตัวต่ำสุดในรอบ 15 ปี มีจำนวนแค่ 3,288 ยูนิตเท่านั้น! สะท้อนว่าดีเวลลอปเปอร์ต่างเหยียบเบรกชะลอการลงทุน หันไปลุยเมืองท่องเที่ยวที่มีดีมานด์

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า  ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯไตรมาสแรกที่ผ่านมาค่อนข้างซบเซา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวเพียง 3,288 ยูนิต เรียกได้ว่า มีซัพพลายน้อยสุดในรอบ 15 ปี! ซึ่งเป็นผลมาจากช่วงปี 2566 มีการชะลอตัวช่วงไตรมาส 3 หลังจากนั้นดีเวลลอปเปอร์พยายามที่จะปล่อยซัพพลายใหม่ออกมาช่วงไตรมาส 4 แต่สุดท้ายจำนวนซัพพลายที่ออกมา 31,000 ยูนิต ยังต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ว่าจะมีซัพพลายใหม่จำนวน 40,000 ยูนิต
 

ถัดมาในไตรมาส 1 ปี 2567 บรรยากาศตลาดยังไม่มีทีท่าว่าจะดีขึ้น และ “ไม่มี” มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ  มีแต่ปัจจัยลบที่รุมเร้าทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ย ส่งผลกระทบต่อ “ต้นทุน” ของผู้ประกอบการและ “คนซื้อ”

"ที่สำคัญอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะเซ็กเมนต์ราคาต่อยูนิตต่ำกว่า 3 ล้านบาท ตัวเลขปฏิเสธสินเชื่อสูง 60-70%  ปัจจัยลบดังกล่าวดีเวลลอปเปอร์มองว่า ดีมานด์ในตลาดกรุงเทพฯ ไม่แข็งแรงพอที่จะดูดซับซัพพลายคอนโดมิเนียมใหม่ได้ ”

ดังนั้นไตรมาสแรกปีนี้แทบทุกดีเวลลอปเปอร์เข้าสู่โหมดคอนเซอร์เวทีฟรอดูท่าทีของตลาดก่อนเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ ซัพพลายที่ออกสู่ตลาด 3,288 ยูนิต ถือเป็นการเปิดตัวใหม่ต่ำเป็นประวัติการณ์

ขณะเดียวกัน เหตุผลที่ทำให้อุปทานใหม่ลดลง เนื่องจากดีเวลลอปเปอร์หันไปทำตลาดบ้านแนวราบราคาแพงมากขึ้น แต่ก็ต้องเผชิญปัญหาการแข่งขันสูงและยอดขายอืด! เพราะดีมานด์ลูกค้ากลุ่มนี้ถูกดูดซับมา 2-3 ปีแล้ว

จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่หันไปลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่าง ภูเก็ต พัทยา หัวหิน ที่มีกำลังซื้อจากต่างชาติเข้ามารองรับจากแรงหนุนปัญหาขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ในหลายพื้นที่ทำให้ชาวต่างชาติมองหาบ้านหลังที่สองและไทยเป็นหนึ่งในตลาดที่น่าสนใจ

อย่างไรก็ตาม แม้ล่าสุดกระทรวงการคลังออกจะออก 5 มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ อาทิ ลดค่าโอน ค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% ซึ่งขยายสิทธิให้ราคาบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท และให้สิทธิลดหย่อนภาษีคนสร้างบ้านสูงสุด 1 แสนบาท ช่วยกระตุ้นดีมานด์ ทว่าในระยะสั้นอาจยังไม่เห็นผลชัดเจนมากนัก ในครึ่งปีแรกฝั่งดีเวลลอปเปอร์จึงเข้าสู่โหมดการ “ชะลอ” การเปิดตัวโครงการใหม่ขยับไปเปิดในครึ่งปีหลังแทน

“ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมไม่สดใส แต่ในเซ็กเมนต์ตลาดบนยังคงไปต่อได้ เพราะเป็นตลาดที่กำลังซื้อแข็งแกร่งและขายดี สังเกตได้จากบางโครงการในฝั่งเจริญกรุงที่มีโรงเรียนนานาชาติ อย่าง โครงการคิงสแควร์ ย่านพระราม 3 ใกล้กับโรงเรียนนานาชาติ คิงส์ คอลเลจ หลังเปิดตัวสามารถปิดการขายได้เร็วมาก”

ภัทรชัย มองว่า แนวโน้มอุปทานในปี 2567 จะปรับตัวดีขึ้นการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งปี 25,000-30,000 ยูนิต ใกล้เคียงปี 2566 ซึ่งตลาดที่น่าสนใจ คือ คอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อทั้งคนไทยและต่างชาติในทำเลศักยภาพใจกลางเมืองย่านอโศก สุขุมวิท ชิดลม และเพลินจิต ถือเป็นทำเลทองของกรุงเทพฯ ตั้งอยู่ใจกลางย่านธุรกิจ (CBD) สำคัญของเมือง รายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก

“คอนโดมิเนียมโดยเฉพาะยูนิตขนาดใหญ่ ที่เป็นดูเพล็กซ์ หรือเพนต์เฮ้าส์ ราคาราว 3 แสนบาทต่อตร.ม.ได้รับความนิยมมากที่สุด และมักจะเป็นยูนิตแรกขายหมดไปหลายโครงการ เพราะเป็นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย (Real Demand) ที่มีความพร้อมในการซื้อ”

สำหรับอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ไตรมาสแรกปีนี้ หากแยกตามทำเล พบว่าผู้ประกอบการเลือกที่จะเปิดขายในทำเลใจกลางย่านธุรกิจ คิดเป็นสัดส่วน 49% รองลงมาเป็นพื้นที่โซนเหนือของกรุงเทพฯ 27%  ถัดมาเป็นพื้นที่เมืองชั้นนอกฝั่งตะวันตก 11%  ตามมาด้วยพื้นที่เมืองชั้นนอกฝั่งตะวันออก 10% และโซนตะวันออก 3%