ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ดีกว่าบิตคอยน์แน่นอน

มาดูความจริงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ให้เข้าใจให้มั่น จะได้ไม่หลงทางในการลงทุน หรือถูกชังจูงไปเล่นแชร์ลูกโซ่แบบบิตคอยน์ที่หวังกำไรจากผู้ไม่รู้ที่มาทีหลัง

ลักษณะทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์นั้นคือ เป็นทรัพย์สินที่จับต้องได้ และเคลื่อนย้ายไม่ได้ จึงมีลักษณะทางกายภาพ   ที่แน่นอนหลายประการ  ลักษณะเหล่านี้เกี่ยวข้องกับการลงทุนเป็นสำคัญ

เช่น การที่อสังหาริมทรัพย์เคลื่อนย้ายไม่ได้ ก็แสดงว่าการตัดสินใจเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใด ต้องใช้วิจารณญาณให้ดีที่สุด วิเคราะห์ให้เหมาะสม เพราะหากลงทุนผิดพลาดไปแล้ว ก็ไม่อาจเคลื่อนย้ายอสังหาริมทรัพย์   ไปขายที่อื่นเช่นสินค้าอื่น ๆ ได้

1. ติดตรึงกับพื้นที่  ลักษณะทางกายภาพที่สำคัญที่สุดของอสังหาริมทรัพย์ก็คือ เคลื่อนย้ายไม่ได้ (Immobility)  ข้อนี้มีนัยสำคัญมากต่อการลงทุน เพราะหากลงทุนไปแล้วในทำเลนั้น ๆ แล้วอสังหาริมทรัพย์ราคาตก หรือราคาไม่เพิ่มขึ้นเท่าที่ควร หรือเพิ่มขึ้นต่ำกว่าในทำเลอื่น ก็นับว่าเป็นการลงทุนผิดพลาด

โอกาสที่จะได้ผลตอบแทนที่ดีก็จะน้อย หรือบางครั้งอาจขาดทุน แต่ เจ้าของก็ไม่สามารถเคลื่อนย้ายอสังหาริมทรัพย์ไปขายที่อื่นได้ ด้วยเหตุนี้ การวิเคราะห์ให้ถ้วนถี่ก่อนการลงทุนจึงมีความสำคัญมาก เพื่อป้องกันการลงทุนผิดพลาด 

อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ก็เคลื่อนย้ายได้เช่นกัน เช่น สนามบินโอซากา สนามบินเช็คแลบก๊อก สนามบินชางงี ก็สร้างด้วยการถมทะเล เป็นต้น แต่ข้อยกเว้นจะถือเป็นสรณะไม่ได้ 

แต่บิตคอยน์ล่องลอยอยู่ในอากาศ จับต้องไม่ได้  สิ่งที่จับต้องไม่ได้ก็มีมูลค่า เช่น ธุรกิจหรือแบรนด์สินค้าต่างๆ ที่ผู้เขียนก็รับประเมินค่าเช่นกัน แต่สิ่งเหล่านี้สามารถนำไปสร้างรายได้ ไม่ใช่แค่แลกเปลี่ยนได้อย่างบิตคอยน์

2. มีลักษณะจำเพาะ อสังหาริมทรัพย์แต่ละแปลงจะมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างกัน (Uniqueness) ตัวอย่างเช่น ที่ดิน 2 แปลงตั้งอยู่คนละฝั่งถนน ราคาก็แตกต่างกัน อาจเป็นเพราะข้อกำหนดการใช้ที่ดินตามผังเมืองไม่เหมือนกัน ทำให้ศักยภาพที่ดินแตกต่างกัน

หรือที่ดินแปลงหัวมุมมักมีราคาสูงกว่าแปลงทั่วไป ประมาณ 5-10% เนื่องจากศักยภาพของแปลง หัวมุมย่อมดีกว่า และแม้อาคารพาณิชย์แต่ละคูหาในแถวเดียวกันที่ไม่ใช่แปลงหัวมุมก็มีรายละเอียดแตกต่างกัน เช่น การตกแต่ง ต่อเติม การดูแลรักษา ค่าเสื่อม และการใช้สอย ฯลฯ ทำให้มูลค่าแตกต่างกันไปด้วย ในออส

3. ความคงทนถาวร (Indestructibility) โดยเฉพาะในกรณีของที่ดินเปล่า  ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินแปลงหนึ่ง เป็นบ่อดินขนาดใหญ่คล้ายทะเลสาบ แต่เดิมเป็นทุ่งนา แต่ภายหลังถูกขุดลึกประมาณ 40 เมตร  ที่ดินแปลงนี้ย่อมไม่มีการซื้อขายเพราะทำประโยชน์เหมือนที่ดินทั่วไปได้ยาก 

ส่วนที่ดินแปลงใกล้เคียงที่ไม่ถูกขุดดินไป มีการขายกันตามราคาตลาดไร่ละประมาณ 2 ล้านบาท ที่ดินที่เป็นบ่อลึกนี้ หากต้องการถมให้เสมอถนนเช่นที่ดินใกล้เคียง อาจต้องเสียค่าใช้จ่ายในการถมดินไร่ละ 5 ล้านบาท  ในกรณีนี้หากคำนวณตามหลักคณิตศาสตร์ ที่ดินบ่อลึกควรมีราคา -3 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ตามหลักของ Indestructibility ข้างต้น ที่ดินบ่อลึกนี้ย่อมไม่มีมูลค่าเป็นติดลบ ที่ดินแปลงดังกล่าว แม้ไม่มีราคาถึง 2 ล้านบาทเช่นแปลงใกล้เคียง แต่ก็ยังมีมูลค่าเป็นบวก

คืออาจจะใช้เป็นบ่อตกปลา หรือสถานพักผ่อนหย่อนใจ หรือเป็นแหล่งน้ำที่สร้างทิวทัศน์ที่ดีสำหรับการปลูกสร้างบ้านรอบบ่อ (หรือทะเลสาบ) ทำให้ขายบ้านที่หันหน้าเข้าหน้าบ่อดังกล่าวได้ในราคาสูงกว่าบ้านทั่วไป 

ในกรณีนี้ส่วนล้ำของมูลค่าตลาด จึงอาจถือเป็นมูลค่าของบ่อดินดังกล่าวได้เช่นกัน กรณีนี้ในต่างประเทศมีให้เห็นทั่วไปโดยเฉพาะบ้านลากูนต่างๆ

ยิ่งกว่านั้นอสังหาริมทรัพย์ยังมีลักษณะพิเศษทางเศรษฐกิจ ซึ่งมีความสำคัญและนัยสำคัญต่อสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ซึ่งจำเป็นต้องเข้าใจให้ถ้วนถี่ เพื่อประกอบการวางแผน การลงทุน หรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เช่น 

1. ราคาสูง ราคาอสังหาริมทรัพย์ชิ้นหนึ่ง ๆ แตกต่างจากทรัพย์ทั่วไป ที่มักมีราคาสูงกว่าสินค้าอื่นที่ใช้เพื่อการยังชีพ ไม่ว่าจะเป็นอาหาร เครื่องนุ่งห่ม ยารักษาโรค หรือสินค้าอุปโภคบริโภคอื่น ๆ 

แม้แต่ทรัพย์สินที่เป็นสิ่งประดับตกแต่งที่มีขนาดเล็กจะมีราคาสูงก็ตาม แต่ราคาต่อชิ้นของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน สำนักงาน ศูนย์การค้าหนึ่ง ๆ  ย่อมมีราคาที่สูงกว่า ในทางตรงกันข้ามบิตคอยน์ราคาถูกซื้อเป็นซาโตชิก็ได้ แมงเม่าจึงถูกหลอกไปให้ลงทุนโดยง่าย

2. มีอายุยืนยาว อายุของอาคารหนึ่ง ๆ ในเชิงกายภาพ อาจมากกว่า 100 ปี ส่วนอายุขัยทางเศรษฐกิจอาจจะจำกัดกว่านั้น โดยทั่วไปกำหนดไว้ประมาณ 50 ปี หากเกินกว่านี้ก็น่าจะมีความเสื่อมถอยทางเศรษฐกิจ (Economic Obsolescence) จนทำให้มีเหตุผลสมควรที่จะรื้อถอนอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ เพื่อหาทางพัฒนาใหม่ที่คุ้มค่ากว่า

3. เป็นตัวแปรตาม (Dependent Variable) ในที่นี้ แสดงว่าขึ้นต่อปัจจัยอื่น ๆ  ราคาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ที่กายภาพของตัวทรัพย์สินนั้น ๆ เท่านั้นแต่อยู่ที่ทำเล  เช่น อาคารพาณิชย์คูหาหนึ่งอยู่ต่างที่กัน ย่อมมีราคาแตกต่างกัน  

ในกรณีอนาคตหรือแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีหรือไม่ ก็จะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ สังคม การเมือง และการสงคราม ฯลฯ ไม่ได้ขึ้นกับตัวทรัพย์สินเองแต่อย่างใด 

โดยนัยนี้ หากจะวิเคราะห์ว่าอสังหาริมทรัพย์ในปีถัดจากนี้จะเป็นอย่างไร ก็จะพิจารณาจากปัจจัยภาวะเศรษฐกิจและสังคมซึ่งเป็นตัวแปรที่กำหนดภาวะของอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญนั่นเอง ส่วนบิตคอยน์อาจขึ้นอยู่กับการปั่นของรายใหญ่ๆ เป็นสำคัญ

4. ราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะยาว  สถิติต่าง ๆ ชี้ให้เห็นว่า ในระยะยาว เช่น 30 หรือ 50 ปีขึ้นไป ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแต่เพิ่มขึ้น  อย่างไรก็ตาม ในระยะสั้น บางครั้งมีการแกว่งตัว (Fluctuation) ของราคาเช่นกัน ขึ้นอยู่กับภาวะทางเศรษฐกิจและสังคม

ซึ่งอาจรวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงทางธรรมชาติ และภัยธรรมชาติต่าง ๆ เช่น อุทกภัย วาตภัย ก็อาจทำให้ราคาหยุดนิ่งกระทันหัน แต่ก็เป็นการชะงักงันช่วงระยะเวลาสั้น ๆ เท่านั้น ส่วนบิตคอยน์ราคาอาจขึ้น/ลงวันละ 10% ซึ่งถือว่าเป็นความเสี่ยงที่สูงมาก

5. ความนิยมขึ้นกับทำเล ปกติผู้อยู่อาศัยในที่หนึ่ง ๆ มักจะคุ้นเคยกับที่นั้น ๆ ไม่ค่อยย้ายข้ามถิ่นไปไกล ๆ  ในบางกรณีก็มีข้อยกเว้นเช่น การย้ายถิ่นเพราะการออกเรือน หรือการย้ายเพื่อหนีให้พ้นจากภยันตราย หรือเจ้าหนี้ เป็นต้น 

ดังนั้น การขายอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้อื่น กลุ่มเป้าหมายที่จะเป็นลูกค้านั้นจึงมักจะเป็นคนในบริเวณใกล้เคียงมากกว่าบุคคลจากบริเวณอื่น   การโฆษณาต่าง ๆ จึงมักจำกัดเฉพาะบริเวณ เพื่อให้มีความคุ้มทุน (Cost Effective) 

การลงโฆษณาขายในสื่อสารมวลชนต่าง ๆ  จึงอาจจะจำกัดเป็นเฉพาะกรณีอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้สนใจทั่วไป เช่น ศูนย์การค้าส่ง เป็นต้น

โดยสรุปแล้ว บิตคอยน์เป็นการลงทุนเก็งกำไรที่มีความเสี่ยงสูง อาจทำให้เราเป็นเศรษฐีหรือยาจกได้อย่างรวดเร็ว ส่วนอสังหาริมทรัพย์เป็นการสร้างความมั่งคั่ง และมาพร้อมกับสิทธิประโยชน์มากมายทั้งมูลค่าเพิ่มและการปล่อยเช่าได้

แต่ถ้าเราลงทุนในบิตคอยน์แล้วเจ๊งแต่ “ขนหน้าแข้งไม่ร่วง” มุ่ง “เอามัน” “ทำเท่” ก็ “เล่นสนุกๆ” ได้

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดร.โสภณ พรโชคชัย 

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 

บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 

www.area.co.th