วิกฤติอสังหาฯฐานรากสาหัสกว่า‘ต้มยำกุ้ง’ แนะผ่อนปรน‘แอลทีวี’ประคองตลาด

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย  และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) สะท้อนภาพวิกฤติเศรษฐกิจไทยและวิกฤติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่านรายการ “Deep Talk” กรุงเทพธุรกิจ 

 วิกฤติต้มยำกุ้ง ปี 2540 เป็นวิกฤติการทางการเงิน ประเทศไทยถูกโจมตีค่าเงินบาทจาก 25 บาทต่อดอลลาร์ พุ่งขึ้นไปถึง 60 บาทต่อดอลลาร์ ขณะที่ผู้ประกอบการไทยที่มีเครดิตดีที่สุดสามารถกู้เงินต่างชาติได้ “ล้ม” เพราะเงินบาทอ่อนค่ารุนแรง หนี้เพิ่มกว่า 2 เท่าชั่วข้ามคืน ทำให้ผู้ประกอบการล้มละลาย กระทบสถาบันการเงินลามเป็นลูกโซ่

“56 สถาบันการเงินถูกปิด เงินที่นำไปใช้ในโครงการหยุดชะงักหมด! กลายเป็นปัญหาโดยเฉพาะรายใหญ่ที่มีเครดิตดี ที่กู้เงินต่างประเทศ เมื่อรายใหญ่ล้มละลายเกิดผลกระทบแบบโดมิโน่ (domino effect) ความเสียหายของประเทศชาติมหาศาลมากในห้วงเวลานั้นซึ่งเป็นปัญหาของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่"
 

วิกฤติปี 67 กระทบฐานรากอ่วม

ในปี 2567 ปัญหาเศรษฐกิจต่างจากปี 2540 เพราะปัจจุบันผู้ประกอบการรายใหญ่ ธนาคารมีกำไร แต่ “ประชาชน” ได้รับผลกระทบมาก โดยเฉพาะตลาดกลาง-ล่าง กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาไม่มีงานทำ เงินเดือนไม่ขึ้น ที่สำคัญใช้เงินออมไปหมดแล้ว มีการกู้หนี้นอกระบบ

อีกปัญหาสำคัญ “ดอกเบี้ยสูง” ขณะที่กำลังซื้อตลาดกลางลงล่างของไทยไม่มีเงินออม ทั้งมีหนี้นอกระบบจำนวนมาก และแบกภาระดอกเบี้ยไม่ไหว ค่าผ่อนบ้านขึ้นมาเกือบเท่าตัวจากจากปกติดอกเบี้ย 3% ขึ้นมาเป็น 6% ส่วนยอดการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงถึง 70% เป็นตัวเลขไม่เคยเห็นมาก่อนตลอดระยะเวลา 30 ปีที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์

“วิกฤติครั้งนี้แก้ยากกว่าวิกฤติต้มยำกุ้ง เพราะเป็นภาคประชาชนทุกภูมิภาคทั่วโลกรวมถึงคนไทยได้รับผลกระทบในภาวะเช่นนี้ เกิดคนไร้บ้าน (homeless) ทั่วโลก ในไทยกลุ่มคนในตลาดกลาง-ล่างมีหนี้นอกระบบ ไม่สามารถซื้อบ้านใหม่ได้ ทำให้ดีมานด์ดิ่งลง”
 

กำลังซื้อทรุดฉุดดีมานด์อสังหาฯ วูบ

ขณะที่ราคาที่ดิน ค่าครองชีพสูงขึ้น ซัพพลายแพงขึ้นจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทั้งที่ดิน วัสดุก่อสร้าง ค่าแรง วิ่งสูงเป็น “K-Shaped” จึงเป็นเหตุผลที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% จากปกติอยู่ที่ระดับ 20-30% หากสะท้อนจากไตรมาสแรกที่ผ่านมา เป็นครั้งแรกที่ตลาดรวม “ติดลบ” ทุกสินค้าและทุกระดับราคายกเว้นบ้านราคาสูงกว่า 50 ล้านบาท และตัวเลขในฝั่งยอดขายที่เป็นตัวนำไปสู่การโอน ถ้ายอดขายขายติดลบ ยอดโอนจะติดลบตามไปด้วย

สำหรับยอดขายบ้านไตรมาสแรกปีนี้ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเทียบ YoY ติดลบ 49% ราคา 3-5 ล้านบาท ติดลบ 47% ราคา 5-7 ล้านบาท ติดลบ 14% ราคา 7-10 ล้านบาท ติดลบ 19% ราคา 10-20 ล้านบาท ติดลบ 2% ราคา 20-50 ล้านบาท ติดลบ 1% ราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป เติบโต 29% สะท้อนว่า “รวยกระจุก-จนกระจาย”

“ถือเป็นความท้าทายของผู้บริหารประเทศ ท้าทายองคาพยพของแบงก์ชาติ ท้าทายองคาพยพของนักธุรกิจ”

รากหญ้ากลัวกู้ไม่ผ่าน “ไม่กลัวดอกเบี้ย”

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ “ดี” มานานกว่า 10 ปีแล้ว หลังวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 เพราะดอกเบี้ยต่ำ ดอกเบี้ยเพิ่งขยับมา 1-2 ปีที่ผ่านมา และมาเจอโควิด-19 และดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นเร็ว ขณะเดียวกันโควิดทำให้กำลังซื้อคนอ่อนแรงลง เงินออมน้อยลงแต่ดอกเบี้ยทำให้คนสิ้นใจเร็วขึ้นเพราะขาดออกซิเจน รวมทั้งการเข้าสินเชื่อยากขึ้น

“คนในตลาดรากหญ้ากลุ่มต่ำกว่า3ล้านบาทเขาไม่กลัวดอกเบี้ยเพราะเขาชินกับการจ่ายดอกเบี้ยนอกระบบหรือการจ่ายดอกเบี้ยรายวัน”

ปัจจุบันยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง60-70% ถือว่าเป็นตัวเลขสูงสุด ตั้งแต่ทำธุรกิจอสังหาฯมากว่า30ปี แม้ในช่วงที่เกิดวิกฤติน้ำท่วมยอดปฏิเสธสินเชื่อยังไม่สูงเท่านี้ หากไม่ตรวจสอบความสามารถในการกู้(Pre - Approve)น่าจะมากกว่า60-70%

“ครั้งนี้เป็นวิกฤติรากหญ้า วิกฤติชนชั้นกลาง ที่มีอายุน้อยถึงกลาง เพราะการกระจายรายได้ไม่ถึงคนระดับล่างถึงปานกลาง ถูกกระจุกตัวอยู่ข้างบน”

นอกจากนี้ ทุกเปอร์เซ็นต์ของดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นมีผลต่อดีมานด์ 8-11% หากดอกเบี้ยเพิ่ม 2% มีผลต่อดีมานด์ 16-22% ซึ่งตัวเลขตรงกันกับมูลค่าตลาดที่ลดลง 28% อีกปัจจัยหนึ่งที่มีผล คือ ค่าครองชีพสูงขึ้นไม่ว่าจะค่าเดินทาง ค่าน้ำมัน ที่ต้องจ่ายทุกวัน ขณะที่รายได้มีจำกัดทำให้กำลังซื้อลดลง ส่งผลให้ตลาดกลางล่างติดลบ 49% ตลาดต่ำว่า 5 ล้านบาทติดลบ 47% เทียบ YoY

 ชงรัฐปรับขนาดที่ดินบ้านรับกำลังซื้อลดลง

ในฐานะตัวแทนภาคอสังหาริมทรัพย์ได้เสนอรัฐบาลให้ปรับขนาดบ้านลงจากบ้านเดี่ยว 50 ตารางวา ลดลงเหลือ 35 ตารางวา ทำให้ขนาดที่ดินลดลงแต่ดีไซน์ตอบโจทย์ ส่วนบ้านแฝด 35 ตารางวา ลดลงเหลือ 24 ตารางวา เพื่อให้คนเข้าถึงง่ายขึ้น ซึ่งอยู่ระหว่างการแก้ไข พร้อมขอให้ทบทวนมาตรการแอลทีวีของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งเป็นมาตรการที่ดีแต่ต้องใช้ให้ถูกเวลา

“ปัจจุบันกลุ่มรากหญ้าไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ถ้าไม่ทำวันนี้ตลาดกลางล่างประคองไม่ขึ้นแล้ว การผ่อนคลายแอลทีวีเป็นการประคองตลาดกลางบนเพื่อให้คนตลาดบนไม่ต้องเอาเงินมาจมกับบ้านสามารถนำไปทำธุรกิจ หากไม่รีบทำภายใน 3 เดือนจะประคองและกระตุ้นตลาดไม่ขึ้น”

หวังคลังผนึกธปท.ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

“เราอยากเห็นความร่วมมือระหว่างกระทรวงการคลังและแบงก์ชาติขับเคลื่อนไปด้วยกันเพื่อสร้างนิมิตรหมายที่ดี เพราะวันนี้โจทย์ยาก ตลาดหุ้นลงไปนิวโลว์ 1,300 ต้นๆ เงินในกระเป๋าคนระดับกลาง-บน เริ่มได้รับผลกระทบแล้ว เศรษฐกิจยังไม่ดีนัก ดอกเบี้ยยังสูงอยู่ จึงต้องอาศัยความร่วมมือในการขับเคลื่อนอสังหาริมทรัพย์”

สำหรับตลาดต่างชาติที่เข้ามาช่วยประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ดีมานด์หลักอยู่ใน 3 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล, ชลบุรี และภูเก็ต ซื้อผ่านโควตาต่างชาติ มีสัดส่วน 95% ใน 3 จังหวัดนี้ ปัจจุบันโควตาต่างชาติของคอนโดมิเนียมต่อไตรมาสหรือต่อปี

“เราอาศัยดีมานด์ต่างชาติ 1ใน3 หรือ 30% ของยอดโอนคอนโดมิเนียมในปัจจุบันเทียบกับสมัยก่อนราว 10% เพราะไทยเป็นเมืองน่าอยู่ ซึ่งจีนซื้อคอนโดมิเนียมสัดส่วน 50% มากสุดในกลุ่มชาวต่างชาติ แต่ปีนี้ตลาดที่โตมากสุด คือ เมียนมาโตถึง 300% ไต้หวันโต 100% แต่ 2 ชาตินี้รวมกันยังไม่เท่าจีน”

แนะสร้าง man-made เพิ่มรายได้กระตุ้นจีดีพี

ดังนั้น จึงควรเร่งวางโครงสร้างให้พร้อมรองรับคนต่างชาติที่เข้ามาอยู่ในประเทศไทย โดยใช้อสังหาริมทรัพย์เหมือนกับสิงคโปร์ที่สร้างมารีน่าเบย์ (Marina Bay) ทำให้เพิ่มจำนวนนักท่องเที่ยวจาก 10 เป็น 20 ล้านคน จากการสร้าง man-made สร้างรายได้ให้ประเทศ ยกตัวอย่าง สนามบินชางงี มีน้ำตก มีชอปปิงเซ็นเตอร์ มีโรงแรม ที่เชื่อมกับสนามบินแบบไร้รอยต่อเปรียบเสมือน “ไอคอนสยาม” บวกสนามบินสุวรรณภูมิ โรงแรม 5 ดาวทำให้คนมาจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น

“อีก 3-5 ปีข้างหน้า สถานที่ท่องเที่ยวเราจะถูกใช้จนเสื่อมโทรมแล้วใครจะมาเที่ยว เพราะทรัพยากรธรรมชาติมีข้อจำกัด การสร้าง man-made มาทดแทน เพื่อเพิ่มรายได้จากการท่องเที่ยวมากขึ้น และสร้างจีดีพีจาก man-made อสังหาริมทรัพย์”

เร่งใช้จ่ายงบฯ ดิจิทัลวอลเล็ต ฟื้นเศรษฐกิจ

ประเสริฐ ย้ำว่า อสังหาริมทรพัย์ เป็นความหวังสุดท้ายในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย โดยใช้กรุงเทพฯ สู้กับสิงคโปร์ พร้อมทั้งเมืองท่องเที่ยวและเมืองรอง เหมือนประเทศญี่ปุ่นที่มี 3 เมืองท่องเที่ยวหลัก โตเกียว โอซาก้า ฟุกุโอกะ และมีเมืองรอง 

“ไทยใช้กรุงเทพฯ เป็นเมืองหลักดึงคนเข้ามาก่อนไปเที่ยวเมืองรอง ถึงเวลาที่จะใช้อสังหาริมทรัพย์ man-made เพื่อปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ ลดความเหลื่อมล้ำ อาทิ การพัฒนาพื้นที่ 3,000 ไร่ บริเวณท่าเรือกรุงเทพฯ ซึ่งมีความพร้อมมากกว่ามารีน่าเบย์หลายเท่า”

คาดว่า ตัวเลขปลายปีนี้น่าจะดีขึ้นหลังมีการใช้จ่ายงบประมาณ และปีหน้าจะมีงบประมาณใหม่ออกมาเท่ากับ 2G ยกกำลัง 2 ซึ่งมาจาก Government Spending ของปี 2568 และ 2569 รวมกับนโยบาย “ดิจิทัลวอลเล็ต” 5 แสนล้านบาทที่จะใช้ปลายปีนี้ หรือต้นปีหน้า เป็นเม็ดเงินจำนวนมากที่ใช้ขับเคลื่อนเศรษฐกิจฟื้นตัว โดยไตรมาส 2 นี้น่าจะเป็นจุดต่ำสุดของอสังหาริมทรัพย์และเริ่มฟื้นตัวในไตรมาส 4