ไม่มีชาติไหนให้ต่างชาติเช่าที่ 99 ปี ซื้อห้องชุด 75%

ผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ ขอย้ำว่าข้างต้นคือข้อมูลเท็จที่ป้อนให้รัฐบาลไทยชุดต่างๆ

ผมไม่ใช่คนขี้คุย แต่วันนี้ขอคุยหน่อยว่าเรื่องอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ ต้องถามผมคนเดียว เพราะ

1.ผมเคยเป็นที่ปรึกษาสหประชาชาติหลายหน่วยงาน ธนาคารโลก ADB ในโครงการต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง

2.ผมเคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลัง เวียดนาม อินโดนีเซีย รวมทั้งโครงการของกระทรวงการคลังกัมพูชา และรัฐบาลของชาติอื่นๆ เช่น เนปาล เมียนมา ยูกันดา ผมจึงรู้เรื่องอสังหาริมทรัพย์นานาชาติดี

3.ผมพาตั้งแต่ระดับรัฐมนตรี อธิบดี ผู้อำนวยการ ฯลฯ ไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ ภาษีที่ดินในแคนาดา ญี่ปุ่น นิวซีแลนด์ มาเลเซีย ยุโรป สหรัฐ สิงคโปร์ ออสเตรเลีย จึงรู้ดีว่าข้อมูลของพวกที่อยากจะยกที่ดินให้ต่างชาติล้วนโกหก

4.ผมยังเป็นนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากลประจำประเทศไทย (FIABCI) ซึ่งเป็นสหพันธ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีนักพัฒนาที่ดินใหญ่ๆ และนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์รวมตัวกันมากที่สุดถึง 70 ประเทศทั่วโลก มีสมาชิกนับล้านคน จึงมีเครือข่ายที่กว้างขวางที่สุดที่จะรู้ว่าชาติอื่นให้ต่างชาติครองทรัพย์สินอย่างไร

5.ผมเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีข้อมูลที่ยาวนาน ต่อเนื่องและกว้างขวางที่สุดในไทย ไม่ได้ตกอยู่ใต้อิทธิพลของใคร ไม่มีนักพัฒนาที่ดินมานั่งเป็นกรรมการล่วงรู้ข้อมูลไปใช้ก่อนใคร

6.ผมเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลาง ไม่เป็นนายหน้า ไม่พัฒนาที่ดินเอง คิดแต่เพื่อประโยชน์ของชาติ

ที่ผมกล้าพูดนี้ก็เพื่อให้ทุกท่านมั่นใจได้ว่าข้อมูลของผมเป็นความจริง รู้จริง และผมท้าทายมาตั้งแต่รัฐบาลก่อน (พล.อ.ประยุทธ์ รองนายกฯ ดร.สมคิด) และขอท้ารัฐมนตรีในสมัยนี้ รวมทั้งปลัด อธิบดี ที่เห็นด้วยกับการให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี หรือให้ครองห้องชุดได้ 75% มาถกกับผมได้

ในเรื่องการเช่าที่ดิน 99 ปี มีบางคนอ้างว่ามีบางประเทศก็มี เช่น

1.สิงคโปร์ เขาก็มีจริง แต่รัฐบาลเป็นเจ้าของที่ดินแทบทุกตารางนิ้วบนเกาะนี้ หน่วยงานชื่อ Urban Redevelopment Authority เป็นผู้ให้เช่าที่ดินเป็นแปลงๆ ไปเท่านั้น แม้แต่ชาวสิงคโปร์เอง ก็ซื้อห้องชุดอยู่ได้แค่ 99 ปี (ไม่ใช่ซื้อขายขาดแบบในประเทศไทย) และนโยบายใหม่ในการต่อสัญญาก็ให้เพียง 60 ปี

2.มาเลเซีย ก็มีจริง แต่เป็นเพียงในทฤษฎีเช่นเดียวกับสิงคโปร์ เพราะใช้กฎหมาย Common Law แบบอังกฤษในฐานะเจ้าอาณานิคมเดิม อดีตอธิบดีกรมประเมินค่าทรัพย์สิน มาเลเซีย ซึ่งเป็นเพื่อนของผมบอกว่ารัฐบาลมาเลเซียสามารถให้เช่าที่ดินของรัฐได้ 99 ปีจริง แต่ไม่มีในภาคปฏิบัติ ปกติให้เช่าที่ดินแค่ 30 ปี

3.กัมพูชาก็ไม่มีการเช่าที่ดิน 99 ปี เช่าได้แค่ 50 ปี ทั้งนี้ยืนยันโดยหน่วยงานรัฐ (The Council for the Development of Cambodia) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผมก็ส่งคนไปประเมินทรัพย์หรือที่ดินในกัมพูชามาตลอด

4.ลาว ก็เคยให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี แต่เดี๋ยวนี้ “ตาสว่าง” แล้ว เอกชนให้คนต่างด้าวเช่าได้ไม่เกิน 20 ปี ให้นักลงทุนต่างชาติเช่าได้ 30 ปี รัฐให้คนต่างด้าวเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี ให้นักลงทุนต่างชาติ 50 ปี

องค์การจัดการที่ดินแห่งชาติลาวเป็นผู้รับผิดชอบเพียงแห่งเดียว การเช่าที่ดินรัฐต้องผ่านการประมูล ไม่มีงุบงิบ ในกรณีพิเศษจริงๆ ก็ต้องให้สภาประชาชนเป็นผู้อนุมัติ ที่สำคัญเมื่อเช่าแล้ว ต้องเริ่มทำธุรกิจภายใน 2-3 ปี ไม่ใช่เช่าแล้วปล่อยทิ้งไว้เฉยๆ

5.เวียดนาม มีบางคนอ้างว่าเขาให้เช่าที่ดินได้ 70 ปี ความจริงแล้ว เช่าได้เพียง 50 ปี แต่ในนิคมอุตสาหกรรมสามารถเช่าได้ 70 ปี ที่สำคัญที่ดินในนิคมฯ ไม่สามารถนำไปใช้ในเชิงพาณิชย์อื่นได้ มีรั้วรอบขอบชิด ผมก็ส่งคนไปประเมินและไปประเมินเองในนิคมฯ ต่างๆ รวมทั้งโรงไฟฟ้า จึงทราบข้อมูลเหล่านี้เป็นอย่างดี

6.แม้แต่จีนก็ให้คนจีนเอง เช่น อยู่อาศัยในห้องชุดได้ไม่เกิน 70 ปี ส่วนคนต่างชาติไปเช่าได้ไม่เกิน 50 ปีเท่านั้น แต่คนจีนมาไทย ซื้อห้องชุดอยู่ได้ชั่วกัลปาวสาน

การที่ไทยให้เช่า 30 ปีก็เหมาะสมแล้ว ดูอย่างเซ็นทรัลลาดพร้าว เช่า 30 ปี 2521-2551 ก็โกยกำไรมหาศาล เดอะมอลล์โคราช โรงแรมแกรนด์ไฮแอทเอราวัณ ล้ง1919 One Bangkok ก็เช่า 30 ปี แต่ต่อสัญญาได้อีก 30 ปี แต่ต้องคิดค่าเช่าในอัตราใหม่

บีทีเอส ทางด่วนขั้นที่ 2 ดอนเมืองโทลเวย์ ก็ล้วนได้สัมปทาน 30 ปี ก็คุ้มแล้ว โรงงานต่างๆ ก็กำไรในเวลาแค่ 10-20 ปี จะให้เช่า 99 ปีไปทำไม ยกเว้นจะให้ต่างชาติมาตั้งอาณานิคม

กรณีที่จะให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ไม่เกิน 75% มีข้อมูลจริงก็คือ

1. เวียดนามให้ต่างชาติซื้อได้ไม่เกิน 30%

2. ฟิลิปปินส์ให้ต่างชาติซื้อได้ไม่เกิน 40%

3. อินโดนีเซียให้ต่างชาติซื้อได้ไม่เกิน 49%

4. ออสเตรเลียก็ให้ต่างชาติซื้อได้ไม่เกิน 49%

อาจมีบางคนเถียงว่าสหรัฐ อังกฤษ ยุโรป หรือญี่ปุ่น ก็ให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ไม่จำกัด กรณีนี้ก็จริงอยู่ แต่ประเทศมหาอำนาจเหล่านี้ไม่ห่วง เพราะคงแทบไม่มีใครไปครองห้องชุดได้ถึง 49% และเขามีระบบตำรวจที่ดี ไม่ใช่ในไทยที่ต่างด้าวมาสวมบัตรประชาชนคนไทยได้ ตั้งบริษัทนอมินีเลี่ยงกฎหมายได้โดยไม่มีการปราบปรามอย่างจริงจัง 

ส่วนในสิงคโปร์ก็ไม่มีข้อจำกัด แต่ทุกท่านพึงทราบว่าห้องชุดส่วนใหญ่ในสิงคโปร์สร้างโดยการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ ซึ่งห้ามต่างชาติแตะ ต่างชาติซื้อได้แต่ห้องชุดภาคเอกชนที่มีอยู่ 17.2% เท่านั้น

ถ้าเราให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ถึง 75% (ซึ่งไม่จำเป็นเพราะมีแค่บางตึก บางทำเลที่มีเกิน 49% เท่านั้น ซึ่งก็น่าแบ่งๆ ให้ตึกอื่นๆ บ้าง) นายทุนจีนก็คงมาสร้างห้องชุดขายพวกเดียวกันเอง 75% อีก 25% ไม่ขายก็ได้ เก็บไว้ปล่อยเช่า (กันเอง) ก็ได้ หรือคนส่วนใหญ่ที่ดูแลอาคารก็ล้วนแต่เป็นคนจีนหรือคนชาติอื่น อย่างนี้จะทำอย่างไร

อย่าทำลายเอกราชและอธิปไตยของชาติด้วยอสังหาริมทรัพย์เลย วิญญาณปู่จะร้องว่าลูกหลาน. . .

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

www.area.co.th