อสังหาฯป่วยหนักซัพพลายล้น‘สะเทือนสภาพคล่อง’ส่งสัญญาณเบรกโครงการใหม่

ขณะที่ นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี มีแนวคิดกระตุ้นเศรษฐกิจผ่าน “ภาคอสังหาริมทรัพย์” โดยมอบหมายให้กระทรวงมหาดไทย ศึกษาความเป็นไปได้และแก้กฎหมายในการขยายสิทธิให้ “ชาวต่างชาติ” สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมจากเดิมไม่เกิน 49% เป็นไม่เกิน 75% ในทำเลหัวเมืองท่องเที่ยวอย่างกรุงเทพฯ พัทยา ภูเก็ต

รวมทั้งขยายระยะเวลาการเช่าของ “ชาวต่างชาติ” จากเดิม 30 ปี เป็น 99 ปี ตามมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) วันที่ 9 เม.ย. 2567 เพื่อดึงดูดการลงทุนจากกลุ่มทุนต่างชาติที่เข้าพัฒนาโครงการเมกะโปรเจกต์ในประเทศไทย กระตุ้นให้เกิดเม็ดเงินลงทุนและการจ้างงาน

 

ทั้งแก้ปัญหา ”ซัพพลาย" บ้านและคอนโดมิเนียมเหลือขาย 213,429 หน่วย เพิ่มขึ้น 16.4% คิดเป็นมูลค่า 1,217,916 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36.5% ที่คาดว่าต้องใช้เวลา 40 เดือนถึงขายหมด

ท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศเข้าสู่วิกฤติ ที่อยู่อาศัยทั้งตลาดล่างราคาต่ำ 3 ล้านบาทลามไปยังกลุ่ม 10 ล้านบาทถูกปฏิเสธสินเชื่อมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นประเด็นร้อนที่ต้องจับตามองว่าจะผลักดันอสังหาริมทรัพย์ให้เป็น “นิวเอสเคิร์ฟ” ฝ่ากระแสดราม่า “ขายชาติ” ได้หรือไม่?

นายวิชัย วิรัตกพันธุ์  ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฉายภาพรวมสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ว่าได้รับกระทบอย่างมากจากการก่อหนี้สินในครัวเรือนเพิ่มสะสมอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เมื่อประสบกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว วิกฤติโรคโควิด-19 ที่ส่งผลต่อภาวะการลงทุนและการจ้างงานทั้งในภาคอุตสาหกรรม ภาคการท่องเที่ยว และภาคพาณิชยกรรม “หดตัวลงอย่างรวดเร็ว” รายได้ของครัวเรือนส่วนใหญ่ไม่ได้เพิ่มขึ้น และยังหดตัวลงในหลายกลุ่มอีกด้วย

“ปัญหาหนี้ครัวเรือนไม่ได้หายไป และยังมีการก่อหนี้เพิ่มทั้งหนี้ในระบบและหนี้นอกระบบ  และภาระหนี้ครัวเรือนมีทิศทางที่จะเป็นเอ็นพีแอลมากขึ้น กลุ่มที่เริ่มมีการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้นอย่างมาก ครัวเรือนต้องนำรายได้มาจ่ายหนี้สินเป็นหลักทำให้อำนาจในการจับจ่ายอ่อนแอลงรวมถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างชัดเจน”

ยอดขายใหม่ร่วงติดกัน 5 ไตรมาส 

โดยตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาสแรก ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล REIC พบว่า ยอดขายใหม่มีเพียง 15,656 หน่วย เทียบปีต่อปี ลดลง 26.5% มีมูลค่า 90,225 ล้านบาท ลดลง14.5% อาคารชุดมียอดขายใหม่เพียง 5,940 หน่วย ลดลงมากสุด 39.0% มีมูลค่า 27,207 ล้านบาท ลดลง 24.5% และบ้านจัดสรรมียอดขายได้ใหม่ 63,019 หน่วย ลดลง 16.0% มีมูลค่า 63,019 ล้านบาท ลดลง 9.3%  เป็นมีการลดลงต่อเนื่องกันมา 5 ไตรมาส

นอกจากนี้ จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลงเช่นกัน สะท้อนให้เห็นได้ว่า กำลังซื้อที่อ่อนแอลงมากกระทบต่อการระบายแบคล็อกของผู้ประกอบการอย่างมากและชัดเจน รวมถึงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินลดลงสูง จากยอดการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate ) สูงมากกว่า 50%

“เกิดการสะสมเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาด 213,832 หน่วย เพิ่มขึ้น 16.5% มีมูลค่า 1,217,916 ล้านบาท เพิ่มถึง 36.5%”

หวั่นขายช้ากระทบสภาพคล่องอสังหาฯ

ทั้งนี้ อุปทานเหลือขายที่อยู่ในสถานะที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง หรือ อยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือสร้างเสร็จแล้ว หากมีการขายได้ช้าก็จะส่งผลกระทบต่อการลงทุนโครงการใหม่จากข้อจำกัดด้านสภาพคล่องและเครดิต และหากปล่อยให้เกิดสถานการณ์เช่นนี้ต่อไปอีกระยะหนึ่ง อาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในการจ่ายคืนหนี้มากขึ้น ทั้งหนี้เงินกู้ต่อสถาบันการเงิน และหนี้จากตราสารหนี้ที่กู้จากนักลงทุนที่เป็นสถาบันและบุคคลทำให้สถานการณ์ภาพรวมของตลาดเงินและตลาดทุนได้รับผลกระทบอย่างแน่นอน

“แม้ว่ารัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองให้เหลือประเภทละ 0.01% พร้อมจัดให้มีสินเชื่อเงินกู้ธุรกิจที่ออกมาตามมาตรการนโยบายรัฐบาล (Soft Loan) กระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ด้วยกำลังซื้อหดตัวรุนแรง ยังต้องกระตุ้นอย่างต่อเนื่อง”

ฮึดดันอสังหาฯ กระตุ้นเศรษฐกิจ

ภาคอสังหาฯ ถือเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่ทรงพลังไม่แพ้ภาคท่องเที่ยว เพราะมีห่วงโซ่อุปทานจากต้นน้ำยันปลายน้ำที่พร้อมจะทำให้เกิดการผลิต การจ้างงานขึ้น จึงต้องมองหาโอกาสที่จะเพิ่มกำลังซื้อใหม่เข้ามาในประเทศ หนึ่งในนั้นคือ ดีมานด์จากต่างชาติ สังเกตได้ว่าจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2565 และพบว่าในไตรมาสที่ 1 ที่ผ่านมาหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติขยายตัว 4.3% และ 5.2% ตามลำดับ เมื่อเทียบทั้งประเทศที่ติดลบ 0.6%

REIC ยังพบว่า มีการเช่าระยะยาว (Leasehold) ของคนต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง ทั้งในประเภทอาคารชุด และบ้านพร้อมที่ดิน โดยปี 2565 มีการเช่าระยะยาวทุกประเภท 1,520 รายการ มูลค่า 8,493 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 127.2% และ 298.9% ตามลำดับ และปี 2566 มีการเช่าระยะยาวทุกประเภท 2,474 รายการ มูลค่า 19,112 ล้านบาท เพิ่มถึง 62.8% และ 125.0% ตามลำดับ ล่าสุดไตรมาสแรกมีการเช่าระยะยาวทุกประเภท 642 รายการ มูลค่า 4,264 ล้านบาท ลดลง 10.3% และเพิ่มขึ้น 3.4 % ตามลำดับ

งัดมาตรการเช่าระยะยาว 99 ปีเพิ่มโควตา 75%

จากข้อมูลดังกล่าวสอดคล้องกับแนวคิดของรัฐบาล ได้เล็งถึงโอกาสสร้างกำลังซื้อใหม่เข้าสู่ตลาดอสังหาฯ ด้วยการเสนอให้ทำการศึกษาแนวทางและความเป็นไปได้ในออกมาตรการขยายสัดส่วนกรรมสิทธิ์ให้ต่างชาติมีสิทธิถือเป็นเจ้าของห้องชุดด้วยสัดส่วนเพิ่มจาก 49% เป็น 75% และให้คนต่างชาติเช่าระยะยาวได้ถึง 99 ปีเพื่อดึงเม็ดเงินจากคนต่างชาติเข้ามา ทั้งเงินที่เกิดจากการจับจ่ายในระหว่างอยู่อาศัยในประเทศ และกลุ่มที่ต้องการดึงเข้ามาทำงานเป็นทรัพยากรที่ดีในการพัฒนาประเทศไทย เช่น กลุ่ม Digital Nomad

เบื้องต้นมีการเสนอให้มีมาตรการขยายสัดส่วนกรรมสิทธิ์ให้ต่างชาติมีสิทธิถือเป็นเจ้าของห้องชุดมากกว่า 49% เป็น 75% ตามมาตรการของรัฐบาล เพื่อให้ต่างชาติซื้อเองโดยไม่จำเป็นต้องใช้นอมินี หรือการเช่าห้องชุดระยะยาวโดยให้ถูกต้องตามเงื่อนไขกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อห้องชุดส่วนที่เกินกว่า 49%

แนะจำกัดทำเลตามความเหมาะสม

“หากนำมาตรการนี้ไปใช้ ควรพิจารณาใช้ในบางพื้นที่เท่านั้น เช่น เมืองหลัก เมืองท่องเที่ยวสำคัญ เมืองที่เป็นยุทธศาสตร์ทางเศรษฐกิจเช่น โซนอีอีซี ชลบุรี พัทยา ภูเก็ต กรุงเทพฯ ซึ่งเป็นทำเลที่ต่างชาตินิยมแต่ก็ไม่จำเป็นต้องอนุญาตให้กับทุกโครงการในทุกพื้นที่ของจังหวัดเหล่านี้ โดยอาจอนุญาตให้เพียงบางเขต บางโครงการ ตามความเหมาะสมและจำเป็น”

นอกจากนี้ไม่จำเป็นต้องเปิดตลอดไปอาจเปิดระยะสั้นเหมือนช่วงปี 2542 ที่ต้องเร่งฟื้นฟูเศรษฐกิจจากวิกฤติต้มยำกุ้ง โดยรัฐบาลเปิดให้ต่างชาติซื้อห้องชุดโดยมีสัดส่วนกรรมสิทธิ์ได้ถึง 100% ในช่วงปี 2542-2547 เท่านั้น

กำหนดราคาเพื่อลดผลกระทบ

ส่วนมาตรการการเช่าระยะยาว 99 ปี ที่รัฐบาลตั้งขึ้นเพื่อศึกษา แต่ระยะเวลาที่เหมาะสมอาจต้องมีข้อสรุปในช่วงต่อไป ถ้าการเช่าระยะยาวสำหรับคนต่างชาติควรเน้นว่าให้เป็นเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัยเท่านั้น และอาจต้องเข้าใจในมุมมองของคนต่างชาติที่พวกเขาไม่มั่นใจว่าการเช่า 30 ปี อาจไม่ยาวพอในการอยู่อาศัยในไทย ดังนั้น การหาช่วงเวลาที่ “สมดุล” ให้ต่างชาติอาศัยอยู่ได้อย่างมั่นคงเป็นเรื่องสำคัญมาก และยังเป็นการส่งสัญญาณว่าประเทศไทยต้อนรับคนต่างชาติเขามาช่วยพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ

“ต้องยอมรับความจริงว่า หากให้ชาวต่างชาติเข้ามาเช่าระยะยาวได้ในบ้านและที่ดินอาจทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น รัฐบาลจึงควรกำหนดให้เช่าระยะยาวเพื่ออยู่อาศัย เฉพาะโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อป้องกันไม่ให้คนต่างชาติหาเช่าที่ดินและอาคารได้ทุกพื้นที่ และอาจควบคุมให้เปิดบางพื้นที่เช่นเดียวกับห้องชุด เพื่อป้องกันความได้เปรียบของคนต่างชาติที่ต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงกว่าคนไทย โดยกำหนดระดับราคาขั้นต่ำของราคาที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 10-20 ล้านบาทขึ้นไปเพื่อลดผลกระทบที่จะเกิดกับประชาชน”

อย่างไรก็ตาม การฟื้นฟูกำลังซื้อของคนไทยเป็นสิ่งสำคัญที่สุด รัฐบาลต้องเร่งฟื้นฟูและสร้างโอกาส โดยใช้ภาษีหรือค่าธรรมเนียมในการเก็บจากผู้ซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ต่างชาติ เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าธรรมเนียมพิเศษนำมาเป็น“กองทุน”สำหรับช่วยคนไทยให้มีบ้านง่ายขึ้น และกลับมาเป็นกำลังซื้อหลักให้เร็วที่สุด ดังนั้น รัฐบาลควรมีนโยบายที่ชัดเจนออกมาสร้างความเชื่อมั่นในการผลักดันให้อสังหาฯ เป็น “นิวเอสเคิร์ฟ” ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ กำลังซื้อในประเทศให้ฟื้นตัวเร็วขึ้น

อสังหาฯ ป่วยหนักหวังครึ่งปีหลังพ้นจุดต่ำสุด

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ประเมินภาพรวมภาคอสังหาริมทรัพย์ครึ่งแรกปีนี้ “ทรุดตัว” เทียบปลายปี 2566 จากปัจจัยลบปัญหาหนี้ครัวเรือน ยอดการปฏิเสธสินเชื่อ และต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้นทำให้ยอดขาย ยอดโอน รวมทั้งการเปิดตัวลดลงอย่างชัดเจน ส่วนแนวโน้มครึ่งปีหลังรอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลที่ออกดิจิทัลวอลเล็ต จะได้ผลมากน้อยขนาดไหน รวมทั้งการเบิกจ่ายงบประมาณ

หากประเมินสุขภาพของธุรกิจอสังหาฯ ไทยเวลานี้อยู่ในยุคขาลง ส่วนใหญ่ “ป่วยหนัก” แต่อาจมีบางส่วนไม่ป่วยเพราะร่างกายแข็งแรงกลุ่มนี้ส่วนมากจะเป็นบริษัทรายใหญ่ ที่มีเงินสดมาก หนี้น้อย อย่างไรก็ตามหวังว่าสถานการณ์เศรษฐกิจและกำลังซื้อจะไม่แย่ไปกว่านี้ 

“หากมองโลกในแง่ดีว่า อีก 3-6 เดือนข้างหน้าตลาดอสังหาฯจะผ่านพ้นจุดต่ำสุด การลงทุนภาครัฐ และการท่องเที่ยวจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ โครงการดิจิทัลวอลเล็ตช่วยเพิ่มความเชื่อมั่น รอลุ้นกันว่าอาการฟื้นไข้หรือไม่”

สภาพการณ์เช่นนี้ดีเวลลอปเปอร์ควรทบทวน ชะลอการลงทุน หรือเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อลดความเสี่ยง รักษาสภาพคล่องไว้จนกว่ากำลังซื้อ ตลาดปรับตัวดีขึ้น มิเช่นนั้นอาจเผชิญผลกระทบรุนแรงสู่ภาวะล้มหายตายจากไปก่อนที่เศรษฐกิจฟื้นตัว

ระวังลงทุนเบรกขึ้นโครงการใหม่

นายธีรเดช เกิดสำอางค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทวางแนวทางตั้งรับในครึ่งปีหลังด้วยการปรับแผนลงทุนที่เหมาะสม เน้นกลุ่มกลาง-บนมากขึ้น โดยเฉพาะบ้านลักชัวรีราคา 20-50 ล้านบาทที่มีศักยภาพเติบโตพร้อมเลื่อนเปิดทาวน์โฮมราคา 2.5-4 ล้านบาท ออกไปก่อนจนกว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้น

ครึ่งปีหลังมองว่าเริ่มมีสัญญาณบวกจากการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว การเร่งใช้งบประมาณของรัฐบาล แนวโน้มการเข้ามาลงทุนต่างชาติ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐที่ทยอยออกมาอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ในสถานการณ์เช่นนี้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องระมัดระวังการพัฒนาโครงการมากขึ้น โดยเฉพาะธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนในโครงการระยะยาว ต้องบาลานซ์ระหว่างสินเชื่อจากสถาบันการเงินกับการออกหุ้นกู้

นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯ ครึ่งปีหลังเติบโตแบบ K-Shaped ตลาดระดับกลาง-บน ยังไปต่อได้ ตลาดระดับล่างเผชิญการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร ดังนั้นครึ่งปีหลังยังคงต้องเฝ้าระวัง บริษัทจึงโฟกัสไปที่ตลาดกลาง-บน ที่ยังพอมีกำลังซื้อ เพราะตลาดล่างเป็นทาวน์โฮมราคา 2-3 ล้านบาทของบริษัทเผชิญปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 50%