อสังหาฯต่ำ3ล้านยอดร่วงสุดรอบ12ปีคอนโด-ทาวน์เฮ้าส์เปิดตัวต่ำสุดรอบ13ปี

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วงไตรมาส 2 แม้ภาพรวมยอดขายตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบไตรมาสแรก แต่ลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าทาวน์เฮ้าส์ ที่ลดลงอย่างต่อเนื่องต่ำสุดในรอบ 12ปี! ขณะที่สินค้าอยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ลดลงมากที่สุดติดลบถึง 54% สูงสุดในรอบ 12 ปี เช่นเดียวกัน แสดงให้เห็นว่าความสามารถในการมีบ้านเป็นของคนไทยลดลง และบางส่วนไม่มีความสามารถที่จะมีบ้านเป็นของตนเองได้ แม้จะมีดีมานด์อยู่แต่การเข้าถึงที่อยู่อาศัยซื้อไม่ได้!

ในขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติไตรมาสแรกสูงขึ้นทั้งมูลค่าและสัดส่วนโดยรวม แต่ “ชะลอตัว" ในไตรมาส2 เป็นผลมาจากสถานการณ์การเมืองในเมียนมาที่ส่งผลต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ “ลดลง” อย่างมีนัยสำคัญโดยเฉพาะตลาด “เมียนมา” หายไป 50% จากไตรมาสแรกที่คนเมียนมาเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเพิ่มขึ้นถึง 333%
 

ส่วนมูลค่าการเปิดโครงการใหม่ ภาพรวม “ลดลง” จากปีก่อน โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมครึ่งแรกปี 2567 ต่ำสุดในรอบ 13ปี! ส่งผลให้ยอดขายครึ่งปีแรกทั้งเชิงมูลค่าและจำนวนหน่วยลดลงต่ำสุดในรอบ10ปี

“เศรษฐกิจยังไม่ฟื้น ค่าครองชีพ ดอกเบี้ยสูงทำให้กำลังซื้อคนถดถอย รวมทั้งมาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (แอลทีวี) กลายเป็นอุปสรรคต่อการซื้อบ้านของคนไทย หากวันนี้ไม่รีบผ่อนคลายโอกาสคนระดับกลาง-ล่าง จะมีบ้านคงยากลำบากที่จะมีบ้านเป็นของตนเองจะลามไปถึงตลาดระดับกลาง-บนมากขึ้นซึ่งเป็นเรื่องที่น่ากลัว”
 

จากผลกระทบดังกล่าวข้างต้น มองว่ามาตรการเร่งด่วน คือ การผ่อนคลาย ”มาตรการแอลทีวี” เพื่อไม่ทำลายโอกาสการมีบ้านของคนไทย หรือ การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของคนไทยทั้งตลาดกลางล่าง ไปจนตลาดระดับบน จึงน่าจะทบทวนการผ่อนคลายมาตรการนี้อีกครั้ง รวมทั้งลดภาระ ”ดอกเบี้ย” ที่สูงลงเพื่อประคองดีมานด์ของคนไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้ได้รับความเสียหายหรือฮาร์ดแลนดิ้ง (Hard Landing) มากไปกว่านี้

ขณะเดียวกันควรต้องวางโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ด้วยการมีงบประมาณหรือมาตรการให้ความช่วยเหลือด้านการเงิน (subsidize) จากภาครัฐเพื่อสนับสนุนให้คนไทยที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางได้มีบ้านเป็นของตนเองเป็นการถาวร โดยเฉพาะกลุ่มต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท ที่โอกาสการมีบ้านลดลง ผ่านการจัดเก็บภาษีจากชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย

จะเห็นว่า จากกำลังซื้อของคนไทยที่ลดลง ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ ประกอบกับรายได้กับค่าครองชีพที่สูงขึ้น ทำให้คนไม่มีความสามารถในการซื้อบ้าน หรือ ก่อหนี้ระยะยาวได้อีกต่อไป นั่นหมายความว่าต่อไปคนไทยต้องเช่าที่อยู่อาศัยกลายเป็น Generation Rent

“ดีมานด์ความต้องการบ้านมีทุกปีแต่ตัวเลขยอดขายลดลงและเริ่มลามยังกลุ่มราคา 10 ล้านบาท สังเกตได้จากตัวเลขไตรมาส 2 ลดลงต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาทเป็นตัวเลขต่ำที่สุดที่เคยมีมา (All Time Low) ซึ่งเป็นกลุ่มคนไทยที่ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นตนเอง”

จากสถานการณ์ดังกล่าว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องหาดีมานด์ลูกค้าให้เจอโดยเฉพาะตลาดกลางบน ที่กำลังซื้อยังไม่ถดถอยมาก แต่ตลาดมีขนาดเล็กลงและผู้ประกอบการไม่มีความสามารถในการทำตลาดได้ทุกคน จึงต้องระมัดระวังในการพัฒนาโครงการ ดังนั้นอนาคตจะเหลือเฉพาะบริษัทที่มีความสามารถในการแข่งขันและปรับตัวที่สามารถอยู่รอดต่อไปได้ 

ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้เตรียมยื่นข้อมูลตลาดรอบล่าสุดให้พิจารณาอีกครั้งเร็วๆ นี้เพื่อให้มีการปรับนโยบายสอดรับกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป