เคล็ด(ไม่)ลับเตรียมพร้อมซื้อบ้าน-คอนโดยุคดอกเบี้ยสูง

แม้สภาพเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูงจะสร้างความลังเลใจให้คนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดี ยังมีปัจจัยบวกจากมาตรการภาครัฐและโปรโมชั่นพิเศษจากผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ช่วยให้ทุกคนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น เป็นโอกาสอันดีในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินหรือมีเงินเก็บเพียงพอ 

• ประเมินความพร้อมทางการเงินให้แน่ใจ สิ่งสำคัญในการซื้อบ้าน/คอนโดฯ คือผู้บริโภคต้องวางแผนทางการเงินให้มั่นคงเสียก่อน โดยสร้างวินัยทางการเงินให้ดีตั้งแต่เริ่มต้น ควรเริ่มทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายให้เป็นระบบ เก็บออมเงินเพื่อใช้เป็นเงินดาวน์และเงินสำรองฉุกเฉิน พยายามปิดหนี้ที่มีให้มากที่สุดเพื่อเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน   

     

 
 

 ซึ่งจะทำให้ทราบความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ในแต่ละเดือนของตนเองได้ และนำมาคำนวณวงเงินกู้สูงสุดที่คาดว่าจะได้รับ ทั้งนี้ ผู้กู้ควรมีรายจ่ายไม่เกิน 40% ของรายได้ และลองซ้อมผ่อนบ้าน/คอนโดฯ โดยหักเงินตามจำนวนที่ใช้ผ่อนจริงเป็นระยะเวลา 3-6 เดือนติดต่อกัน จะช่วยให้สามารถประเมินความพร้อมทางการเงินเบื้องต้นได้ว่าควรซื้อบ้านในเวลานี้จริงหรือไม่

นอกจากนี้ ผู้บริโภคยังสามารถทำ “Pre-approve สินเชื่อบ้าน” หรือการยื่นประเมินสินเชื่อที่อยู่อาศัยในเบื้องต้นกับธนาคาร เพื่อขอตรวจสอบสถานภาพทางการเงินและความสามารถในการชำระหนี้ ซึ่งจะพิจารณาจากราคาขายบ้าน/คอนโดฯ ที่ผู้ขอสินเชื่อแจ้งไว้ ประกอบกับรายได้-รายจ่าย รวมทั้งเครดิตหรือความน่าเชื่อถือในการชำระหนี้ เช่น ประวัติทางการเงินกับเครดิตบูโร หากทำ Pre-approve ผ่าน หมายความว่าผู้บริโภคมีโอกาสที่จะขอสินเชื่อผ่านสูง แต่ถ้าผลไม่ผ่านก็ยังไม่ควรที่จะซื้อในเวลานี้ เพราะหากยื่นกู้จริงไม่ผ่าน จะได้ไม่เสียเงินจอง เงินดาวน์ หรือเสียค่าปรับเมื่อผิดสัญญากับโครงการ 

 

 

• คำนวณหาดอกเบี้ยที่คุ้มค่าในระยะยาว สำหรับเคล็ดลับในการเลือกสินเชื่อ หากเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ควรเลือกในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มที่จะปรับลดลง ซึ่งสามารถติดตามได้จากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศ รวมทั้งการคาดการณ์จากนักวิเคราะห์ จะทำให้ยอดดอกเบี้ยที่ผู้กู้ต้องชำระลดลงตามไปด้วย แต่หากอยู่ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มที่จะปรับขึ้น ผู้กู้ควรเลือกสินเชื่อที่อัตราดอกเบี้ยคงที่ทั้ง 3 ปี แม้ค่าเฉลี่ย 3 ปีจะสูงกว่าแบบลอยตัว แต่จะช่วยลดความเสี่ยงของอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่อาจปรับสูงขึ้นตามสภาพเศรษฐกิจในช่วงนั้นได้ 

วิธีเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุดคือการนำอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อแต่ละตัวมาเฉลี่ยเป็นอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุของสินเชื่อ โดยปรับให้เป็นอัตราดอกเบี้ยต่อปี ซึ่งจะทำให้สามารถเปรียบเทียบได้ง่ายขึ้น ทั้งนี้ ผู้กู้ควรพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยใน 3 ปีแรกเป็นหลักว่าธนาคารใดให้ดอกเบี้ยต่ำที่สุด และเมื่อผ่อนชำระครบ 3 ปีแล้วจึงยื่นเรื่องขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention) หรือดำเนินการรีไฟแนนซ์ (Refinance) กับธนาคารใหม่ วิธีนี้จะช่วยให้ประหยัดเงินค่าดอกเบี้ยได้มากขึ้น 

• เลือกโครงการสร้างเสร็จในต้นทุนเดิม ในช่วงที่ผ่านมาผู้พัฒนาอสังหาฯ จำเป็นต้องปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยเพื่อให้สอดคล้องกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นรอบด้าน อย่างไรก็ดี ปัจจุบันมีหลายโครงการที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างด้วยต้นทุนเดิมและยังไม่ได้ปรับราคาขาย จึงถือเป็นอีกตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย เนื่องจะได้รับบ้าน/คอนโดฯ ที่มีมาตรฐานการก่อสร้างและคุณภาพที่ดีในราคาที่ย่อมเยากว่าการซื้อโครงการที่เพิ่งเปิดตัว ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการบางส่วนหันมาเน้นระบายสต็อกสินค้าคงค้างเพื่อเสริมสภาพคล่องทางธุรกิจ จึงมีการจัดโปรโมชั่น/แคมเปญการตลาดที่น่าสนใจออกมากระตุ้นการขายมากขึ้นเช่นกัน
   
• เพิ่มความคุ้มค่าด้วยมาตรการจากภาครัฐ หลังจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมในปี 2567 ถือเป็นโอกาสอันดีของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในการพิจารณาเลือกซื้อโครงการที่ตรงตามเงื่อนไขมาตรการภาครัฐ เพื่อช่วยให้ซื้อบ้าน/คอนโดฯ ได้คุ้มค่ายิ่งขึ้น ดังนี้

มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย โดยลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาฯ จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ จาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา ตั้งแต่วันนี้ - 31 ธันวาคม 2567
โครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3% ต่อปี เป็นระยะเวลา 5 ปี วงเงินต่อรายสูงสุดไม่เกิน 3,000,000 บาท ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี
โครงการสินเชื่อบ้าน Happy Life โดย ธอส. อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ 2.98% ต่อปี วงเงินต่อรายตั้งแต่ 2,500,000 บาทขึ้นไป
โครงการสินเชื่อบ้านออมสินเพื่อประชาชน โดยธนาคารออมสิน อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ 2.95% ต่อปี วงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 7,000,000 บาทต่อราย
 

• ได้บ้าน/คอนโดฯ ตรงปกเมื่อซื้อโครงการพร้อมอยู่ การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อ เนื่องจากจะได้เห็นสภาพที่อยู่อาศัยจริง สามารถตรวจสอบคุณภาพได้ทันที และพร้อมเข้าอยู่แน่นอน นอกจากนี้ ผู้ซื้อยังเลือกขอสินเชื่อธนาคารในแคมเปญที่สนใจในเวลานั้นได้ทันที ไม่ต้องรอเหมือนการซื้อโครงการที่กำลังก่อสร้างซึ่งอัตราดอกเบี้ยอาจเปลี่ยนไปจากที่คาดการณ์ไว้ได้ 

อีกหนึ่งข้อควรพิจารณาคือเมื่อผู้ซื้อวางเงินจองและเงินดาวน์ให้กับโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ อาจต้องเผชิญความเสี่ยงจากการที่โครงการก่อสร้างล่าช้าหรือถูกระงับการก่อสร้างหากไม่ผ่านการอนุมัติรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA (Environmental Impact Assessment Report) เนื่องจากบางโครงการอาจเปิดขายไปด้วยในระหว่างที่ยื่นขอ EIA ซึ่งกลายเป็นความเสี่ยงที่กระทบต่อผู้ซื้อในภายหลังได้

นอกจากนี้ การเลือกซื้อโครงการพร้อมอยู่จะมาพร้อมเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ทั้งพื้นที่ส่วนกลางและระบบรักษาความปลอดภัยของโครงการ ซึ่งจะช่วยเสริมความมั่นใจให้ผู้ซื้อเห็นภาพการอยู่อาศัยในอนาคตได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ที่สำคัญคือจะได้รับโปรโมชั่นที่คุ้มค่าทั้งจากผู้ประกอบการเองหรือการร่วมมือกับธนาคารมอบโปรโมชั่นสินเชื่อและจัดแคมเปญการตลาดที่ตอบโจทย์คนหาบ้าน