เปิด5ทำเล“ราคาที่ดิน”เพิ่มสูงสุด!นครปฐมรั้งแชมป์พุ่ง82.1%แซงกทม.ชั้นใน
![เปิด5ทำเล“ราคาที่ดิน”เพิ่มสูงสุด!นครปฐมรั้งแชมป์พุ่ง82.1%แซงกทม.ชั้นใน](https://image.bangkokbiznews.com/uploads/images/md/2024/07/ArOh1OTQ1QCGPQTPz1WY.webp?x-image-process=style/LG)
ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เปิด5ทำเล“ราคาที่ดิน”เพิ่มสูงสุดพบว่านครปฐมยังคงครองแชมป์พุ่ง82.1%แซงกทม.ชั้นใน อย่างเขตจตุจักร ดินแดง ราชเทวี และบางรัก ท็อปทรี อยู่โซนสมุทรสาคร ตามด้วยตลิ่งชัน-บางแค รั้งท้ายปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโค
จากราคาที่ดินของโซนกรุงเทพชั้นในเริ่มมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจเกิดจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของรัฐและเอกชน ซึ่งมักเป็นรูปแบบโครงการ Mixed-use ที่ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน อาคารพาณิชยกรรม และอาคารที่อยู่อาศัยแนวสูง เนื่องจากที่ดินในบริเวณโซนกรุงเทพชั้นในมักจะเป็นการซื้อขายที่ดินที่มีขนาดแปลงไม่ใหญ่แต่มีมูลค่าสูง
โดยมักจะพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลสำรวจที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 1 ปี 2567 ที่พบว่า โซนกรุงเทพชั้นในเป็นโซนที่มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดใหม่เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 269.1 ส่งผลให้ทำเลที่เป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญของเมืองมีการเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว และทำให้เกิดความต้องการที่ดินมากขึ้นส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้นตามไปด้วย
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 398.2 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -2.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)
แสดงให้เห็นว่า การเติบโตของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนายังคงมีการปรับตัวขึ้นในทิศทางที่ชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับอัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ย5 ปี ในช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 (ปี 2558 – 2562) ที่มีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.8 ต่อไตรมาสเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 จากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า การที่ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง เนื่องจากช่วงที่ผ่านมาปัจจัยภาวะเศรษฐกิจและการลงทุนภายในประเทศที่ฟื้นตัวช้า!ประกอบกับปัจจัยลบที่สำคัญที่เกี่ยวกับการยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV ภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงเกินกว่าร้อยละ 90 ของ GDP ภาวะดอกเบี้ยนโยบายยังทรงตัวอยู่ในระดับสูงที่ร้อยละ 2.50 รวมถึงสถาบันการเงินได้พิจารณาสินเชื่อด้วยเกณฑ์ที่เข้มงวดมากในปัจจุบัน ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อของผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
ปัจจัยลบข้างต้นเหล่านี้ได้ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เกิดการชะลอตัวมากในช่วงที่ผ่านมา อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการมีความต้องการซื้อที่ดินเพื่อสะสม"ลดลง" เนื่องจากผู้ประกอบการจะต้องมี"ต้นทุน"การถือครองที่ดินจากการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะในปี 2567 รัฐ"ไม่มี"มาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อีกทั้งผู้ประกอบการบางส่วนได้ขยายตลาดออกไปยังจังหวัดหลักในภูมิภาคอื่น จึงเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้อุปสงค์ของที่ดินในกรุงเทพฯ - ปริมณฑลโดยรวมชะลอตัว!
โดยในไตรมาส 2 ปี 2567 พบว่า โซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรก เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ดังนี้
อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินโซนนครปฐม ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้นร้อยละ 82.1
อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนกรุงเทพชั้นใน ประกอบด้วยเขตจตุจักร ห้วยขวาง ยานนาวา วัฒนา คลองเตยพญาไท บางคอแหลม ป้อมปราบศัตรูพ่าย บางซื่อ ดินแดง ราชเทวี และบางรัก ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้นร้อยละ 17.8
อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนสมุทรสาคร ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้นร้อยละ 13.4
อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา-ธนบุรี-คลองสาน-บางพลัด-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้นร้อยละ 13.3
อันดับ 5 ได้แก่ เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้นร้อยละ 12.6
ภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้นได้สะท้อนว่า ที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังมีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ซึ่งเป็นผลจากการขยายตัวของเมืองที่เกิดจากการพัฒนาขยายตัวของโครงการระบบถนนทางหลวงและทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง และโครงการขนส่งมวลชนระบบรางทั้งเส้นทางใหม่และส่วนต่อขยาย ซึ่งสร้างความสะดวกในการเดินทางเข้า-ออกเมืองได้สะดวกมากยิ่งขึ้น