ข้อกฎหมายและภาษีที่ควรรู้ ก่อนลงทุนคอนโดฯ ปล่อยเช่า

การลงทุนในคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าถือเป็นรูปแบบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมอย่างมากในปัจจุบันที่สามารถสร้างโอกาสในการทำรายได้แบบ Passive Income ให้กับนักลงทุน แต่สิ่งสำคัญที่ไม่ควรละเลยนั่นก็คือข้อกฎหมายและการจัดการเรื่องภาษีที่เกี่ยวข้อง โดยทั่วไปผู้ให้เช่าสามารถกำหนดรายละเอียดเงื่อนไขระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าในสัญญาเช่าเองได้เพื่อให้แต่ละฝ่ายรู้สิทธิและหน้าที่ของตน เช่น กำหนดระยะเวลาเช่า/ค่าเช่าต่อเดือน/กำหนดเวลาชำระค่าเช่า, การห้ามต่อเติม, ห้ามนำคอนโดฯ ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง การต่ออายุการเช่า ฯลฯ เพื่อให้สัญญาเช่ามีผลบังคับระหว่างคู่สัญญา รวมทั้งสามารถใช้ฟ้องร้องตามกฎหมายในกรณีที่มีข้อพิพาทระหว่างกัน

สรุปข้อกฎหมายและภาษีที่ควรรู้ ก่อนปล่อยเช่าคอนโดฯ 

1) การทำสัญญาเช่าและระยะเวลา ตามเงื่อนไขระยะเวลาดังนี้

• กรณีทำสัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปี เช่น สัญญาเช่า 6 เดือนหรือ 1 ปี สัญญาจะต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรทำเป็นหนังสือสัญญาเช่าและมีการลงลายมือชื่อทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า หากไม่มีการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรจะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้
• กรณีทำสัญญาเช่าเกิน 3 ปีขึ้นไป นอกจากต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรทำเป็นหนังสือสัญญาเช่าและมีการลงลายมือชื่อทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าแล้วนั้น จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน หากมิได้จดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน แม้จะมีหนังสือสัญญาเช่าก็ไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้เกินกว่า 3 ปีแรก ระยะเวลาในการทำสัญญาเช่านั้นจะห้ามเกิน 30 ปี หากทำสัญญาเกินกว่านั้นก็จะบังคับใช้ได้เพียง 30 ปี

2) หากผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องแจ้งที่พักอาศัยให้กับชาวต่างชาติ (แบบ ตม. 30)

ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องแจ้งที่พักอาศัยให้กับชาวต่างชาติภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่เวลาที่ชาวต่างชาติเข้าพักอาศัยในคอนโดฯ ตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 หากไม่ทำการแจ้งจะมีโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท ซึ่งช่องทางในการแจ้งผู้ให้เช่าก็อาจจะแจ้งผ่านระบบออนไลน์ผ่านทางเว็บไซต์ www.immigration.go.th หรือจะนำเอกสารไปแจ้งด้วยตนเองหรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปดำเนินการที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง หรือแจ้งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน ตามแต่ผู้ให้เช่าสะดวก

3) ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่าคอนโดฯ

สำหรับในมุมภาษีอากร รายได้จากการปล่อยเช่าถือเป็นเงินได้ที่ต้องนำมารวมคำนวณเพื่อยื่นภาษีด้วย กรณีเป็นบุคคลธรรมดาจะต้องนำรายได้ส่วนนี้นำมารวมคำนวณเพื่อยื่นแบบเพื่อเสียภาษีประจำปี (ภ.ง.ด.90) โดยค่าเช่าถือเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 หรือเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร สามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี คือ เลือกหักในอัตราเหมาจ่าย 30% หรือหักค่าใช้จ่ายตามจริงได้

นอกจากนี้ ผู้ให้เช่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมนั้นต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามประโยชน์ที่ใช้งานจริง เช่น ให้เช่าบ้านหรือคอนโดฯ เพื่อพักอาศัย ในกรณีนี้ผู้ให้เช่าจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่อยู่อาศัย (อัตราภาษี 0.02%-0.1%)

สำหรับสัญญาเช่า จะมีอากรแสตมป์ที่ผู้ให้เช่าต้องติดบนสัญญาเช่าจำนวนเท่ากับอัตราค่าเช่า 1,000 บาทต่ออากรแสตมป์ 1 บาท โดยต้องคำนวณจากค่าเช่าทั้งหมดในสัญญาเช่า เช่น ค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท สัญญาเช่ามีระยะเวลา 1 ปี ค่าเช่าทั้งหมดในสัญญาจะเป็น 240,000 บาท อากรแสตมป์ที่จะต้องติดบนสัญญาเช่าจะเท่ากับ 240 บาท