พิษกำลังซื้อหด-รีเจกต์เรตพุ่งไม่หยุดเพอร์เฟคเลื่อน6โครงการใหม่เปิดปี68
เอฟเฟกต์! ยอดปฏิเสธสินเชื่อทะยานสูงกว่า 70% ของเซ็กเมนต์ต่ำกว่า 3 ล้านบาท ในทุกสินค้าไม่ว่าจะเป็นบ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม ขยับไปยังระดับราคา 3-7 ล้านบาท ยอดรีเจกต์เรตพุ่งจาก 25% เป็น 50% ลามถึงที่อยู่อาศัยราคา10ล้านขึ้นไปสะท้อนชัดถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอ!
วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีแรก การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงต่ำสุดในรอบ 5 ปี โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เนื่องจากผู้ประกอบการมีความกังวล 2 ปัจจัยหลัก คือ อำนาจซื้อของลูกค้าที่ต่ำกว่า 5 ล้านบาทอ่อนแอลงต่อเนื่องนับตั้งแต่เกิดโควิด-19 ปัจจัยที่สอง สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ประกอบกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังคงมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ แอลทีวี (LTV : Loan To Value)
“สิ่งที่น่าตกใจคือปีนี้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อสูงตั้งแต่ไตรมาส 2 ในเซ็กเมนต์ระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาท สูงถึง 70% ไม่ว่าจะเป็นบ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ หรือคอนโดมิเนียม ถัดมาในเซ็กเมนต์ราคา 3-7 ล้านบาท ยอดการปฏิเสธสินเชื่อ 50% ซึ่งไม่เคยเกินขึ้นมาขนาดนี้ จากปกติอยู่ที่ 25% หรือ 7-10 ล้านบาทขยับมาที่ 10% จากเดิม 7-8% เป็นเพราะธนาคารกังวล NPL จึงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ล่าสุดกำลังลามไปถึงกลุ่มระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป”
ดังนั้น ในช่วงครึ่งปีหลังบริษัทจึงปรับแผนโดยเลื่อนเปิดตัว 6 โครงการใหม่ มูลค่า 5,000 ล้านบาท ไปเป็นปี 2568 จากเดิมวางแผนเปิดตัว 7 โครงการในปีนี้ มูลค่ารวม 7,700 ล้านบาท เพื่อรอให้เศรษฐกิจและกำลังซื้อผู้บริโภคฟื้นตัวกลับมาก่อน จากครึ่งแรกปี 2567 ทำยอดขายได้ 4,000 ล้านบาท ต่ำกว่าเป้าหมาย 30%
โดยได้เปิดตัวโครงการเพอร์เฟค เพลส ราชพฤกษ์ - รัตนาธิเบศร์ มูลค่า 2,000 ล้านบาท บนที่ดิน 45 ไร่ จำนวน 163 ยูนิต ขนาด 52-135 ตารางวา ราคา 10-18 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขาย 120 ล้านบาท จะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์เดือน ก.ย. นี้ คาดใช้เวลาขาย 3-4 ปี ปิดโครงการ หรือ เฉลี่ยมียอดขายปีละ 400-500 ล้านบาท
“ปีนี้ถือเป็นครั้งแรกในรอบ 39 ปี ของเพอร์เฟคที่เปิดตัวน้อยสุดเพียงแค่ 1 โครงการเท่านั้น เพราะกำลังซื้อไม่ดี ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านสูงขึ้นผิดปกติ ในส่วนของเพอร์เฟคเฉลี่ย 30% ถ้าเป็นเซ็กเมนต์ล่างอยู่ที่ 50% พรีเมียม 40%”
วงศกรณ์ กล่าวต่อว่า ปี 2567 บริษัทตั้งเป้ายอดขาย 13,000 ล้านบาท ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 11,000 ล้านบาท อาจต้องกลับมาทบทวนอีกครั้ง จากการเปิดโครงการลดลง
"เศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว การรับมือ คือ การขายสินค้าในโครงการที่มีอยู่ก่อน แทนที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ ในครึ่งปีหลังเป็นการส่งสัญญาณถึงแบงก์ชาติว่า สถานการณ์วิกฤติจริงไม่ใช่แค่ความรู้สึก กรณี แอลทีวี ที่ยังคงมีอยู่ เพราะกลัวว่าคนซื้อเก็งกำไรนั้น แต่ตลาดไม่มีการซื้อเก็งกำไรมานานแล้วตั้งแต่เกิดโควิด มาตรการดังกล่าวจึงไม่ได้เข้ามาแก้ปัญหา แต่สร้างปัญหาทำให้คนเข้าถึงสินเชื่อบ้านยากขึ้นโดยเฉพาะบ้านหลัง 2”
ภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ การบริหารสภาพคล่องเป็นเรื่องสำคัญมาก! ยิ่งการเปิดตัวโครงการใหม่ต้องใช้เงินค่อนข้างสูงในแต่ละโครงการตั้งแต่การซื้อที่ดิน เพราะช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินแต่ละปีเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 5%
ส่วนการที่รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นและใช้งบประมาณลงทุนครึ่งปีหลังนั้น มองว่า น่าจะช่วยให้เศรษฐกิจไม่ทรุดลงไปกว่านี้! แต่ไม่ได้ทำให้เศรษฐกิจฟื้นตัวเร็วขึ้น แนวโน้มการลงทุนของภาคเอกชนในครึ่งปีหลังที่ลดลง ไม่เฉพาะพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค แต่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายชะลอการลงทุนหรือเปิดโครงการใหม่น้อยลงเช่นเดียวกัน
“การกระตุ้นเศรษฐกิจที่ง่ายที่สุด คือ แบงก์ชาติต้องระงับมาตรการแอลทีวีไป 1-2 ปี แทนที่ลงทุนดิจิทัลวอลเล็ต ที่มีมูลค่าหลายแสนล้านบาทซึ่งกระตุ้นได้แค่ระยะหนึ่งเท่านั้น การยกเลิกมาตรการแอลทีวีในบ้านหลังแรกและหลังที่สอง ไม่ต้องใช้เงินแม้แต่บาทเดียว และจากแนวโน้มเฟดจะลดดอกเบี้ยในเดือน ก.ย. หวังว่า ธปท. จะลดดอกเบี้ยตามเฟด”
ทั้งนี้ การลดดอกเบี้ยจะทำให้ความรู้สึกของคนซื้อบ้านดีขึ้น เพราะถ้าอัตราดอกเบี้ยลดลง 1% ต้นทุนของผู้ซื้อบ้านจะลดลง 11% เท่ากับเป็นการเพิ่มอำนาจซื้อหรืออำนาจการผ่อนบ้านสูงขึ้นทันที!
