จับตา!สต็อกคอนโดกทม.มูลค่ากว่า1.5แสนล้านขายยากกว่าโควิดหวัง7ปีระบายหมด

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ไตรมาส 2 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เงียบมาก เป็นผลมาจากภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัว ประกอบกับภาพรวมเศรษฐกิจโลกไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ ส่งผลให้คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ชะงัก!  สังเกตได้จากยอดขายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรกปรับตัว “ลดลง” ต่ำกว่าเกณฑ์ ทำให้ปีนี้มีโอกาสยอดขายไม่เป็นตามเป้าหมายที่วางไว้

จากข้อมูลพบว่าในไตรมาส 2 มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 15 โครงการ จำนวน 5,386 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุน 35,600 ล้านบาท เทียบกับไตรมาส 2 ปี 2566 จำนวน 15,000 ยูนิต ปรับตัวลดลงชัดเจน! 
 

สำหรับภาพรวมครึ่งปีแรก 2567 คอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำนวน 8,674 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 49,368 ล้านบาท เทียบครึ่งแรกปี 2566 คอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำนวน 15,413 ยูนิต ปรับตัวลดลง 43.7% มูลค่าโครงการ 48,623 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย สะท้อนให้เห็นว่าจำนวนยูนิตราคาแพงขึ้น โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวส่วนใหญ่อยู่ในทำเลกลางใจเมืองมากขึ้น จำนวนยูนิตน้อยลง แต่มูลค่าโครงการสูง

“ไตรมาส 2 ที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมเปิดใหม่มีจำนวน 5,386 ยูนิต อยู่ในเมือง 4-5 โครงการ 1,000 ยูนิต สะท้อนให้เห็นว่าคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองกลับมาเปิดตัวเยอะขึ้น และมีอัตราการขายได้ค่อนข้างสูงถึง 80% หรือเฉลี่ย 65% เมื่อเทียบคอนโดมิเนียมที่อยู่ในพื้นที่รอบเมือง ที่มีอัตราการขายได้ต่ำไม่ถึง 30% ทำให้ยอดขายที่ได้จะดีเฉพาะคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองและส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลักชัวรี”
 

ในครึ่งแรกปี 2567 สต็อกคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีจำนวน 56,800 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 150,000 ล้านบาท ไม่ได้เพิ่มขึ้นมาก เพราะซัพพลายใหม่น้อยแต่ซัพพลายขายยาก ในภาวะเศรษฐกิจปกติใช้เวลา 5 ปี ในการระบายสต็อก แต่สภาพเศรษฐกิจปีนี้ รวมถึงอัตราการดูดซับลดลงต่ำ ทำให้ขายยากกว่าช่วงโควิด เพราะคนไร้อารมณ์ซื้อคอนโดมิเนียม เนื่องจากขาดความมั่นใจ ทั้งด้านเศรษฐกิจ การเมือง ทำให้ไม่อยากเป็นหนี้ระยะยาว คาดว่าต้องใช้ระยะเวลาในการระบายสต็อกถึง 84 เดือน หรือ 7 ปี

“ปีนี้ระบายสต็อกยากมาก! เพราะยอดการปฎิเสธสินเชื่อในระดับ 3-5 ล้านบาท สูงถึง 70% ขณะที่ระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปสูง 50% ขายได้แต่โอนไม่ได้ เพราะธนาคารเข้มงวดมากเนื่องจากหนี้เสียมีโอกาสโตขึ้น เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พบยอดค้างชำระหนี้ที่อยู่อาศัยเกิน 4 รอบมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นมีโอกาสเป็นหนี้เสียที่ผ่อนชำระไม่ได้ ทำให้เงื่อนไขในการปล่อยกู้เข้มงวดมาก”

จากสถานการณ์ดังกล่าว คาดว่าครึ่งปีหลัง 2567 ซัพพลายคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ไม่เกิน 25,000 ยูนิต จากเดิมคาดการณ์ว่าจะมี 30,000-35,000 ยูนิต สะท้อนว่าโครงการเปิดตัวใหม่ปีนี้้ “ลดลง” เนื่องจากอัตราการดูดซับลดลง เพราะกู้ยากขึ้น รีเจกต์เรตสูง อัตราดอกเบี้ยสูง

“ไม่มีปัจจัยบวกที่จะมากระตุ้นกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ทำอัตราการขายได้ใหม่ไม่เป็นไปตามความคาดหมาย รวมถึงยอดการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะยอดการปฎิเสธสินเชื่อสูง คาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้ปรับตัวลดลงจากปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีมาตรการกระตุ้นจากรัฐบาลออกมาก็ตาม”

ทั้งนี้ปัญหาใหญ่ คือ Mood&Tone ผู้บริโภค "ไม่มีอารมณ์ซื้อ" เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และสถานการณ์การเมืองยังอึมครึมทำให้จีดีพีปีนี้อาจไม่ถึง 2%  ซึ่งไม่เป็นไปตามเป้าหมาย มองไม่เห็นปัจจัยบวกในการกระตุ้นดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นหนี้ก้อนใหญ่ในระยะยาว