อสังหาฯ ไร้อานิสงส์รถจีนยึดระยองฮับผลิต! กำลังซื้อซึมสวนที่ดินไร่ละ 4 ล้าน

เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย กรรมการผู้จัดการบริษัท วีพี เรียลเอสเตท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และโรงแรม จังหวัดระยอง กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยอง หลังมีกลุ่มผู้ผลิตรถยนต์ไฟฟ้ารายใหญ่จากประเทศจีน อาทิ แบรนด์บีวายดี (BYD) ฉางอาน (Changan) เข้ามาลงทุนในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมระยอง โดยเฉพาะทำเลนิคมพัฒนาปลวกแดง ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้น 2 เท่า

นอกจากนี้ ยังมีทุนจากประเทศจีนเข้ามาซื้อที่ดินสร้างโรงงานเกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรมรถยนต์ไฟฟ้า เช่น แบตเตอรี่ ที่ชาร์จ ในทำเลนิคมพัฒนาจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมกำลังซื้อในย่านนิคมพัฒนา ไม่ได้แข็งแรงมากนัก! เพราะส่วนใหญ่เป็นโรงงานผลิตชิ้นส่วน กำลังซื้อ และดีมานด์จึงแข็งแรงสู้นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดไม่ได้ ซึ่งมีโรงงานปิโตรเคมี SCG  ปตท. แม้นิคมพัฒนา จะมีจำนวนแรงงานมากกว่า มีความต้องการอยากซื้อบ้าน แต่รายได้ไม่เพิ่มขึ้นมากนักทำให้ซื้อได้ยาก โดยระดับราคาต่ำกว่าล้านบาทพบยอดปฏิเสธสินเชื่อถึง 50%
 

“ที่สำคัญโรงงานที่เข้ามาลงทุนส่วนใหญ่ใช้ซัพพลายเออร์จากจีน กลุ่มผู้รับเหมาในระยอง และชลบุรี ได้งานก่อสร้างโรงงานในนิคมพัฒนาน้อยมาก ส่วนใหญ่เขาขนวัสดุอุปกรณ์มาประกอบเอง ใช้วิศวกร เครื่องจักรอัตโนมัติ ใช้หุ่นยนต์ ดังนั้นอานิสงส์หลักเกิดกับคนขายที่ดินมากกว่า แต่ในมิติของการจ้างงานในพื้นที่ หรือ นอกพื้นที่ ได้อานิสงส์น้อยมากเมื่อเทียบกับเม็ดเงินลงทุนในการตั้งโรงงาน”

ปัจจุบันราคาที่ดินในโซนนิคมพัฒนาราคาเฉลี่ยต่อไร่อยู่ที่ 4 ล้านบาทขึ้นไป จากเดิม 2 ล้านบาท  แพงขึ้น 2 เท่า ภายในระยะเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมา และยังคงมีความต้องการที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นับเป็นโซนเดียวที่ฮอตสุดในจังหวัดระยอง ส่วนทำเล “มาบตาพุด” ไม่มีโรงงานเปิดใหม่ เนื่องจากราคาที่ดินสูงเฉลี่ยไร่ละ 10 ล้านบาท ไม่คุ้มที่จะลงทุนทำนิคมอุตสาหกรรม
 

“ผลดีจากการเข้ามาของทุนรถยนต์ไฟฟ้าจีน คือ คนขายที่ดิน แต่อานิสงส์ที่มีต่อร้านค้า แรงงาน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่พักอาศัย ไม่ได้รับผลดีเท่าที่ควรจะเป็นเพราะทุกอย่างนำเข้าจากจีน” 

หากมองในภาพรวมเศรษฐกิจไทยน่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง!  เพราะทุกอย่างเอื้อต่อการลงทุนจีนไม่ว่าเป็น ภาษีนำเข้าต่างๆ เสียภาษีในอัตราน้อยมาก บางอย่างแทบไม่เสียเลย  โรงงานผลิตสินค้าไม่สามารถสู้ได้กับสินค้าจากโรงงานจีนที่นำเข้ามาขายเองทั้งมีแพลตฟอร์มขายออนไลน์ทำตลาดเชิงรุกกระทบโดยตรงธุรกิจเอสเอ็มอีไทย 

“ต่อให้มีโรงงานรถยนต์ไฟฟ้า เข้ามาตั้งฐานผลิตที่ระยองก็ไม่ได้ทำให้เศรษฐกิจในระยองดีขึ้น”

ทั้งนี้ คนจีนเข้ามาซื้อบ้านน้อยเมื่อเทียบกับในพัทยา ภูเก็ต ประกอบกับมีสิทธิซื้อที่ดินในพื้นที่นิคมฯ สร้างบ้านอยู่เองได้ไม่จำเป็นต้องมาซื้อบ้านจัดสรรนอกพื้นที่ หรืออาจมีซื้อบ้างในระดับราคา 3-10 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบสัดส่วนการขายคนไทย 9 คน จะเป็นคนจีน 1 คนเท่านั้น!

เปรมสรณ์ กล่าวต่อว่า ในแง่ของอารมณ์ซื้อ (sentiment) ของคนไทย หลังจากที่มีมาตรการลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ จาก 1% เหลือ 0.01%  ส่งผลให้คนอยากซื้อบ้านมากขึ้น แต่ติดปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง 

“ได้แต่หวังว่าครึ่งปีหลังธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะลดดอกเบี้ยทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อลดลง และการโอนบ้านเพิ่มขึ้น เพราะการลดดอกเบี้ยเพียงแค่ 0.25% จะช่วยลดภาระการผ่อนลูกค้าลงได้มาก หาก ธปท. ลดดอกเบี้ยลงจะทำตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง ปรับตัวดีขึ้นอาจไม่ถึงขั้นติดลบจากที่คาดการณ์ว่าจะติดลบ 15%”

ทางด้าน ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ประเมินว่า ในปี 2567 จะมีการซื้อพื้นที่อุตสาหกรรมรวม 7,000 ไร่ จากยอดขายพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรม 6 เดือนแรก ปี 2567 มีจำนวน 4,020 ไร่

โดยไตรมาสแรก  มีจำนวน 2,295 ไร่ สูงสุดเป็นประวัติการณ์ และไตรมาส 2 มีจำนวน 1,725 ไร่ ส่งผลให้ครึ่งปีแรกยอดขายพื้นที่นิคมฯ สูงกว่าเป้าหมายที่การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) วางไว้ 4,000 ไร่ ทั้งนี้เป็นผลจากการเข้ามาของกลุ่มธุรกิจรถยนต์ไฟฟ้าจากประเทศจีน รองลงมาเป็นกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า

โดยการซื้อขายที่ดินมากกว่า 85% เกิดขึ้นในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ซึ่งครอบคลุม 3 จังหวัดภาคตะวันออก คือ ชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง ซึ่งนักลงทุนนิยมลงทุนในจังหวัดระยอง มากกว่าชลบุรี เพราะถูกกว่า 30% ส่งผลให้ราคาที่ดินในระยอง ขยับราคา 1 ล้านบาทต่อไร่ จากเดิมราคา 200,000-300,000 บาทต่อไร่ ในปี 2562 ก่อนเกิดโควิด-19 

อย่างไรก็ตาม คาดว่าจะมีการเปิดตัวพื้นที่อุตสาหกรรมใหม่มากกว่า 10,000 ไร่ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์