อสังหาชี้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี ขจัดนอมินี จูงใจ แต่ไม่บูรณาการ แนะรอบคอบ

เป็นกระแสร้อนอย่างต่อเนื่อง สำหรับแนวทางเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถ เช่าที่ดินระยะยาว 99 ปี ในประเทศไทย ซึ่งอยู่ในความสนใจในวงกว้างมาโดยตลอด

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวคิดในการขยายระยะเวลาเช่า 99 ปี เป็นโมเดลเหมือนประเทศอังกฤษ สิงคโปร์ การซื้อขายที่อยู่อาศัยเท่ากับเช่า 99 ปี ส่วนหนึ่งจะทำให้การขายดีขึ้น จากเดิมเจ้าของที่ดินไม่ค่อยอยากขายที่ดิน แต่หากสามารถปล่อยเช่าระยะยาวจะทำให้การตัดสินใจง่ายขึ้น 

ปัจจุบัน การพัฒนาและทำตลาดอสังหาริมทรัพย์มี 3 รูปแบบ ได้แก่ ซื้อขาด  เช่า 30 ปี และ เช่ารายเดือน ซึ่งการเช่าระยะยาว 99 ปี เป็นภาวะที่จะทำให้เกิดการปรับตัวเข้ากับสถานการณ์ (Flexibility) และเกิดการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ (Feasibility)

"ไม่กระทบตลาดของเสนาฯ แต่จะกระทบตลาดที่จากเดิมเช่า 30 ปี  คนอาจไม่ชอบ เพราะระยะเวลาเช่าสั้นไป ถ้าสามารถให้เช่า 99 ปีทำให้คนรู้สึกอยากเป็นเจ้าของมากขึ้น ซึ่งหากเรามีทางเลือกให้เช่ามากกว่า 30 ปี ก็เป็นการเพิ่มออปชั่นให้ธุรกิจ แต่ก็ต้องมองผลกระทบอื่นๆ ด้วย กฎหมายเปลี่ยนอย่างเดียว แต่การเงินไม่เปลี่ยน ไม่ได้”

ยกตัวอย่าง กรณีให้เช่า  60 ปี แต่เงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อไม่เปลี่ยน ไม่มีประโยชน์ เช่น กู้ซื้อบ้านได้ 90% จากมาตรการ LTV ถ้าเช่า 30 ปี น่าจะกู้ได้แค่ 60% ดังนั้นถ้าจะเปลี่ยนเช่า 99ปี กู้ซื้อบ้านก็ต้องใกล้เคียงกับราคาซื้อขายจะดีมาก ดังนั้นแนวคิดการปล่อยเช่า 99 ปี น่าจะดีกับการลงทุนขนาดใหญ่มากกว่า

 

ทุนญี่ปุ่นมองเช่ายาวคืนทุนช้า

นายมาซะฮิโกะ โทดะ กรรมการบริหาร บริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป กล่าวว่า หากมีการให้สิทธิการเช่าระยะยาว 99 ปี ในเชิงการลงทุน หมายความว่า งบประมาณในการลงทุนจากชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อหรือทำโครงการจะต้องมากขึ้นด้วย หากเป็นผู้ประกอบการขนาดไม่ใหญ่มากจะมีต้นทุนสูง เมื่อเทียบกับการเช่า 30 ปี เงินที่เข้ามาลงทุนก่อสร้างหรือลงทุนเช่าที่ดินจะสั้นกว่า 

ดังนั้นแม้ว่าจะได้เช่าระยะยาวขึ้นแต่การคืนทุนก็ยาวขึ้นเช่นเดียวกัน เมื่อเปรียบเทียบแล้วสำหรับนักลงทุนระยะเวลาเช่า 30 ปี อาจจะน่าลงทุนมากกว่า เพราะสามารถคืนทุนได้เร็วกว่า

 

ย้ำไม่ใช่เรื่องใหม่ ที่สำคัญต้อง “บูรณาการ”

นายธนูศักดิ์ พึ่งเดช ประธานกิตติมศักดิ์หอการค้าจังหวัดภูเก็ต มองว่า แนวคิดเช่าระยะยาวรองรับต่างชาติเข้ามาอาศัยอยู่นั้น ภาคเอกชนนำเสนอประเด็นดังกล่าวมานับร้อยครั้งพันครั้งในหลายรัฐบาล โดยเฉพาะ 10 ปีที่ผ่านมา ยกตัวอย่างในจังหวัดภูเก็ต ธุรกิจมี 2 โมเดลด้วยกัน  โมเดลแรก รายได้มาจากการท่องเที่ยว อีกโมเดลหนึ่งมีรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งหลังจากเกิดเหตุการณ์ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ทำให้ชาวต่างชาติอยากย้ายมาอยู่อาศัยในประเทศไทยมากขึ้น โดยเฉพาะ “ภูเก็ต” เป็นทำเลหลัก ทั้งการอยู่อาศัยและเข้ามาลงทุนเพื่อปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนที่ดี 

"สิ่งเหล่านี้สอดคล้องกับภาคเอกชนผลักดันนโยบายการให้เช่าระยะยาว สมัยก่อนเราคุยกันที่ระยะเวลา 60-70ปี แต่อดีตนายกฯ ทักษิณ ชินวัตร พูดถึง 99 ปี หากถามภาคเอกชนในมุมมองของผมในฐานะอดีตประธานหอการค้าจังหวัดภูเก็ต อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ระยะเวลาไม่ใช่ประเด็น เพราะอย่างไรต่างชาติเป็นเพียงผู้เช่า แค่เช่านานขึ้นจากเดิม และเปลี่ยนมือ เหมือนกับการซื้อบ้าน เพียงแต่เราไปเพิ่มคนที่ซื้อที่ไม่ใช่คนไทย”

นายธนูศักดิ์ ย้ำว่า สิ่งที่จะต้องคิดต่อก็คือ จะต้องสร้าง “บูรณาการ” ในมิติต่างๆ เพื่อรองรับดีมานด์ที่เข้ามา และให้ทันกับผู้เช่าระยะยาว 99 ปี ประการสำคัญ ไม่ทำให้คนในพื้นที่ “เดือดร้อน” อาจต้องมองข้ามช็อตมากกว่าเพียงดึงดูดต่างชาติเข้ามา

“แม้จะมีแนวคิดขยายระยะเวลาเช่ายาวขึ้น แต่ไม่ได้ทำให้ตลาดชะลอ หรือรอให้กฎหมายออกมาก่อน เพราะแม้เช่าวันนี้แล้วกฎหมายใหม่ออกมาก็เชื่อว่าจะสามารถเปลี่ยนสิทธิได้ หรือปัจจุบันผู้ให้เช่าเซ็นสัญญา 30 ปี บวก 30 ปี บวก 30 ปี ไว้ ก็ทำได้ ไม่ต้องรอ"

เชื่อช่วยแก้ปัญหานอมินีเก็บภาษีเข้ารัฐ

ทางด้าน นายเมธาพงศ์ อุปัติศฤงศ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า แนวทางการเปิดต่างชาติเช่าที่ดินระยะยาว 99 ปี เชื่อว่าดีมานด์ขณะนี้ไม่ชะลอ และหากกฎหมายนี้ออกมาจะยิ่งเป็นผลบวก 

“ดีมานด์ต่างชาติที่เข้ามาเช่า 99 ปี เป็นการแก้ปัญหานอมินีที่เกิดขึ้น ทำให้ทุกอย่างขึ้นมาอยู่บนโต๊ะหมด ทำให้รัฐสามารถเก็บภาษีได้เต็มเม็ดเต็มหน่วยถือเป็นเรื่องที่ดี ทำให้เกิดความโปร่งใส จากปัจจุบันเช่า 30 บวกอีก 30 ปี 2รอบ เมื่อถึงเวลาที่ต่อสัญญาบริษัทไม่อยู่แล้วซึ่งกลายเป็นปัญหาสำหรับผู้เช่า”

พลิกเกมใต้โต๊ะสู่จ่ายภาษีบนดิน

นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่าการเปิดทางต่างชาติเช่าระยะยาว 99 ปี เป็นหนึ่งในนโยบายที่รัฐบาลพยายามผลักดันให้เกิด ซึ่งทุกวันนี้ต้องยอมรับว่าไทยมีปัญหาเรื่องชาวต่างชาติซื้อที่ดินโดยเฉพาะในภูเก็ตผ่านนอมินี นำเงินออกนอกประเทศโดยที่ประเทศไทยไม่ได้ภาษีอะไร 

"มาตรการ 99 ปี ได้ประโยชน์หลายอย่าง เพราะทุกอย่างอยู่บนดินจ่ายภาษีถูกต้อง และที่ดินยังคงเป็นของคนไทยเหมือนอังกฤษทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลา 99 ปี หรือ ฮ่องกง สร้างความเจริญให้กับพื้นที่นั้น แต่ทั้งหมดขึ้นอยู่กับรายละเอียด กรรมวิธีในการบริหารจัดการการกำกับดูแลให้เหมาะสม อย่างล่าสุดที่มีแนวคิดเช่า 99 ปีผ่านกรมธนารักษ์ ผมไม่รู้วิธีการ ถามว่า อยากให้เกิดไหม อยากให้เกิด แต่ไม่รู้ว่าเป็นไปได้ไหม”

มาตรการระยะยาวขจัดนอมินี

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมบ้านจัดสรร กล่าวว่า เชื่อว่า ต่างชาติ รอดูนโยบายนี้อยู่ โดยเฉพาะในมุมที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ ไม่เกี่ยวกับการพาณิชย์และเกษตรกรรม 

“เป็นแนวคิดในการจัดระเบียบที่อยู่อาศัยต่างชาติ โดยเราไม่ขายแต่ให้เช่า อนาคตต่างชาติซื้อบริษัท 1 ไร่ เพื่อสร้างบ้านแล้วพอผ่านไป 99 ปีแล้วอย่างไรต่อ  เป็นความคิดที่น่าสนใจ ที่มีหน่วยงานภาครัฐถือโฉนดต่อ เช่น กรมธนารักษ์”

ขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาของกรรมาธิการสภาผู้แทนราษฎรศึกษาเรื่องนี้อยู่ โดยรับฟังผู้ประกอบการ ผู้บริิโภค และ เอ็นจีโอ เพื่อเปรียบเทียบระยะเวลาเช่าที่อยู่อาศัย ไม่เกิน 1 ไร่ 99ปี หน่วยงานไหนจะดูแล กรมธนารักษ์ หรือกรมที่ดิน  และต่อ 2 ก๊อก ไม่เกิน 50 ปีและต่ออีกไม่เกิน 50 ปี ซึ่งต้องมองในแง่ของการบริหารจัดการฝ่ายคนไทยว่าต่างชาติเห็นอย่างไร เทียบประเทศต่างๆ ที่มีนโยบายให้เช่าระยะยาว 50, 70 และ 90 ปี หรืออย่างอังกฤษเช่ายาวถึง 999 ปี

“แนวคิดดังกล่าวไม่ใช่มาตรการระยะสั้น เป็นมาตรการระยะยาว ที่จะต้องตรวจสอบความถูกต้องทั้งระยะสั้นและระยะยาว เพื่อไม่เกิดกระบวนการสบคบคิดระหว่างต่างชาติและคนไทยในการจัดตั้งนอมินี และทำให้ต่างชาติเกิดความมั่นใจในการเช่าจากวิธีที่ถูกต้องตามกฎหมายด้วย”