ดีมานด์ออฟฟิศย่าน CBD กทม.พุ่ง! รับอานิสงส์ต่างชาติย้ายสำนักงานใหญ่

ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่าไตรมาส2 ปี2567 อุปทานอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯเพิ่มขึ้น 29,200 ตร.ม. หรือ 0.5% จากไตรมาสก่อนคิดเป็น 6.16 ล้าน ตร.ม.

โดยมีอาคารสำนักงานใหม่ 2 แห่งสร้างแล้วเสร็จแล้ว ได้แก่ ศุภาลัย ไอคอน สาทร และรัชโยธิน ฮิลส์ ขณะที่ซัพพลายในอนาคตยัง"ไม่มี"การประกาศก่อสร้างโครงการใหม่ทำให้พื้นที่ให้เช่ารวมสำหรับการพัฒนา"ลดลง"เหลือ 1.46 ล้าน ตร.ม.คิดเป็น 24% ของระดับอุปทานในปัจจุบัน

 สำหรับพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ(CBD)ยังคงเป็นทำเลหลักมีสัดส่วน 60% ของอุปทานใหม่จะกระจุกตัวอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ จากการประเมินพบว่าในอีก 2.5 ปีข้างหน้าอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ ในครึ่งปีหลัง 2567 อยู่ที่ 410,700 ตร.ม. ในปี 2568 คาดการณ์ 316,000 ตร.ม.และในปี 2569 คาดการณ์ 440,400 ตร.ม.
 

โดยดีมานด์การดูดซับสุทธิของตลาดพื้นที่สำนักงานในไตรมาสนี้เป็นบวกหรือเท่ากับ 18,400 ตร.ม เพิ่มขึ้นจากที่ติดลบในไตรมาสก่อน ส่งผลให้พื้นที่ครอบครองทั้งหมดเพิ่มขึ้น 0.4% จากไตรมาสก่อน เป็น 4.73 ล้าน ตร.ม. ซึ่งนับเป็นครั้งแรกตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565 ที่การดูดซับสุทธิของพื้นที่สำนักงานสีเขียวติดลบลดลงเหลือ5,900 ตร.ม.

ขณะที่พื้นที่สำนักงานที่"ไม่ใช่"สำนักงานสีเขียวเพิ่มขึ้น 24,300 ตร.ม. คาดว่าจะฟื้นตัวในไตรมาสหน้าตามเทรนด์ความยั่งยืนยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญในตลาดสำนักงาน 

 " ความต้องการพื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้น มีการดูดซับสุทธิที่ 23,400 ตร.ม. ในขณะที่ความต้องการพื้นที่สำนักงานในย่านนอกศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) หดตัวเล็กน้อย การดูดซับสุทธิติดลบ 4,950 ตร.ม. เนื่องจากมีความต้องการจากบริษัทข้ามชาติที่ย้ายสำนักงานใหญ่เข้ามาในกรุงเทพฯมากขึ้น "
 

อย่างไรก็ตามอัตราการครอบครองตลาดอาคารสำนักงานภาพรวม"ทรงตัว"อยู่ที่ 77% สอดคล้องกับไตรมาสก่อน หากแยกตามแต่ละกลุ่ม พบว่า สำนักงานเกรด A มีเสถียรภาพมากที่สุด อัตราการครอบครองสูงสุดที่ 80% แม้ว่าจะลดลง 2.5% เมื่อเทียบปีต่อปี เนื่องจากแรงกดดันอย่างต่อเนื่องของอุปทาน สำนักงานเกรด B เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3% ส่วนสำนักงานเกรด C ลดลง 1% เหลือ 77%

         ขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยในไตรมาสแรกอยู่ที่ 817 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 0.5% จากไตรมาสก่อน และ 0.3% จากปีก่อน ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารทุกเกรดเพิ่มขึ้น แม้ว่าเทรนด์โดยรวมมีแนวโน้มเป็นบวก แต่ผู้ให้เช่าส่วนใหญ่เลือกที่จะคงค่าเช่าในอัตราเดิม ส่วนค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 0.5% จากไตรมาสก่อน เป็น 933 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน 

          ขณะที่อัตราการครอบครองเฉลี่ยยังคงทรงตัวที่ 79% สีลม-สาทร-พระราม 4 เป็นย่านหลักที่ขับเคลื่อนพื้นที่การเช่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยพื้นที่ย่านดังกล่าวมีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญโดยการดูดซับสุทธิเพิ่มขึ้นเป็น 22,200 ตร.ม. ทำให้อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 0.4% จากไตรมาสก่อน ส่วนอัตราค่าเช่าลดลงเล็กน้อย 0.7% จากไตรมาสก่อน

          ตรงกันข้ามกับอาคารสำนักงานนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีค่าเช่าและอัตราการครอบครอง"ลดลง" ค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 1.6% จากไตรมาสก่อน เหลือ 660 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน อัตราการครอบครองเฉลี่ยก็ลดลงเช่นกัน โดยลดลง 0.5% จากไตรมาสก่อน เหลือ 74% ค่าเช่าของตลาดทั้ง 3 กลุ่มมีการเติบโตเป็นบวก แต่อัตราการครอบครองลดลง

    “ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2567 ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯขยายตัวเล็กน้อย เนื่องจากการเติบโตของอุปทาน พื้นที่ให้เช่า และอัตราค่าเช่า ถึงแม้ว่าอัตราการดูดซับสุทธิจะกลับมาเป็นบวก แต่อัตราการครอบครองยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องเนื่องจากซัพพลายแซงหน้าดีมานด์”

อย่างไรก็ตาม "คุณภาพ"  ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญของการเลือกอาคารสำนักงาน แม้ว่าคำจำกัดความของ “คุณภาพ” ยังคงพัฒนาไปอย่างต่อเนื่อง หลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ผู้เช่าจำนวนมากได้ปรับเปลี่ยนการใช้พื้นที่สำนักงาน โดยให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่น เทคโนโลยี และการปรับตัว การสร้างสภาพแวดล้อมการทำงานที่รองรับรูปแบบการทำงานที่หลากหลายและเน้นความเป็นอยู่ที่ดีของพนักงานมีความสำคัญมากขึ้น

รวมทั้งผู้เช่ายังให้ความสำคัญกับแนวคิดในเรื่องความยั่งยืนและ ESG ก่อนตัดสินใจเช่า ด้วยความมุ่งมั่นด้านคาร์บอน บางบริษัทจะพิจารณาเฉพาะอาคารที่ได้รับการรับรองสีเขียวเท่านั้น แม้ว่าตัวเลือกที่ไม่ได้รับการรับรองจะมาพร้อมกับสิ่งจูงใจที่น่าดึงดูดก็ตาม ดังนั้นอาคารเก่าที่ไม่ได้รับการปรับปรุงสินทรัพย์ (AE) หรือปรับปรุงการจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก (FM) ต้องเผชิญกับการคุกคามมากขึ้นจากการเกิดขึ้นของอาคารใหม่ ๆ ที่ใช้กลยุทธ์การกำหนดราคาที่แข่งขันได้ พื้นที่ทางกายภาพ และบริการที่ตอบสนองความต้องการของผู้เช่ายุคใหม่

 ทั้งนี้เนื่องจาก จะมีพื้นที่อุปทานใหม่เกือบ 1.2 ล้าน ตร.ม. ในอีก 2.5 ปีข้างหน้า จะกลายเป็น "แรงกดดัน"ต่อจำนวนการเช่าพื้นที่และค่าเช่าจะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต ราคาค่าเช่าจะกลายเป็นตัวชี้วัดของตลาดที่มีความน่าเชื่อถือน้อยลง เนื่องจากช่องว่างระหว่างอัตราค่าเช่าและค่าเช่าที่แท้จริงเริ่มกว้างขึ้น โดย ช่วงครึ่งหลังของปี 2567 คาดว่าจะมีการเช่าเพิ่มมากขึ้นในพื้นที่ ย่านสีลม-สาทร-พระราม 4 จากการเปิดตัวอย่างเป็นทางการของโครงการ วัน แบงค็อก เฟส 1 ซึ่งเป็นตัวชี้วัดหลักของตลาดที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะในช่วงที่กลไกตลาดมีการเปลี่ยนแปลงอย่างหลากหลายตลอดเวลา

    “การแข่งขันในตลาดสำนักงานกรุงเทพฯรุนแรงขึ้น ดังนั้น การมีคุณสมบัติของอาคารสีเขียวและการเน้นการปฏิบัติตามหลัก ESG จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งในการทำให้ทรัพย์สินของคุณมีความสามารถในการแข่งขันและดึงดูดใจในตลาดปัจจุบัน เพราะความยั่งยืนเป็นปัจจัยที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้” ปัญญา กล่าว