คอนโดพัทยาจ่อโอเวอร์ซัพพลาย!สต็อกสะสมพุ่ง ครึ่งปีแห่เปิด6.9พันยูนิต

ภัทรชัย ทวีวงศ์  ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในจังหวัดชลบุรีครึ่งแรกของปี 2567 ที่ผ่านมา มีจำนวน 8,700 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 25,700 ล้านบาท เฉพาะ “พัทยา” มีการเปิดตัว 9 โครงการ 6,997 ยูนิต มูลค่า 21,200 ล้านบาท สูงสุดในรอบ 3 ปี  เป็นโครงการพัฒนาโดยคนไทย 5 โครงการ ต่างชาติ 4 โครงการ ซึ่งเป็นกลุ่มที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพัทยามานานแล้ว  เมื่อเทียบช่วงครึ่งแรกปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 3,000 ยูนิต มูลค่า 15,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ หลายรายเข้ามาพัฒนาโครงการใหม่ในพัทยาอย่างต่อเนื่อง อาทิ แอสเซทไวส์ ออริจิ้น แสนสิริ ฮาบิแทท กรุ๊ป ฯลฯ เพราะเล็งเห็น “โอกาส” ในการขายกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง โดยก่อนหน้านี้ ลูกค้าชาวจีนเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียม ดิ ออริจิ้น พัทยา ยกตึก! สะท้อนให้เห็นดีมานด์ลูกค้าต่างชาติอย่างชัดเจน และลูกค้าในตลาดพัทยายังมีความหลากหลายมากกว่าภูเก็ต มีทั้งลูกค้าไทย จีน รัสเซีย ฝรั่งเศส

ขณะที่แสนสิริ เข้ามารุกคอนโดมิเนียมโซนนิคมอุตสาหกรรม ภายใต้แบรนด์ “เวย์” เป็นโครงการโลว์ไรส์ ติดนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร และถนนใหญ่ ราคาเริ่มต้น 990,000 บาท รวมทั้งขยายไปโซนบางแสน พัทยาเหนือ มียอดขายดีจากกลุ่มคนที่เข้ามาทำงานและซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า

ซึ่งดีมานด์คอนโดมิเนียมในพัทยาส่วนหนึ่งมาจากแฟนคลับของดีเวลลอปเปอร์จากกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็นแสนสิริ ออริจิ้น แอสเซทไวส์ เข้าไปซื้อเพื่อลงทุน

"แม้ตลาดคอนโดมิเนียมพัทยาจะฟื้นตัว จาก 10 ปีที่ผ่านมามีซัพพลาย 16,000 ยูนิต ทำให้เกิดโอเวอร์ซัพพลาย! จากนั้นตลาดลดลงเหลือกว่า 1,000 ยูนิต แต่ปัจจุบันซัพพลายเริ่มกลับเข้ามามากขึ้นอีกครั้ง เกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายสะสม ซึ่งตลาดพัทยาไม่ควรเปิดใหม่ต่อปีเกินกว่า 4,000 ยูนิต แต่ครึ่งแรกปีนี้เปิดไปแล้ว 6,997 ยูนิต"

ภัทรชัย กล่าวต่อว่า ตลาดคอนโดมิเนียมเมืองท่องเที่ยวส่วนใหญ่พึ่งพากำลังซื้อต่างชาติเป็นหลัก เทียบคนไทยซื้อเป็นบ้านหลังที่สองมีไม่มากนัก ดังนั้น การเปิดโครงการใหม่จึงต้องระมัดระวัง เพราะใช้เวลาระบายออกนาน  รายใหญ่อย่าง แสนสิริ ปีนี้เปิดตัว 3-4 โครงการ ไม่นับ ออริจิ้น แอสเซทไวส์ ถือเป็นการเติมซัพพลายที่คงค้างในตลาดมากขึ้น จึงต้องระวังเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายจากซัพพลายใหม่!

การสำรวจยังพบว่ามี “Branded Residence” ลักชัวรี เปิดตัวในทำเลจอมเทียน หลายโครงการ อาทิ Skypark Lucean คอนโดมิเนียมหรูวิวทะเลทุกยูนิต ของ ลูนิค เรียลเอสเตท ร่วมกับบันยัน ทรี กรุ๊ป

โดยก่อนหน้านี้ “แสนสิริ” ได้ที่ดินหน้าหาดเพื่อพัฒนาโครงการ หากเป็นคอนโดมิเนียมเป็นเซ็กเมนต์ซูเปอร์ลักชัวรี ราคาไม่ต่ำกว่า 250,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งก่อนหน้านี้มีโครงการอารมณ์ ของกลุ่มคราฟเวิร์ค ราคาไม่ต่ำกว่า 250,000 บาทต่อตร.ม. โดยยอดขายคอนโดมิเนียม Branded Residence ในพัทยาสูงถึง 75%  ขณะที่ยอดขายในตลาดเฉลี่ยอยู่ที่ 45% ส่วนใหญ่ราคาเฉลี่ย 100,000 บาทต่อตร.ม.

สำหรับกลุ่มเป้าหมายคอนโดมิิเนียมหรูที่เป็นคนไทยจะเป็นนักธุรกิจ บุคคลากรทางการแพทย์ เซเลบริตี้ซื้อไว้เป็นสินทรัพย์ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่ต้องการมีคอนโดมิเนียมวิวทะเล ส่วนต่างชาติ ที่นิยมซื้อเป็นชาวจีน รัสเซีย ยุโรป ฮ่องกง อเมริกา ซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง และอีกกลุ่มซื้อเพื่อลงทุน

เฉลิมพล โขนแจ่ม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท คราฟเวิร์ค จำกัด ผู้พัฒนาโครงการอารมณ์ กล่าวว่า ขณะนี้ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาเริ่มฟื้นตัว โดยเฉพาะตลาดหรู ราคา 150,000-300,000 บาทต่อตร.ม. กลุ่มลูกค้าไม่มีปัญหาในการขอสินเชื่อ รวมทั้งลูกค้าชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง

ปัจจุบัน โครงการ อารมณ์ วงศ์อมาตย์ คอนโดมิเนียมสูง 55 ชั้น รวม 319 ยูนิต มองเห็นวิวทะเลพัทยาทุกยูนิต เหลือจำนวนห้องไม่เกิน 5% ส่วน อารมณ์ จอมเทียน สูง 45 ชั้น มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท เหลือจำนวนห้อง 10%

กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทมองเห็นโอกาสทำตลาดในพัทยาจับกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งที่ผ่านมาดีเวลลอปเปอร์จากกรุงเทพฯ เน้นเจาะลูกค้าท้องถิ่นหรือคนกรุงเทพฯ ที่ต้องการที่พักในพัทยาเป็นหลัก

“เรามองเห็นช่องว่างทางการตลาด โดยพัฒนาโครงการ อควารัส จอมเทียน พัทยา มูลค่า 4,500 ล้านบาท รองรับดีมานด์รัสเซีย ยุโรป และจีน ราคา 150,000 บาทต่อตร.ม. คาดเปิดตัวไตรมาสสุดท้ายนี้"