อสังหาติดหล่มกำลังซื้อหดต้นทุนพุ่งสวนรายได้ชงดึงดีมานด์ต่างชาติกระตุ้น

วิชัย  วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า จากตัวเลขหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ลดลงถึง -13.8% ส่วนมูลค่าการโอนฯ ติดลบไป 13.4%  ส่วนไตรมาส 2 หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ฯติดลบลดลงเหลือ -4.5% แม้ว่าภาครัฐได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 9 เมษายน 2567 เช่น  ลดค่าโอน-จดจำนองบ้าน-คอนโดฯ ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (ราคาประเมินฯและวงเงินจำนองต่อสัญญา เฉพาะที่จดทะเบียนโอนในคราวเดียวกัน)ตั้งแต่วันนี้-31 ธ.ค. 2567 ลดค่าจดทะเบียนโอนฯ จาก 2% เหลือ 0.01% ลดค่าจดทะเบียนการจำนองฯ จาก 1% เหลือ 0.01% การลดหย่อนภาษีฯ 

 สำหรับผู้ปลูกสร้างบ้านเอง ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน โดยหักลดหย่อนค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่ผู้รับจ้าง ให้หักลดหย่อนภาษีได้ 10,000 บาทต่อทุกจำนวนค่าก่อสร้าง 1 ล้านบาท ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมกันแล้วไม่เกิน 100,000 บาท เฉพาะค่าจ้างก่อสร้างบ้านไม่เกิน 1ปีหลังในปีภาษีที่ก่อสร้างบ้านเสร็จ เป็นต้น

ทั้งนี้เนื่องจากภาคอสังหาฯยังเต็มไปด้วยความท้าทาย! เนื่องจากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงโดยสัดส่วนผู้สูงอายุจะมีมากกว่า 25% ของประชากรทั้งประเทศ ขณะที่เด็กแรกเกิด"น้อยลง" คู่สามี-ภรรยา แต่งงานแต่"ไม่มี"ลูก และคนครองตัวเป็นโสดมากขึ้น !

ดังนั้นความต้องการของผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทยมากขึ้น จึงเป็น"โอกาส"ในการขายคอนโดมิเนียม สังเกตได้จากตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติใน ปี 2561มีสัดส่วนอยู่ที่ 10% แต่ในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปีนี้ ขยับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 13.6% ดังนั้น ทั้งภาครัฐ และภาคเอกชน จึงต้องหาคำตอบกันต่อไปถึงความเหมาะสมในการบริหารจัดการความต้องการซื้อที่แท้จริงของชาวต่างชาติเพื่อดึงเม็ดเงินเข้ามาในประเทศพพร้อมกับวิธีการแก้ปัญหานอมินี

 
จัดระเบียบโครงสร้างรับต่างชาติซื้อคอนโด

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า จากประสบการณ์ที่อยู่ในแวดวอสังหาฯมายาวนานกว่า 30 ปี ซึ่งปีนี้ถือว่าเป็นปีที่แย่มาก ตั้งแต่ตัวเลขยอดขาย ยอดโอนที่ลดลง ในตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จึงทำให้ผู้ประกอบการหันไปพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยหรู 10 ล้านบาทขึ้นไปเพิ่มขึ้น

 

อย่างไรก็ตามยังเชื่อว่าตลาดอสังหาฯยังมีความหวัง ในการเป็นบ้านหลังที่ 2ของชาวต่างชาติ และคนทั่วโลก เพราะตลาดที่อยู่อาศัยของไทยถือเป็นตลาดในระดับเดียวกันกับระดับโลก (Thailand is Global) เช่นเดียวกันกับลอนดอน เพราะคนไทยมีอัธยาศัยที่ดี มีจิตใจโอบอ้อมอารี มีความพร้อมทางด้านการรักษาพยาบาล การศึกษาที่มีโรงเรียนนานาชาติชื่อดังเปิดการเรียนการสอนทั้งในกรุงเทพฯและเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด ที่พร้อมรองรับการย้ายครอบครัวของชาวต่างชาติส่งบุตรหลานเข้ามาเรียนในเมืองไทย

โดยสิ่งที่จะต้องส่งเสริมคือการปรับกฎหมายสัดส่วนการถือครองที่อยู่อาศัยให้กับชาวต่างชาติจากเดิมที่ให้ซื้อคอนโดมิเนียมได้ในสัดส่วน 49% เพิ่มเป็น 70 % และป้องกันการถือครองที่ดินโดยจำกัดที่ดินไม่ให้ส่งผลกระทบต่อที่ดินเกษตรกรรม ที่จะเป็นการป้องกันการเข้ามาอย่างผิดฎหมายและไม่ได้อยู่ในระบบ ทำให้ภาครัฐไม่ได้รับรายได้การจัดเก็บภาษีจากการเข้ามาของชาวต่างชาติ ดังนั้น นับจากปีนี้จึงถือเป็นช่วงเวลาสำคัญในการจัดระเบียบโครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ

“ประเทศไทยถึงเวลาที่ต้องปรับโครสร้าง จัดระเบียบรองรับชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในไทยในระยะยาว ไม่เช่นนั้น ลูกหลานจะเดือดร้อน พร้อมทั้งต้องปรับตัวเข้าหาตลาดคู่ค้าและเอเจนซีต่างชาติ ซึ่งปัจจุบันมีหลายโครงการคอนโดฯ ที่เปิดตัวใหม่สามารถทำยอดขายแบบยกล็อก 49% ได้ในทันที เพียงแต่ต้องจดทะเบียนให้ถูกต้องตามกฎหมายเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายในประเทศในภายหลัง เพราะที่ผ่านมามีการจดทะเบียนซื้อขายอย่างถูกต้องเพียง 1 ใน 3 เท่านั้น ที่เหลือจะเป็นการซื้อในรูปแบบนอมินี” นายประเสริฐกล่าว

 

ทั้งนี้หากภาคธุรกิจอสังหาฯต้องการอยู่ต่อไปต้องปรับตัว ทั้งสินค้า ช่องทาง ราคา โครงสร้างองค์กร รวมถึงการเข้าถึงลูกค้าต่างชาติ เพราะตลาดต่างชาติเปลี่ยนแปลงเร็วมากจึงต้องปรับตัวให้สอดคล้องกับตลาด เช่น ช่วงต้นปีที่ผ่านมามีกลุ่มลูกค้าชาวเมียนมาร์เข้ามาซื้อคอนโดฯจำนวนมาก แต่หลังจากรัฐบาลเมียนมาร์สั่งปิดประเทศทำให้จำนวนคนซื้อลดลง รวมถึงประเทศจีน ที่มีความต้องการซื้อคอนโดฯในบางทำเลเพิ่มขึ้น เช่น จังหวัดระยอง เพราะมีการตั้งฐานการการผลิตรถยนต์ไฟฟ้าในพื้นที่ EEC ขณะที่ลูกค้าชาวญี่ปุ่นที่เคยอยู่อาศัยในจังหวัดอยุธยาเริ่มลดลงไป ดังนั้น จึงต้องดูความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปในแต่ละตลาดตลอดเวลา

แนะ“สิงคโปร์โมเดล” ดึงต่างชาติย้ายถิ่นอยู่เมืองไทย

นายอุเทน โลหชิตพิทักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เกณฑ์ LTV ที่ประกาศใช้ในปัจจุบันส่งผลต่อการปล่อยสินเชื่อบ้านแนวราบ ซึ่งผู้ซื้อต้องมีการสร้างวินัยให้เกิดความสามารถในการผ่อนชำระในแต่ละงวดครบตามสัญญา โดยการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ส่งผลทำให้ตลาดอสังหาฯกลับมาขยายตัวขึ้น 3% ในช่วง 2-3 ปี ที่ผ่านมา (ปี 2564-2566) ขณะที่อัตราการขายบ้านแนวราบมีการขยายตัวทุกปี โดยปี 2566 มีมูลค่าอยู่ที่ 391,310 ล้านบาท แต่บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีสัดส่วนทรงตัว และบ้านราคา 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วนลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ส่วนความต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 15 ล้านบาท ก็ปรับตัวลดลงในช่วงปีที่ผ่านมา

“ในฐานะผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งบ้านแนวราบและคอนโดฯสนับสนุนให้การพัฒนาอสังหาฯในรูปแบบโมเดลสิงคโปร์ ที่พัฒนาให้เป็นอุตสาหกรรมสร้างสรรค์ให้คนมาอยู่ Family single office ซึ่งจะช่วยดึงดูดให้นักลงทุนและคนที่มีรายได้เข้ามาพำนักอาศัยในสิงคโปร์ โดยมีการอนุมัติให้สิทธิ์การย้ายถิ่นฐานประชากร ซึ่งช่วยก่อให้เกิดการลงทุน และการจ้างงานในระบบเศรษฐกิจไม่ต่ำกว่า 1 ล้านล้านเหรียญสหรัฐ โดยได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติทั้งจีน อินเดีย อินโดนีเซีย เป็นต้น” นายอุเทนกล่าว

โดยปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯแนวราบ คือ การเปลี่ยนแปลงของคนเมือง โควิด และเทคโนโลยี รวมถึงสัดส่วนสังคมผู้สูงวัยเพิ่มขึ้น (Aging Society) ทำให้เทรนด์ที่อยู่อาศัยแนวราบต้องตอบโจทย์กลุ่มคนหลากหลาย ที่อยู่อาศัยร่วมกันเป็นครอบครัวโดยนำเทคโนโลยีมาใช้เพิ่มประสิทธิภาพเพื่อตอบโจทย์ ความต้องการมีชีวิตที่ดี (Well Being) ซึ่งเป็นเมกะเทรนด์ใหญ่ที่คนทั่วโลกต้องการมีสุขภาวะที่ดี ดังนั้นสิ่งที่พฤกษาดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน คือการพัฒนาโรงพยาบาลควบคู่กับที่อยู่อาศัย เพื่อให้บริการด้านสุขภาพ โดยเปิดตัวโรงพยาบาลวิมุต เพื่อตอบโจทย์ลูกค้าในโครงการและความต้องการของคนทั่วไป