‘อสังหาฯ’ ระเบิดเวลาลูกใหม่ เศรษฐกิจไทยซึมยาว

เมื่อสถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลาย และเศรษฐกิจเริ่มกลับมาตลาด “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ฟื้นตัวรวดเร็วและแข็งแกร่งจนถึงปลายปี 2566 กลับเกิดปัญหาใหม่ขึ้นที่ทำให้ธนาคารเริ่มเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทั้งสำหรับโครงการใหม่และผู้ซื้อรายย่อย จนอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นจาก 20-30% เป็น 40% จนถึงวันนี้ ตลาดอสังหาฯไทย ปีนี้นับว่าเข้าสู่ภาวะชะลอตัวต่ำสุดในรอบกว่า 10 ปี จากยอดขาย ยอดโอน ยอดการปล่อยสินเชื่อในระบบแบงก์ต่ำสุดในรอบ 23 ปี
 
“พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์”  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ยอมรับว่า อสังหาฯไทย ปีนี้ “ไม่ดีเลย” และถึงจุดต่ำสุดในช่วงปลายไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา โดยปัญหาหลักที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ในขณะนี้คือ ปัญหาจากฝั่งอุปสงค์ (Demand) มากกว่าฝั่งอุปทาน (Supply) โดยประชาชนส่วนใหญ่ขาดกำลังซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งสถานการณ์นี้เกิดจากหลายปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อกัน
 

ประการแรก รายได้ของประชาชนไม่สอดคล้องกับราคาที่อยู่อาศัย แม้แต่บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทก็ยังเกินกำลังซื้อของคนจำนวนมาก การผ่อนชำระเป็นไปอย่างยากลำบาก นอกจากนี้ ธนาคารยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ทำให้การเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเป็นไปได้ยากยิ่งขึ้น

ประการที่ 2 ปัญหา "เศรษฐกิจมหภาค"  โดยเฉพาะการชะลอตัวของ GDP ซึ่งส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการลงทุน และการส่งออกที่ไม่ดีนัก ซึ่งกระทบต่ออุตสาหกรรมหลายภาคส่วน โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC (ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก) ที่มีข่าวว่าบางโรงงานต้องลดการทำงานล่วงเวลาหรือแม้แต่ปิดกิจการ ส่งผลให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ EEC ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในพื้นที่อย่างชลบุรีและระยอง ซึ่งมีอสังหาริมทรัพย์ค้างขายเป็นจำนวนมาก ขณะเดียวกันยังมีปัจจัยบวกเล็กน้อยคือ อัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง ทำให้ตลาดมีโอกาสดูดซับอุปทานส่วนเกินที่มีอยู่ได้บ้าง
 

ประการที่ 3 การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรของไทยเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่ออุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มตัว (Aging Society) โดยมีสัดส่วนผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น อายุขัยเฉลี่ยยืนยาวขึ้น ในขณะที่อัตราการเกิดของเด็กลดลง ปรากฏการณ์นี้ทำให้โครงสร้างประชากรเปลี่ยนจาก "ระฆังคว่ำ" เป็นรูปทรงที่มี "หัวโตฐานเล็ก" ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่มีแนวโน้มลดลงในระยะยาว แต่ในทางกลับกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living) อาจเพิ่มสูงขึ้น

ปัจจัยที่ 4 คือ “เงินบาทแข็งค่า” โดยค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้นจาก 36 บาทต่อดอลลาร์  เหลือเพียงประมาณ 32 บาท ซึ่งคิดเป็นการเปลี่ยนแปลงถึง 13-14% ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อนักลงทุนต่างชาติ ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในไทยมีราคาแพงขึ้น  เช่น บ้านราคา 10 ล้านบาท จะต้องใช้เงินตราต่างประเทศมากขึ้นถึงกว่า 10% ส่งผลให้นักลงทุนต่างชาติชะลอการตัดสินใจซื้อ หรือแม้แต่ผู้ที่ซื้อไปแล้วก็อาจขอเลื่อนการโอนออกไปจนถึงปลายปี เพราะหวังว่าสถานการณ์ค่าเงินจะดีขึ้น

“ปัญหาหลักตอนนี้ไม่ได้อยู่ที่ความต้องการซื้อที่ลดลง แต่เป็นเรื่องของ “กำลังซื้อ” ที่หายไป ผู้คนยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ขาดเงินทุนในการซื้อ และสถานการณ์นี้ยิ่งทวีความรุนแรงขึ้นเมื่อภาคอุตสาหกรรมเริ่มชะลอตัว ทั้งมีการลดการทำงานล่วงเวลาและลดจำนวนพนักงาน ส่งผลให้สถาบันการเงินเริ่มเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ลูกค้าที่เคยมีประวัติการเงินดีกลับกลายเป็นกลุ่มเสี่ยงในสายตาของธนาคาร ทำให้การอนุมัติสินเชื่อเป็นไปได้ยากขึ้น”

นอกเหนืองจากสถานการณ์ที่ย่ำแย่ แต่ “ภูเก็ต” ยังคงมีการเติบโตที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะตลาดวิลล่าระดับหรูที่มีราคาตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมียอดขายที่น่าประทับใจ นอกจากนี้ ตลาดอสังหาแถวพัทยาก็เริ่มฟื้นตัวเช่นกัน โดยเมืองท่องเที่ยวเหล่านี้ได้รับอานิสงส์จากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคักในปีนี้

อย่างไรก็ตาม หลังจากนี้อาจจะเริ่มเห็นสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แม้ว่าจะเป็นการฟื้นตัวที่ช้า แต่ก็เป็นสัญญาณที่บ่งบอกว่าตลาดอาจจะผ่านพ้นจุดต่ำสุดไปแล้ว

กระทบทั้งอุตสาหกรรม

อุตสาหกรรมอสังหาฯ มีสัดส่วนต่อ GDP ของประเทศตั้งแต่ 3-10% ภาวะชะลอตัวนี้ได้ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ไปยังอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องอย่างกว้างขวาง ตั้งแต่ผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง สี อิฐ หิน ปูน ทราย ประตู หน้าต่าง เครื่องใช้ไฟฟ้า รวมไปถึงการจ้าง ไปจนถึงวิศวกร ทำให้ผู้รับเหมาและซัพพลายเออร์ประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน ไม่สามารถหมุนเวียนเงินทุนได้อย่างราบรื่น ส่งผลให้การผลิตและการก่อสร้างชะลอตัวลงไปอีก 

ในปัจจุบัน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายทาง “การเงิน” ที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการขนาดกลางที่มีมูลค่าประมาณ 200-300 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่ใช้เงินกู้จากธนาคารในการพัฒนา ปัญหาหลักเกิดจากการที่ลูกค้าไม่สามารถโอนบ้านได้เนื่องจากธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อรายย่อย ส่งผลให้ผู้ประกอบการไม่มีเงินคืนเงินกู้และดอกเบี้ยเริ่มทบต้น

ดังนั้น ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อาจเลือกออกหุ้นกู้ แต่สำหรับบริษัทขนาดเล็กนอกตลาดหลักทรัพย์ การออกหุ้นกู้เป็นไปได้ยากเนื่องจากขาดอันดับความน่าเชื่อถือ ดังนั้น ผู้ประกอบการรายเล็กจึงต้องหาทางออกอื่น เช่น การขอกู้เพิ่มจากธนาคารโดยใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันเพิ่ม หรือหาแหล่งเงินทุนจากสถาบันการเงินอื่น

สินเชื่อบ้านโตต่ำสุดในรอบ 23 ปี 

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% นับเป็นสถิติใหม่ที่สะท้อนถึงความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ เทียบกับเมื่อ 2-3 ปีที่แล้วที่มีอัตราการปฏิเสธเพียง 30% อย่างไรก็ตาม ธนาคารของรัฐยังคงมีนโยบายที่ผ่อนคลายกว่า โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 50-60%
สาเหตุสำคัญของการปฏิเสธสินเชื่อมาจากหลายปัจจัย รวมถึงการที่ผู้ขอสินเชื่อมีภาระหนี้สินสูง มีบัตรเครดิตหลายใบ หรือมีหนี้กับหลายสถาบันการเงิน นอกจากนี้ ธนาคารยังพิจารณาถึงความมั่นคงทางการเงินของบริษัทที่ผู้ขอสินเชื่อทำงานอยู่ด้วย หากบริษัทมีผลประกอบการขาดทุนต่อเนื่อง 3 ปี ธนาคารอาจปฏิเสธการให้สินเชื่อเนื่องจากความไม่แน่นอนในการจ้างงานระยะยาว

 อย่างไรก็ตาม เริ่มมีสัญญาณว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) กำลังขยายวงกว้างไปถึงบ้านที่มีราคาเกิน 5-7 ล้านบาทด้วย
ภาวะหนี้เสียในภาคอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยธนาคารของรัฐรายงานว่าอัตราหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นจาก 2% เป็น 6% ซึ่งแม้จะยังเป็นตัวเลขหลักเดียว แต่ก็เพิ่มขึ้นถึง 3 เท่า นอกจากนี้ หากรวมหนี้ Special Mention หรือ SM ซึ่งเป็นหนี้ที่เริ่มมีปัญหาการชำระเงิน เช่น การค้างชำระบัตรเครดิตหรือการผ่อนชำระล่าช้า อัตรารวมของ NPL และ SM อาจสูงถึง 12% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวลอย่างมาก
หากสภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และหนี้ที่มีการกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ยังคงเพิ่มขึ้น อาจส่งผลให้อัตราหนี้เสียของธนาคารเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในอนาคต ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อทั้งภาคการเงินและภาคอสังหาริมทรัพย์ในวงกว้าง
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยเปิดเผยรายงานวิจัย สินเชื่อบ้านในระบบสถาบันการเงินไทย ยังคงชะลอตัวตามภาวะอ่อนแอของตลาดที่อยู่อาศัย ในไตรมาส 2 ปีนี้ พบว่าสินเชื่อบ้านเติบโตเพียง 0.8% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ทำให้ภาพรวมในปี 2567 อาจเติบโตไม่เกิน 1.2% ซึ่งนับเป็นอัตราการเติบโตที่ต่ำสุดในรอบ 23 ปี 

บ้านล้นตลาด

พรนริศ เปรียบเทียบตลาด “อสังหาริมทรัพย์” กับ “กระถางต้นไม้” โดยมองว่าอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เปรียบเสมือนน้ำที่รดลงในกระถางต้นไม้ หากรดน้ำมากเกินไป น้ำก็จะล้นออกจากกระถาง ในทำนองเดียวกัน หากมีการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจำนวนมากเกินไป ก็จะทำให้เกิดภาวะอุปทานล้นตลาด

ในช่วงที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาด เนื่องจากมีการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ทำให้เกิดการก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเกินความต้องการของตลาด  ศูนย์วิจัยต่างๆ รายงานว่ามีสินค้าคงเหลือเป็นจำนวนมาก ซึ่งเป็นผลมาจากการสะสมต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา โดยในแต่ละปีมีการพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 140,000-150,000 ยูนิต ขึ้นอยู่กับสภาวะตลาด
เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ทำให้โครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากขายไม่ออก เปรียบเสมือนกระถางต้นไม้ที่ถูกให้น้ำมากเกินไปจนน้ำล้นออกมา

เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว ธนาคารแห่งประเทศไทยและสถาบันการเงินได้ออกมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อลดปริมาณน้ำที่รดลงในกระถาง เปรียบเสมือนการชะลอการปล่อยสินเชื่อเพื่อให้ตลาดได้มีเวลาปรับตัว

ขณะนี้เกิดการเปลี่ยนแปลงสัดส่วนระหว่างคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยวในตลาด โดยในอดีตสัดส่วนระหว่างคอนโดและบ้านมักจะอยู่ที่ 50:50 แต่ปัจจุบันสัดส่วนนี้ได้เปลี่ยนไป โดยคอนโดมิเนียมลดลงเหลือเพียง 30% ของตลาด ในขณะที่บ้านเดี่ยวมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 60-70% สาเหตุหลักมาจากความยากในการขอสินเชื่อสำหรับคอนโดมิเนียม และแนวโน้มของผู้พัฒนาโครงการที่หันมาสร้างบ้านราคาสูงมากขึ้น

ตลาดบ้านราคาสูงกำลังได้รับความนิยม โดยการขายบ้านราคา 100 ล้านบาทอาจสร้างรายได้เทียบเท่ากับการขายบ้านราคา 4-5 ล้านบาทจำนวน 30-40 หลัง ผู้พัฒนาโครงการจึงหันมาเน้นสร้างบ้านราคาแพง ซึ่งมักจะได้รับการอนุมัติสินเชื่อง่ายกว่าหรือมีลูกค้าที่สามารถซื้อด้วยเงินสด

อนาคต ‘อสังหาฯไทย’ ไม่เหมือนอดีต

“แนวโน้มอสังหาไม่น่าจะพุ่งปรี๊ดแบบเมื่อ 30 ปีที่พุ่งกลับมาเป็นวันนี้”

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ผ่านพ้นวิกฤตมาหลายครั้งในช่วง 30 ปีที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นวิกฤตต้มยำกุ้ง หรือวิกฤตน้ำท่วม แต่ก็สามารถฟื้นตัวและเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงปี 2565-2566 ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวอย่างรวดเร็ว และบริษัทหลายแห่งทำยอดขายสูงสุดเป็นประวัติการณ์ หลังจากนั้นตลาดก็เริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด

ในระยะยาว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยคาดว่าจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่จะไม่เติบโตแบบก้าวกระโดดเหมือนในอดีต เนื่องจากปัจจัยต่างๆ เช่น การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร ประชากรที่ลดลงและการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างครอบครัว การเปลี่ยนแปลงไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภค ที่หันมาให้ความสำคัญกับการใช้ชีวิตแบบคนเดียวมากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทครอบครัวขนาดใหญ่ลดลง ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยขนาดเล็กหรือคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนยังคงมีอยู่ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไป

ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน เป้าหมายสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการรักษาสถานะให้คงที่ไปจนถึงปีหน้า โดยหวังว่าสถานการณ์จะไม่แย่ลงไปกว่านี้ สัญญาณบวกเล็กน้อยที่เห็นได้คือการเริ่มฟื้นตัวของตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งอาจส่งผลดีต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภคในระยะยาว

อย่างไรก็ตามการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ เช่น สถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวม กำลังซื้อของผู้บริโภค และนโยบายของรัฐบาล