อสังหาฯ ปี 67 ขายได้ แต่โอนไม่ได้! ติดกับกู้ไม่ผ่านรายได้วิ่งไม่ทันราคาบ้าน

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 9 เดือนที่ผ่านมา ทำตลาดยากลำบาก เพราะขายได้แต่โอนไม่ได้ แม้คนซื้อยังพอมี แต่อัตราดอกเบี้ย และหนี้ครัวเรือนสูงทำให้กู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้นประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นมาก จากวิจัยพบว่าจากฐานปี 2557 จนถึงปัจจุบันรายได้ประชากรเพิ่มขึ้น 12% แต่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นถึง 67%! สะท้อนให้เห็นว่ารายได้คนโตน้อยมากเมื่อเทียบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ขยับสูง แม้เกิดวิกฤติโควิด-19 หรือ การจัดเก็บภาษีที่ดินเต็ม 100% ส่งผลให้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนไทยยากขึ้น

ปัจจัยดังกล่าวทำให้พฤติกรรมคนเปลี่ยน! โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่หันมาเช่าที่อยู่อาศัยเพราะการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยาก พฤติกรรมที่เกิดขึ้นไม่ได้เกิดขึ้นจากความชอบอย่างเดียวแต่เกิดขึ้นจากแรงกดดันทางเศรษฐกิจและสังคม ทำให้คนหันไปเช่าแทน หากไม่รีบแก้ไขต่อไปคนรุ่นใหม่จะเข้าถึงที่อยู่อาศัยยากขึ้น เมื่ออายุมากขึ้นจะไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
 

“ราคาบ้านกับรายได้เทียบปีต่อปีอาจดูเหมือนไม่ต่างกันมาก เช่น ราคาบ้านขึ้น 6% รายได้ขึ้น 1-2% แต่เทียบ 10 ปี พบว่า ราคาบ้านสูงเกินรายได้ทำให้คนซื้อบ้านยากขึ้น แต่ปีนี้เห็นภาพชัดเจนจับต้องได้จากยอดกู้ไม่ผ่าน 70-80% ถือเป็นสัญญาณเตือนให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัว ปีนี้ถือเป็นปีที่ท้าทายในการทำธุรกิจ เพราะลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง ยอดโอนน้อยลง ถึงเวลาที่ต้องคิดใหม่ เนื่องจากการทำอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ขายยาก และมีต้นทุนที่เพิ่มขึ้น”

ดังนั้น เสนาฯ จึงทำโครงการ RENT TO OWN หรือ เช่าออมบ้าน เพราะเห็น “ช่องว่าง” ให้ผู้ที่อยากได้ที่อยู่อาศัยมาเช่าแล้วค่อยซื้อหรือที่เรียกว่า “เช่าออมบ้าน” นำเงินค่าเช่ามาหักเงินต้นอยู่กับเสนาฯ 3 ปี เงินต้นถูกหัก 10% ทำให้ราคาบ้านถูกลง และกลายเป็นสินทรัพย์ ซึ่งได้ผลตอบรับดี ปัจจุบันมีจำนวน 600 ยูนิต จากเป้าหมายที่ตั้งไว้ 1,000 ยูนิต นับตั้งแต่เปิดตัวเดือนเม.ย.ที่ผ่านมา เริ่มจากโครงการคอนโดมิเนียม และกำลังขยับมาทำโครงการบ้านในเดือนต.ค.นี้
 

“เราไม่เคยทำโมเดลธุรกิจแบบนี้ รายได้จะไม่เหมือนกับการโอน แต่ต้องทำ เพราะปัจจุบันมีปัญหาการโอนจากการที่ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ทำให้ต้องระมัดระวังกระแสเงินสด เพราะแม้จะขายได้ 100% แต่อาจโอนได้แค่ 30% ซึ่งไม่พอจ่ายหนี้ เสนาฯ ต้องปรับตัวมากขึ้น แทนที่อยู่กับความสำเร็จในอดีต”

สำหรับแนวโน้มปี 2568 ภาวะหนี้ครัวเรือน เศรษฐกิจยังไม่ดี เพราะไม่คิดว่าปีหน้า หนี้จะลดลงได้มาก หรือเศรษฐกิจกลับมาดีขึ้นทันทีดังนั้น ต้องปรับตัวเข้ากับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไป โดยทำแพลตฟอร์มเช่าออมบ้าน หรือ LivNex ให้มากขึ้น และจัดสัดส่วนการลงทุนให้เหมาะสมกับเรื่องเหล่านี้ เพราะต้องมีสินทรัพย์ที่ต้องถือเองมากขึ้น สิ่งสำคัญในการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบาลทำแล้วแต่อยากให้ทำอีกคือ การ "ลดดอกเบี้ย" ให้กลุ่มเปราะบาง เหมือนในสหรัฐที่มีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ 2% ตลอด 30 ปี เพื่อช่วยคนซื้อบ้าน

ยกตัวอย่าง บ้านราคา 1 ล้านบาท จะผ่อนเพียงเดือนละ 2,000 บาท แทนที่จะผ่อนเดือนละ 6,000 บาท ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยระยะยาวคงที่จะมีผลดีมากกับกลุ่มคนที่มีรายได้ไม่มาก อาจจะดีกว่าการลดราคาบ้าน เพราะลดราคาบ้านลดเท่าไรก็ไม่พอ! แต่หากลดดอกเบี้ยจะทำให้อัตราการผ่อนลดลง ส่งผลดีต่อคนซื้อบ้าน รวมถึงการปลดล็อกมาตรการควบคุมสินเชื่อ หรือ แอลทีวี

“ต้องยอมรับว่า คงไม่มีมาตรการอะไรที่จะแก้ไขสถานการณ์จากหน้ามือเป็นหลังมือได้ทันที แต่ละมาตรการมีส่วนช่วยแก้ปัญหาอย่างละนิดอย่างละหน่อยเพราะปัญหามาจากการที่คนมีหนี้เยอะ ทำให้ไม่สามารถกู้ได้ หากรัฐมีมาตรการเข้ามาช่วยอุดหนุนจะช่วยให้คนมีโอกาสซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น”

สำหรับความหวังของอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4  ต้องรอดูบรรยากาศการจับจ่ายใช้สอย ภาคการท่องเที่ยวที่ยังส่งผลบวกให้กับเศรษฐกิจ  แต่สิ่งที่น่าห่วงสุดคือ “ปัญหาหนี้ครัวเรือน” ที่สะสมมานานกว่า 10 ปี และมีสัดส่วนสูง 90% การลดหนี้ครัวเรือนลงให้เหลือ 70% เพื่อเกิดสมดุลไม่ใช่เรื่องง่าย

ทางด้าน อุทัย อุทัยแสงสุข  กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมเศรษฐกิจตั้งแต่ไตรมาส 1-3 เติบโตช้าเมื่อ เทียบปีที่ผ่านมาแม้จีดีพีโดยภาพรวมดีกว่าปีที่ผ่านมาเล็กน้อยแต่ยังสู้ประเทศคู่แข่งไม่ได้ หากมองไตรมาส 4 เริ่มมีเงินสนับสนุนจากรัฐบาล 10,000 บาท อาจช่วยกระตุ้นไตรมาส 4 ดีขึ้นกว่าไตรมาส 3 ประกอบกับไตรมาส 4 เป็นช่วงไฮซีซันของการท่องเที่ยวจะช่วยส่งเสริมหลายธุรกิจโดยเฉพาะท่องเที่ยว และโรงแรมน่าจะดีกว่าไตรมาส 3

"ยังมีเรื่องที่น่ากังวล คือ Geopolitics สงคราม อิหร่าน-อิสราเอล และค่าเงินบาทแข็ง ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เข้ามาดูแลแล้ว ซึ่งเงินบาทมีความสัมพันธ์กับดอกเบี้ย ในฐานะบริษัทอสังหาริมทรัพย์ รอความหวังว่า ธปท. จะเข้ามาสนับสนุนเพราะดอกเบี้ยเป็นต้นทุนของคนทุกคน"

อุทัย มองว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์กับเศรษฐกิจประเทศ ทุกครั้งที่เศรษฐกิจในประเทศโตช้าอสังหาริมทรัพย์ก็โตช้าตามกัน ซึ่งอสังหาริมทรัพย์มีทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ซึ่งตลาดในเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตค่อนข้างดี หรือเชียงใหม่ ไตรมาสแรกดีจนถึงไตรมาส 3 แต่ปัจจุบันเผชิญปัญหาอุทกภัย 1-2 เดือน 

ดังนั้นความหวังคือ มีมาตรการรัฐมาช่วยกระตุ้นให้เศรษฐกิจฟื้นตัวกลับมา อีกประเด็น คือ ชาวต่างชาติต้องการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะ “ภูเก็ต” ที่มีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมจำนวนมาก รวมทั้งเชียงใหม่ เพราะสามารถซื้อได้อย่างถูกต้องตามกฏหมาย 

"ปีนี้เป็นปีที่ดีของแสนสิริสวนทางตลาด สะท้อนจากยอดขาย 2 ไตรมาสโตสูงสุดในตลาด ใกล้เคียงกับที่บริษัทคาดการณ์ไว้ในไตรมาส 4 ทั้งการเปิดตัวโครงการ ยอดขาย และกำไร จากประสบการณ์ 40 ปี เรามองลูกค้าเป็นหลัก (Customer Centric) ทำสินค้า และบริการที่มีคุณภาพภายใต้แบรนด์แสนสิริ ตอบไลฟ์สไตล์ของลูกค้าที่เปลี่ยนไปทั้งดีไซน์ บริการ นวัตกรรม สร้างแวลูให้สินค้าสูงกว่าเงินเฟ้อ"

แสนสิริ ได้รับการสนับสนุนจากสถาบันการเงินทั้งในเรื่องโพสต์ไฟแนนซ์ ซึ่งบริษัทให้ข้อมูลมาโดยตลอดทำให้ปีนี้ ยอดการปฏิเสธสินเชื่อแสนสิริต่ำกว่า 10% จากปีก่อนที่ยอดการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 12% เป็นผลมาจากการฝึกให้พนักงานขายให้คำปรึกษาทางการเงินกับลูกค้า และมีการ พรีไฟแนนซ์ก่อน เท่ากับช่วยสกรีนลูกค้าให้ก่อน
 

 

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์