สัญญาณอันตรายอสังหาฯทรุดลากยาวจี้ปลดล็อก‘แอลทีวี-เงื่อนไขขอสินเชื่อ’

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไตรมาส 4 ปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายจากยอดขาย ยอดโอน ยังไม่ฟื้นตัว  ซึ่งได้รับผลกระทบจากปัญหาปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยสูง  ปัญหาน้ำท่วมในหลายพื้นที่ รวมทั้งเงินบาทแข็งค่า จากข้อมูลล่าสุดของ ANANDA MI พบว่าไตรมาส 3 ปี 2567 ยอดขายเชิงจำนวนเทียบไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) ติดลบ 30% เทียบปีต่อปี (YoY) ติดลบ 45%

หากแยกประเภทพบว่าคอนโดมิเนียมติดลบสูงสุด 60% ทาวน์เฮ้าส์ ติดลบ 26% บ้านเดี่ยว ติดลบ 26% หากเทียบไตรมาสต่อไตรมาส คอนโดมิเนียมติดลบ 42% ทาวน์เฮ้าส์ ติดลบ 15%  บ้านเดี่ยว ติดลบ 17% ส่วนยอดขายเชิงมูลค่าเทียบไตรมาสต่อไตรมาส ติดลบ 28% เทียบปีต่อปี ติดลบ 39% หากแยกประเภท ทาวน์เฮ้าส์ ติดลบสูงสุด 56% คอนโดมิเนียม ติดลบ 47%  บ้านเดี่ยว ติดลบ23% แต่ถ้าเทียบไตรมาสต่อไตรมาส คอนโดมิเนียม ติดลบ 44% ทาวน์เฮ้าส์ ติดลบ 20% บ้านเดี่ยวติดลบ 16%
 

 เปิดตัวใหม่ต่ำสุดในรอบ 10ปี

ขณะที่ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ไตรมาส 3 ปี2567 เชิงจำนวนภาพรวมเทียบไตรมาสต่อไตรมาส เปิดตัวลดลง 48% เทียบปีต่อปี เปิดตัวลดลง 62%  แยกประเภทคอนโดมิเนียม เปิดตัวลดลงถึง 79% บ้านเดี่ยว ลดลง 59% และทาวน์เฮ้าส์ เปิดตัวลดลง 50%  แต่ถ้าเทียบไตรมาสต่อไตรมาส คอนโดมิเนียมเปิดตัวลดลงถึง 74%  บ้านเดี่ยว ลดลง 31% ทาวน์เฮ้าส์ ลดลง 14%

ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่เชิงมูลค่าเทียบไตรมาสต่อไตรมาส เปิดตัวลดลง 35% เทียบปีต่อปี ลดลง 47%  แยกประเภทพบว่าคอนโดมิเนียม เปิดตัวลดลง 50% บ้านเดี่ยว ลดลง 32% แต่ทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 1% แต่หากเทียบไตรมาสต่อไตรมาส บ้านเดี่ยว เปิดตัวลดลง 60% ทาวน์เฮ้าส์ ลดลง 39%  คอนโดมิเนียม เพิ่มขึ้น 1%

“เชื่อว่าถึงจุดต่ำสุดแล้ว คาดว่าภาพรวมปี 2567 ตลาดจะติดลบ 20% สูงสุดในรอบ 10 ปี แม้ว่าไตรมาส 4 มีทิศทางที่ดีขึ้น เพราะมีคอนโดมิเนียมที่กำลังก่อสร้างทยอยสร้างเสร็จสูงถึง 86,052 ล้านบาท เทียบไตรมาสแรก สร้างเสร็จใหม่มูลค่า 35,686 ล้านบาท ไตรมาส 2 มูลค่า 20,778 ล้านบาท และไตรมาส 3 มูลค่า 33,235 ล้านบาท หากสามารถโอนคอนโดมิเนียม 86,000 ล้านบาท ที่สร้างเสร็จได้จะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 ครึ่งปีแรกฟื้นตัวหลังจากผ่านเพอร์เฟกต์สตรอม”

ชงธปท.ปลดล็อก LTV กระตุ้นแรงซื้อ

นายประเสริฐ กล่าวต่อว่า การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.25% จะช่วยลดภาระค่าผ่อนของคนซื้อบ้านได้ถือเป็นสัญญาณที่ดี แต่ยังไม่พอที่จะกระตุ้นตลาด จึงอยากให้ผ่อนปรนมาตรการควบคุมสินเชื่อ (LTV : Loan to Value) ที่บังคับให้มีเงินดาวน์ 20-30% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2-3 อย่างน้อย 1 ปี เพื่อกระตุ้นระยะสั้นให้ภาคอสังหาฯ ฟื้นตัวได้

“ไตรมาส 4 น่าจะเป็นเวลาที่เหมาะสมในการใช้ทั้งเครื่องมือการเงินและการคลัง โดยรัฐบาลและแบงก์ชาติต้องร่วมมือกันในการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาฯ เพื่อให้เกิดการโอน จะทำให้ผู้ประกอบการมีเงินไปคืนเจ้าหนี้สถาบันการเงิน มิเช่นนั้นอาจเกิดโดมิโนเอฟเฟกต์เพราะผู้ประกอบการจะไม่มีเงินจ่ายเงินกู้ หรือมีเม็ดเงินลงทุนพัฒนาโครงการใหม่”

 วอนธนาคารผ่อนปรนเงื่อนไขขอสินเชื่อ

นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การลดดอกเบี้ยช่วยลดภาระค่าครองชีพประชาชนได้มากโดยเฉพาะการผ่อนบ้าน ขณะเดียวกันยังช่วยลดต้นทุนผู้ประกอบการ อย่างไรก็ตาม ช่วงเศรษฐกิจดี การลดดอกเบี้ยจะส่งผลดีค่อนข้างมาก แต่ปัจจุบันเศรษฐกิจไม่ดีการขอสินเชื่อยาก ทั้งยังมีมาตรการควบคุมสินเชื่อ (LTV) จึงเป็นเรื่องยาก 

ทั้งนี้ การกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัว จากการกระตุ้นกำลังซื้อ โดยทำให้การขอสินเชื่อจากธนาคารง่ายขึ้น รวมถึงการผ่อนปรนมาตรการ LTV ชั่วคราวจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อได้มากขึ้นเพื่อสามารถซื้อบ้านหลังที่ 2-3 สร้างเม็ดเงินสะพัดในระบบ 

“ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ กรณีเลวร้ายสุด (Worst Case) ติดลบ 10% ส่วนแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มดีขึ้น แต่ยังไม่ถึงขั้นฟื้นตัวเป็นปกติเหมือนเคย ถ้ารัฐบาลไม่สะดุดขาตัวเองปีหน้าน่าจะดีขึ้น เพราะปัจจุบันส่งออก การท่องเที่ยวดีขึ้นถือเป็นสัญญาณบวกไปถึงปี 2568”

นอกจากนี้ หากต้นปีหน้ามีการลดดอกเบี้ยอีกครั้ง 0.25% ถือเป็นข่าวดี ที่น่าจะทำควบคู่ไปกับการผ่อนปรนมาตรการ LTV รวมไปถึงการผ่อนปรนเงื่อนไขการขอสินเชื่อของธนาคาร

“หากมีการผ่อนปรนทุกอย่างน่าจะดีขึ้น เพราะช่วยเพิ่มกำลังซื้อได้มากขึ้น รวมถึงช่วยต่อยอดมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ของรัฐบาล”

อย่างไรก็ดี ปี 2568 ผู้ประกอบการยังคงต้องระมัดระวังในการดำเนินธุรกิจ เช่น การพัฒนาโครงการใหม่ต้องเลือกทำให้ถูกที่ถูกเวลา ศึกษาข้อมูลให้ถูกต้องแม่นยำ พิจารณาทำเลนั้นๆ มีศักยภาพและดีมานด์จริง คิด วางแผน และปรึกษาธนาคารก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน หรือพัฒนาโครงการ 

ดอกเบี้ยต่ำวงเงิน5.5หมื่นล้านช่วยได้

นายอิสระ บุญยังประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ขณะนี้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มีสินเชื่อดีดีอยู่ 50,000 ล้านบาท ซึ่งไม่จำกัดราคาซื้อขาย สินเชื่อ 50,000 ล้านบาทนี้ จะออกมาแทนโฮมโลนเดิม คือราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมเป็น 100,000 ล้านบาท และมีสินเชื่อ 5,000 ล้านบาท ในเรื่องของการซ่อม ปรับปรุงที่อยู่อาศัย และยังมีสินเชื่อประกันสังคมอีก 10,000 ล้านบาท รวมทั้งหมดกว่า 100,000 ล้านบาท ถือว่ามีผลในการช่วยขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ได้ในช่วงปลายปีนี้

ปัจจัยสำคัญคือการที่รัฐบาลและธนาคารอาคารสงเคราะห์ขับเคลื่อนสินเชื่อออกมา ก็เริ่มเห็นความเคลื่อนไหวของธนาคารพาณิชย์อื่นๆที่จะเข้ามาแข่งขันในการให้สินเชื่อเช่นเดียวกัน แต่ภาพรวมสถาบันการเงินก็ยังคงเข้มงวดในการให้สินเชื่อซึ่งเป็นเรื่องจำเป็นที่ยังต้องเข้มงวดเพื่อไม่ให้เกิดหนี้เสียตามมา จะกระทบต่อเศรษฐกิจยิ่งขึ้น 

สำหรับ การลดดอกเบี้ยลง 0.25% ในขณะนี้จะเป็นปัจจัยร่วมสนับสนุนผู้ขอสินเชื่อใหม่ และมีผลต่อค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของผู้ประกอบการทุกธุรกิจอุตสาหกรรมเป็นสัญญาณที่ดีของตลาด

 ปี 2568 แม้ตลาดอสังหาฯยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยลบเดิมและปัจจัยลบใหม่ อาทิ ราคาน้ำมันที่สูงขึ้นจากสงครามตะวันออกกลางส่งผลต่อต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น ราคาที่ดินปรับสูงขึ้น การฟื้นตัวของเศรษฐกิจ แต่คาดว่าตลาดอสังหาฯ ปีหน้าจะดีกว่าปีนี้

โฟกัสตลาดบนทำเลศักยภาพจับคนมีเงิน

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ปี 2567 ยังไม่ฟื้นตัว ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ที่มีสายป่านยาวหันไปพัฒนาโครงการจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อแทนตลาดกลาง-ล่าง ที่มีปัญหาถูกปฎิเสธสินเชื่อสูง

"ตลาดอสังหาฯ ราคา 10-30 ล้านบาทขึ้นไป ยังไปได้แต่ไม่หวือหวาเหมือนก่อน ผู้ประกอบการต้องเลือกพัฒนาโครการในทำเลที่มีศักยภาพและมีดีมานด์ของลูกค้ากำลังซื้อสูง อย่าง พัทยา ชลบุรี หัวหิน ภูเก็ต เชียงใหม่ ซึ่งหัวเมืองท่องเที่ยวหลักเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงทั้งกลุ่มลูกค้าคนไทยในพื้นที่ ชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน และพำนักอาศัยในไทย (Expat)"

เอพีผุดแพลตฟอร์มรับซื้อ-ขายบ้านมือสอง

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ เอพี ไทยแลนด์ กล่าวว่า ได้รุกขยายธุรกิจอสังหาฯ มือสอง  “HOMERUN”  โดยรับซื้อบ้านมือสอง และขายบ้านรีโนเวทใหม่ เพราะมองเห็นโอกาส ทั้งในมุมเจ้าของบ้านมือสองที่ไม่รู้ว่าจะสร้างมูลค่าให้กับบ้านเก่าได้อย่างไร และมุมผู้ซื้อ ที่มองหาบ้านในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นใน ด้วยงบประมาณจำกัด เมื่อเปรียบเทียบกับการซื้อบ้านมือหนึ่งมีราคาแพงขึ้นทุกปี

“ที่อยู่อาศัยมือสอง ตอบโจทย์ในเรื่องของทำเลและพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่ามือหนึ่ง เป็นเทรนด์ที่ได้รับความนิยมในต่างประเทศ เหมือนในญี่ปุ่น ที่พาร์ตเนอร์ มิตซูบิชิ เอสเตท มีการรีโนเวททั้งที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ซึ่งเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่มียอดขายที่ดี”

ทั้งนี้เนื่องจากที่ดินหายาก มีจำนวนจำกัด และราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นทุกปี ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยังคงเติบโตต่อเนื่อง ดังนั้น การปรับปรุงทรัพย์สินเดิมที่มีศักยภาพและมีอยู่มากมาย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ในทำเลศักยภาพติดถนนใหญ่และใกล้รถไฟฟ้า เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ ช่วยให้คนเมืองได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยทำเลศักยภาพ ถือเป็นช่องว่างธุรกิจที่มีโอกาสเติบโตได้ในอนาคต

เอสซีรุกน่านน้ำใหม่สร้างรายได้ประจำ

นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ธุรกิจในโลกยุควูก้า (VUCA World) มีหลายปัจจัยมาเกี่ยวข้องทั้งโควิด สงคราม ความผันผวน สร้างการเปลี่ยนแปลงเป็นระยะ ดังนั้นกลุ่มบริษัทเอสซี จึงมองยุทธศาสตร์การเติบโตโดยใช้ความหลากหลาย เพื่อรับมือความผันผวน มุ่งสร้างรายได้ประจำสม่ำเสมอจากธุรกิจที่มีแนวโน้มขาขึ้น มีอนาคตที่สดใส 3 ธุรกิจใหม่ ได้แก่ ธุรกิจคลังสินค้า ธุรกิจโรงแรม และธุรกิจออฟฟิศให้เช่า ในทำเลศักยภาพ พร้อมผสานเรื่องสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืนไปพร้อมกัน

“ยุทธศาสตร์ขับเคลื่อนการเติบโตของเอสซี แอสเสท มุ่งขยายทั้งเครื่องยนต์หลักธุรกิจอสังหาฯ 80% และเครื่องยนต์ใหม่ 20%  ผ่านบริษัท เอสซีเอ็กซ์ คอร์ปอเรชัน จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือ เพื่อขยายพอร์ตโฟลิโอของธุรกิจให้หลากหลาย เป็นการเตรียมพร้อมรับมือการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนที่เกิดขึ้นในโลก”

 เสนาฯ รุกเช่าออมบ้าน

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การตลาดอสังหาฯปีนี้ยากลำบาก เพราะขายได้แต่โอนไม่ได้ แม้คนซื้อยังพอมี แต่อัตราดอกเบี้ย และหนี้ครัวเรือนสูงทำให้กู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้นประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นมาก จากวิจัยพบว่าจากฐานปี 2557 จนถึงปัจจุบันรายได้ประชากรเพิ่มขึ้น 12% แต่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นถึง 67%  ส่งผลให้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนไทยยากขึ้น

ปัจจัยดังกล่าวทำให้พฤติกรรมคนเปลี่ยนโดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่หันมาเช่าที่อยู่อาศัยเพราะการซื้ออสังหาฯ เป็นเรื่องยาก ประกอบกับภาพชัดเจนจากยอดปฎิเสธสินเชื่อสูง 70-80% เป็นสัญญาณเตือนให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างมาก

สำหรับ เสนาฯ ได้โครงการ RENT TO OWN หรือ เช่าออมบ้าน ให้ผู้ที่อยากได้ที่อยู่อาศัยมาเช่าแล้วค่อยซื้อหรือที่เรียกว่า “เช่าออมบ้าน” นำเงินค่าเช่ามาหักเงินต้นอยู่กับเสนาฯ 3 ปี เงินต้นถูกหัก 10% ทำให้ราคาบ้านถูกลง และกลายเป็นสินทรัพย์ ซึ่งได้ผลตอบรับดี ปัจจุบันมีจำนวน 600 ยูนิต จากเป้าหมายที่ตั้งไว้ 1,000 ยูนิต นับตั้งแต่เปิดตัวเดือน เม.ย. เริ่มจากโครงการคอนโดมิเนียม และขยับมาทำโครงการบ้านในเดือน ต.ค.นี้