อสังหาฯ ฝ่ามรสุมจุดต่ำสุดจ่อฟื้นปี68 ‘แนวราบ-คอนโด’ยอดโอนกรรมสิทธิ์ขยับ

ปี 2567 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รับพิษเศรษฐกิจและปัจจัยลบรอบด้านทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนสูง การยกเลิกมาตรการผ่อนปรนการควบคุมสินเชื่อ หรือ แอลทีวี หนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) เพิ่มสูงเช่นเดียวกับยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่มีผลจากการที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ รวมทั้งความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ล้วนส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมาก

สังเกตได้จากตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย สะสม 3 ไตรมาส ปี 2567 ตั้งแต่เดือน ม.ค.-ก.ย. พบว่า เป็นไปในทิศทางเดียวกันกับไตรมาส 3 โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภท รวมอาคารชุด และที่อยู่อาศัยแนวราบ รวม 250,580 หน่วย ลดลง 7.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีจำนวน 270,650 หน่วย และมีมูลค่า 705,389 ล้านบาท ลดลง 8%  เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีมูลค่า 766,971 ล้านบาท

กมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศไตรมาส 2 และไตรมาส 3 ปี 2567 ยังคง “ติดลบ” เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ถือว่าติดลบน้อยกว่าไตรมาสแรก สะท้อนถึงตลาดมีสัญญาณการฟื้นตัว หลังได้แรงสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ

โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ให้ที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาทเท่านั้น จึงทำให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ “ลดลง” เมื่อเทียบไตรมาสเดียวกันของปีก่อน

 

 โอนคอนโดไตรมาส3เพิ่ม แต่มูลค่าลดลง

"การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมไตรมาส 3 ปี 2567 เมื่อรวมทุกระดับราคามี 31,247 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.6% เทียบไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โอน 29,041 หน่วย แต่มีมูลค่า 79,284 ล้านบาท มูลค่าลดลง 1.7% เทียบไตรมาสเดียวกันของปีก่อนที่มีมูลค่า 80,673 ล้านบาท"

เนื่องจากคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการ มีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 29,883 หน่วย หรือ 9.1% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อนที่มี 27,391 หน่วย มีมูลค่า 59,271 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อนซึ่งมีมูลค่า 55,933 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียมราคามากกว่า 7.5 ล้านบาทขึ้นไปการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง!

 แนวราบยอดโอนลดลงทุกระดับราคา

การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ ไตรมาส 3 ปี 2567 ทุกระดับราคา “ลดลง” ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมี 59,381 หน่วย ลดลง 9.9% เทียบไตรมาสเดียวกันปีก่อนซึ่งมี 65,905หน่วย และมีมูลค่า 173,968 ล้านบาท ลดลง 7% เทียบไตรมาสเดียวกันของปีก่อน

    ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป แม้ไม่ได้รับการสนับสนุนจากมาตรการรัฐแต่มีการโอนเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า มี 1,715 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.5% เทียบไตรมาสเดียวกันของปีก่อนที่มี 1,625 หน่วย และมีมูลค่า 36,642 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.5% เทียบไตรมาสเดียวกันของปีก่อนที่มีมูลค่า 34,392 ล้านบาท

 มาตรการรัฐช่วยอสังหาฯ ติดลบน้อยลง

แม้ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทในไตรมาส 3 ปี 2567 มีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลง เมื่อเทียบไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยมี 90,628 หน่วย ลดลง 4.5%  เทียบไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมี 94,946 หน่วย มูลค่า 253,252 ล้านบาท ลดลง 5.4% เทียบไตรมาสเดียวกันของปีก่อน

“มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ช่วยทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 และ 3 ติดลบน้อยลง จากไตรมาสแรกจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ ติดลบถึง 13.8% และ 13.4% ตามลำดับ แต่ไตรมาส 2 การโอนกรรมสิทธิ์ติดลบน้อยลง จำนวนหน่วยและมูลค่าติดลบ 4.5% และ 5.7%  ไตรมาส 3 จำนวนหน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ 4.5% มูลค่าลดลง 5.4%”

 หน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นทุกระดับราคา

จากผลสำรวจโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย (ไม่รวมบ้านมือสอง) ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2567 มีอุปทานที่อยู่อาศัยที่เสนอขายรวม 229,182 หน่วย มูลค่า 1,394,630 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% และ 23.1% ตามลำดับ เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ในจำนวนนี้เป็นที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ 13,277 หน่วย มูลค่า 115,047 ล้านบาท ลดลง 35.8% และ 21.3% ตามลำดับ โดยมีหน่วยขายได้ใหม่ 13,382 หน่วย มูลค่า 81,143 ล้านบาท ลดลง 26.7% และ 35.8 % ตามลำดับ

ขณะเดียวกันมีหน่วยเหลือขายถึง 215,800 หน่วย มูลค่า 1,313,487 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.2% และ 27.3% ตามลำดับ โดยหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นทุกระดับราคา ยกเว้นราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท และราคา 1.5-2 ล้านบาท ที่หน่วยเหลือขายลดลง อัตราดูดซับลงมาอยู่ที่ 1.9% ต่อเดือน ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนอัตราดูดซับ 2.8% ต่อเดือน คาดว่าจะขายหมดใช้เวลาเพิ่มขึ้นจาก 32 เป็น 49 เดือน

 คาดปี 67 ยอดโอนอสังหาฯ ลดลง 4.4%

คาดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2567 มี 350,545 หน่วย ลดลง 4.4% เป็นแนวราบ 243,088 หน่วย ลดลง 6% หรืออยู่ในช่วงลดลง 15.4 ถึง 3.3% อาคารชุด 107,456 หน่วย ลดลง 0.6% ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์์ที่อยู่อาศัยทุกประเภท 1,012,760 ล้านบาท ลดลง 3.3% โดยแนวราบ มีมูลค่า 717,052 ล้านบาท ลดลง 3.4% อาคารชุด มูลค่า 295,707 ล้านบาท ลดลง 2.9%

ปี 2567 คาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ มีมูลค่า 600,812 ล้านบาท ลดลง 11.4% คาดการณ์ปี 2568 จะมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ มูลค่า 614,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.3%

 ฟันธงปี 68 ตลาดอสังหาฯ ฟื้น

แนวโน้มปี 2568 คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 363,600 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.7% หรืออยู่ในช่วงลดลง 4.5-12.3% ประกอบด้วย แนวราบ 254,520 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.7% หรืออยู่ในช่วงติดลบ 1.4-16% อาคารชุด 109,080 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.5% หรืออยู่ในช่วงติดลบ 11.6% ถึง 3.9%

คาดมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภท 1,043,300 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3% หรืออยู่ในช่วงติดลบ 8.6-12% โดยแนวราบ มีมูลค่า 739,700 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.2% หรืออยู่ในช่วงติดลบ 7.2-13.8%  อาคารชุด มีมูลค่า 303,600 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.7 % หรืออยู่ในช่วงติดลบ 12.7% ถึง 7.8%