แลนด์สเคปสำนักงานเปลี่ยน!ซีบีดีค่าเช่าพุ่งสวนทางคนเช่าลด - นอนซีบีดีบูม

ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหาร หัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตลาดสำนักงาน ไตรมาส 3 ปี 2567 มีโมเมนตัมที่แข็งแกร่งจากการเพิ่มขึ้นของอุปทานของโครงการสร้างเสร็จ หนึ่งในนั้นคือเมกะโปรเจกต์แสนล้าน “วัน แบงค็อก” มิกซ์ยูสแลนด์มาร์กแห่งใหม่ใจกลางมหานครกรุงเทพ ทำให้พื้นที่สำนักงานทั้งหมดของเมือง เพิ่มขึ้นเป็น 6.31 ล้านตร.ม. สะท้อนความโดดเด่นของการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่แบบมิกซ์ยูสที่กำลังเปลี่ยนแปลงทัศนียภาพของกรุงเทพฯ

โดยอุปทาน (Supply) พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นไตรมาสนี้ 151,000 ตร.ม. หรือ คิดเป็น 2.5% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส ส่งผลให้พื้นที่รวมเพิ่มเป็น 6.31 ล้านตร.ม. เป็นผลมาจากการเปิดให้บริการของอาคารสำนักงานอาคาร 3 และ 4 ในโครงการวัน แบงค็อก รวมถึง Rangsit Business Park อาคารสำนักงานให้เช่า ในโครงการฟิวเจอร์ ซิตี้ รังสิต บนพื้นที่กว่า 7 ไร่ มีพื้นที่สำนักงานให้เช่ารวมทั้งโครงการ 12,000 ตร.ม. ขนาดพื้นที่สำนักงาน 100- 6,000 ตร.ม.
 

ส่วนอุปสงค์ (Demand) ความต้องการพื้นที่เช่า “เพิ่มขึ้น” จากไตรมาสก่อน มีการเช่าพื้นที่รวม 164,000 ตร.ม. ขณะที่การดูดซับสุทธิ (Net Absorption) เพิ่มขึ้นเป็น 50,000 ตร.ม. โดยได้รับแรงหนุนจากการเช่าพื้นที่ที่แข็งแกร่งในวัน แบงค็อก ส่งผลให้พื้นที่ใช้สอยรวมเพิ่มขึ้น 1% อยู่ที่ 4.81 ล้านตร.ม.

ขณะที่อาคารเขียวมีบทบาทสำคัญในการตอบสนองความต้องการเพิ่มขึ้น โดยมีการดูดซับสุทธิ 80,000 ตร.ม. ส่วนอาคารที่ไม่ใช่อาคารเขียว ลดลง 30,000 ตร.ม. ส่งผลให้สัดส่วนอาคารสีเขียวเพิ่มขึ้นจาก 26% เป็น 28% ของอุปทานทั้งหมด

ปัญญา ระบุว่า แนวโน้มความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานเป็น “บวก” ทั้งในและนอกพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) โดยมีการดูดซับสุทธิ 24,000 ตร.ม. และ 26,000 ตร.ม. ตามลำดับ ทว่า อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานโดยรวมยังคง “ทรงตัว” อยู่ที่ 76% ลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อน อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด A “ลดลง” จาก 80% เหลือ 74% เนื่องจากมีอุปทานเพิ่มขึ้นและการแข่งขันที่สูงขึ้น!

ขณะที่อาคารเกรด B “ทรงตัว” อยู่ที่ 75% และเป็นกลุ่มที่มีผลการดำเนินงานต่ำที่สุด! ในทางกลับกันอัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด C เป็นกลุ่มเดียวที่ปรับตัวดีขึ้นจาก 79% เป็น 80% เนื่องจากอุปทานมีการปรับปรุงทรัพย์สินเพื่อให้แข่งขันได้ และดึงดูดความต้องการเช่าด้วย “ราคา” จากผู้เช่าที่ให้ความสำคัญต้นทุน

  ในไตรมาส 3 ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 841 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 3% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 3.6% ปีต่อปี สูงกว่าค่าเฉลี่ยการเติบโต 10 ปี ที่ 3.1% ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นในทุกเกรด โดยเกรด A อยู่ที่ 1,241 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 4% จากไตรมาสก่อนหน้า เกรด B เฉลี่ยอยู่ที่ 867 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 2.6% ไตรมาสต่อไตรมาส ขณะที่เกรด C เติบโตสูงสุด เพิ่มขึ้น 5.7% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 540 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

สำหรับอาคารในพื้นที่ซีบีดี ค่าเช่าเฉลี่ย “เพิ่มขึ้น” 2.4% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 964 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ขณะที่อัตราการเช่า “ลดลง” เหลือ 75% ลดลง 3.2% ไตรมาสต่อไตรมาส ทำเล “สีลม-สาทร-พระราม4” มีการเติบโตของค่าเช่าสูงสุดเพิ่มขึ้น 7.5% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 969 บาทต่อตร.ม. แต่เผชิญกับการ “ลดลง” ของอัตราการเช่าสูงสุด 6.9% ไตรมาสต่อไตรมาสเหลือ 73%

ในทางกลับกัน ทำเล “เพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ” ค่อนข้างคงที่ อัตราการเช่าเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 76% และค่าเช่าเพิ่มขึ้น 0.5% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 1,090 บาทต่อตร.ม. ส่วน “นานา-อโศก-พร้อมพงษ์”  ค่าเช่าลดลงเล็กน้อย 0.8% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 938 บาทต่อตร.ม. และอัตราการเช่าลดลง 0.3% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 79%

สำหรับพื้นที่ Non-CBD มีค่าเช่าเฉลี่ย “คงที่” โดยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.2% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 665 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน อัตราการเช่าเฉลี่ยดีขึ้น เพิ่มขึ้น 1.9% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 77% ทำเล “บางนา-ศรีนครินทร์” มีผลงานดีที่สุดค่าเช่าเพิ่มขึ้น 1.0% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 618 บาทต่อตร.ม. และอัตราการเช่าพุ่งขึ้น 3.8% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 69%

ทำเล “เพชรบุรี-พระราม 9-รัชดา” มีการเติบโตของค่าเช่าเล็กน้อยที่ 0.2% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 722 บาทต่อตร.ม. และอัตราการเช่าก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเช่นกันที่ 0.3% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 80% สูงสุดในตลาด Non-CBD ขณะที่ทำเลย่าน “พหลโยธิน-วิภาวดี” ค่าเช่าลดลง 0.7% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 685 บาทต่อตร.ม. แต่มีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1.5% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 75%

ในอนาคต ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯจะต้องเผชิญกับความท้าทายในการรักษาสมดุลระหว่างอุปทานจำนวนมากและความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้เช่า ด้วยพื้นที่ให้เช่าเพิ่มเติมอีก 1.1 ล้านตารางเมตร โดยในจำนวนนี้มีพื้นที่ 640,000 ตารางเมตรที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ขณะเดียวกันมีการคาดการณ์ว่าในปี2568จะมีอุปทานเข้าสู่ตลาดมากที่สุด คาดว่าจะเพิ่มขึ้นถึง 550,000 ตารางเมตร

“การแข่งขันระหว่างเจ้าของอาคารในปีหน้าจะยังคงรุนแรง ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดนวัตกรรมใหม่ๆ ในด้านการออกแบบอาคาร บริการ และกลยุทธ์การกำหนดราคา อาคารเกรด A ที่มีค่าเช่าสูง จำเป็นต้องสร้างความแตกต่างด้วยข้อเสนอที่โดดเด่น เช่น สิ่งอำนวยความสะดวกที่ล้ำสมัย การออกแบบที่เน้นสุขภาพ และการเข้าถึงที่สะดวกสบายเพื่อดึงดูดผู้เช่า” นายปัญญา กล่าว