คอนโดปี68 จ่อนิวโลว์!ตลาดปรับสมดุลหลังเปิดใหม่ต่ำสุดรอบ 15 ปี
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ปี 2567 เปิดขายใหม่ทั้งหมด 51 โครงการ 21,891 ยูนิต “ลดลง” จากปีก่อนหน้าถึง 48.51% ด้วยมูลค่าการลงทุนรวม 116,362 ล้านบาท ปรับตัวลดลงกว่า 12,300 ล้านบาท จากปีก่อนหน้าคอนโดปี68 จ่อนิวโลว์!
ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ มีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมด 365,206 ยูนิต หรือเฉลี่ยปีละ 36,520 ยูนิต แต่ในปี 2567 ด้วยปัจจัยลบเข้ามากระทบ ทำให้มีอุปทานเปิดขายใหม่เพียงแค่ 21,891 ยูนิตเท่านั้น! สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ ในปี 2567 พื้นที่กรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกมากที่สุด 7,217 ยูนิต หรือ คิดเป็นสัดส่วน 32.96%
ทั้งนี้ ช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่ใจกลางเมืองเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ยังคงมีอุปทานคอนโดมิเนียมรอการขายในพื้นที่ดังกล่าวอีกเป็นจำนวนมากเช่นเดียวกัน เป็นเหตุให้ปี 2567 ดีเวลลอปเปอร์เลือกที่จะ “ชะลอ” การเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลย่านนี้ออกไป
"ผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะหยุดการขายชั่วคราวกว่า 5 โครงการ และมีการนำที่ดินไปพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบอื่น หรือบางรายเลือกที่จะประกาศขายที่ดินบางแปลง"
นอกจากพื้นที่ใจกลางเมือง รองลงมา คือ พื้นที่รอบเมืองทางทิศเหนือ (รัชดา, พหลโยธิน ) จำนวน 6,359 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วน 29.04% ตามมาด้วย พื้นที่รอบเมืองทางทิศตะวันออก (สุขุมวิท) ประมาณ 2,749 หน่วย หรือคิดเป็น 12.55%
ภัทรชัย กล่าวว่า ในปี 2567 ดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกมากขึ้น หรือพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงรามคำแหง-ลำสาลี รถไฟฟ้าสายสีเหลืองบริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู ถนนรามอินทรา
สำหรับคอนโดมิเนียม “พื้นที่ใจกลางเมือง” หรือกรุงเทพฯ เขตชั้นใน มีการพัฒนามากขึ้นกว่าช่วงหลายปีที่ผ่านมา พบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาเสนอขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงกว่า 1 ล้านบาท เปิดขายใหม่ย่านสุขุมวิท แต่คอนโดมิเนียมในพื้นที่ใจกลางเมืองยังคงต้องเผชิญกับปัญหา “ราคาที่ดิน” ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ต้องเลือกพัฒนาใน "พื้นที่รอบใจกลางเมือง” หรือเขตกรุงเทพฯ ชั้นกลางมากขึ้น
สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปี 2567 อุปทานมากกว่า 66.21% หรือ 14,495 ยูนิต อยู่ในช่วงราคา 50,001-100,000 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยช่วงราคา 100,001-150,000 บาทต่อตารางเมตร จำนวน 4,233 ยูนิต สัดส่วน 19.33% และช่วงระดับราคามากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร จำนวน 958 ยูนิต สัดส่วน 4.37%
"ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว รวมถึงปัจจัยลบที่ส่งผลต่อจิตวิทยาการลงทุนของกลุ่มผู้ซื้อ เป็นผลมาจากการปฏิเสธสินเชื่อบางโครงการสูงมากกว่า 50% แม้ว่าจะขายได้แต่โอนไม่ได้ "
อย่างไรก็ตาม ในปี 2568 คาดการณ์ว่าจะมีแฟลกชิปคอนโดมิเนียมที่น่าจับตามองใน “พื้นที่ใจกลางเมือง” ที่จะกลับมาสร้างกระแสให้คอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพฯ กลับมาคึกคักอีกครั้ง ด้วยรูปแบบโครงการและราคาเสนอขายที่อาจสูงที่สุดเท่าที่เคยมีมาของตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองไทย รวมถึงโครงการคอนโดมิเนียมที่มียูนิตขายน้อย หรือ One Floor One Unit จะยังคงเป็นโครงการที่ได้รับความสนใจจากลูกค้าที่มีกำลังซื้อ
โดยคอนโดมิเนียมระดับราคา 100,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร ยังคงเป็นเซกต์เมนต์ที่น่าจับตามองในปี 2568 เนื่องจากเป็นระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่ายในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว! ขณะเดียวกันจะมีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าในหลายทำเล ในรูปแบบ “แคมปัสคอนโด” รวมถึงคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง!
“แนวโน้มการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในปี 2568 จะเป็นอีกปีที่มีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง เพื่อกลับไปสู่จุดสมดุลของตลาด หรือ มียูนิตเปิดขายใหม่อยู่ที่ 20,000-25,000 ยูนิต”
อย่างไรก็ดี ปัจจัยความสำเร็จในการกระตุ้นกำลังซื้อในภาวะที่ตลาดชะลอตัวในปี 2568 กลยุทธ์หลักที่สำคัญ คือ “ราคาขาย” และ “ดีไซน์” ส่วนซัพพลายในตลาดโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ หลายโครงการทยอยปิดการขายลงอย่างต่อเนื่องหลังจากปรับลดราคาลงมาเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
ขณะเดียวกัน ดีเวลลอปเปอร์ระมัดระวังในการกำหนดราคาขายมากขึ้น หากสูงกว่าราคาตลาดอาจทำให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อ แต่หากราคาขายที่เปิดตัวมาต่ำกว่าราคาขายในตลาด รูปแบบโครงการน่าสนใจ ทำเลดี เชื่อว่าจะกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ สวนทางกับภาพรวมตลาดและสภาพเศรษฐกิจชะลอตัว
