ทำเลเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุข้ามชาติปักหมุดสำนักงาน5ปีอัตราเช่าแซงซีบีดี

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ เผชิญการเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็ว จากผลกระทบของอุปทานที่เพิ่มขึ้น! และวิถีการทำงานใหม่ ทำให้ความต้องการเช่าสำนักงานมีความไม่แน่นอน แต่ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ มีบางพื้นที่ที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ หนึ่งในพื้นที่สำคัญ คือ โซน เพลินจิต ชิดลม วิทยุ  ทำเลทองที่ดึงดูดบริษัทข้ามชาติและผู้เช่ารายใหญ่ได้อย่างต่อเนื่อง

ณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตและการลงทุนในอนาคต ได้แก่ เพลินจิต ชิดลม และ วิทยุ  ที่หลายฝ่ายจับตามอง! แม้ว่าอุปทานอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และการทำงานแบบไฮบริด (Hybrid) เข้ามามีบทบาททำให้หลายบริษัทปรับ “ลดขนาด” พื้นที่สำนักงาน แต่ทำเลนี้ยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุนและผู้เช่าจำนวนมาก

 

พื้นที่สำนักงานในโซนนี้ประกอบด้วยอาคารสำนักงานถึง 38 แห่ง รวมพื้นที่ให้เช่า 940,000 ตารางเมตร ใหญ่เป็นอันดับ 2 ในกรุงเทพฯ แม้อัตราการเช่าจะลดลงจากระดับสูงสุดที่ 95% ในปี 2562 เหลือเพียง 76% ในปัจจุบัน แต่เมื่อพิจารณาลึกลงไป จะพบว่าอาคารในทำเลนี้ยังคงมีความแข็งแกร่ง เมื่อเปรียบเทียบกับย่านอื่นๆ ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อุปทานในพื้นที่นี้เติบโตขึ้นถึง 30% หรือ 220,000 ตารางเมตร สูงกว่าการเติบโตของย่านใจกลางธุรกิจ หรือ ซีบีดี (CBD : Central Business District)  ซึ่งมีอัตราการเติบโตเพียง 24%

การที่โซนเพลินจิต ชิดลม และ วิทยุ ยังคงรักษาความยืดหยุ่นได้ดีนั้น เป็นผลจากทำเลที่ตั้งมีความสะดวกในการเดินทาง มีทั้งระบบขนส่งสาธารณะที่ยอดเยี่ยม และอาคารสำนักงานเกรดเอที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียว 
 

"การมีอาคารเกรดเอในทำเลที่ดี ทำให้พื้นที่มีความสามารถในการแข่งขันสูง แม้จะมีอุปทานใหม่ๆ เพิ่มขึ้นในกรุงเทพฯ แต่ทำเลนี้ยังคงมีความต้องการที่สูงจากผู้เช่ารายใหญ่ ทำให้ 5 ปีที่ผ่านมา อุปทานโซนนี้เติบโตขึ้นอย่างมาก แต่ความต้องการเช่ากลับเติบโตได้สูงกว่า อัตราการเช่าเพิ่มขึ้น 5% และมีค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 1,090 บาท/ตารางเมตร/เดือน สะท้อนถึงความต้องการที่ยังคงแข็งแกร่ง"

หากมองไปอีก 5 ปีข้างหน้า หรือในปี 2572 ทำเล เพลินจิต ชิดลม วิทยุ  จะได้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ! เนื่องจากพื้นที่สำหรับการพัฒนาอาคารสำนักงานทั้งในรูปแบบ Freehold และ Leasehold  เริ่ม “จำกัด” มากขึ้น เพราะพื้นที่หายาก ทำให้การพัฒนาอาคารใหม่ในพื้นที่ “ลดลง” เป็น “โอกาส” สำคัญ สำหรับเจ้าของทรัพย์สินที่มีอาคารสำนักงานคุณภาพสูงในพื้นที่นี้ ที่จะรักษาผู้เช่าและเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินได้มากขึ้น

โครงการที่มีการพัฒนาในพื้นที่นี้มีเพียงไม่กี่โครงการ เช่น โครงการ CPN Siam Square ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2570 โดยจะมีพื้นที่สำนักงานกว่า 25,000 ตารางเมตร แม้จะมีโครงการพัฒนาอื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต แต่ก็ยังไม่มีประกาศอย่างเป็นทางการ และอาจแล้วเสร็จหลังปี 2572

การเปลี่ยนแปลงในตลาดอาคารสำนักงาน “ไม่ใช่” แค่เพียงจำนวนพื้นที่ให้เช่าเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องกับแนวโน้มการย้ายสู่อาคารคุณภาพสูงด้วย ผู้เช่ารายใหญ่และบริษัทข้ามชาติจำนวนมากเริ่มมองหาพื้นที่ที่มีคุณภาพสูงมากขึ้น สอดคล้องกับแนวโน้มของการต่ออายุสัญญาเช่าและการย้ายสำนักงานในกรุงเทพฯ ทำเลเพลินจิต ชิดลม และวิทยุ เป็นตัวอย่างที่ชัดเจน

โดยอาคารเกษรทาวเวอร์ พาร์คเวนเจอร์ และ สยามพิวรรธน์ทาวเวอร์  แม้จะมีอายุการใช้งานมากกว่า 5 ปี แต่ยังคงมีศักยภาพที่ดีด้วยอัตราค่าเช่าที่สูงกว่า 1,300 บาท/ตารางเมตร/เดือน และอัตราการครอบครองที่มากกว่า 90% สะท้อนให้เห็นว่าแม้มีอุปทานใหม่เข้ามา แต่คุณภาพของอาคารและทำเลที่ตั้งยังคงมีความสำคัญมากในการดึงดูดผู้เช่า

หนึ่งในโครงการที่กำลังได้รับความสนใจในปัจจุบัน คือ วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ (โอซีซี) อาคารสำนักงานเกรดเอ สร้างเสร็จในปี 2566 แม้จะมีอัตราการครอบครองในช่วงแรก 75% และ 70% แต่โครงการนี้มีแนวโน้มเติบโตขึ้น คาดว่าอัตราการเช่าจะเพิ่มขึ้นถึง 90% ภายในปี 2568 ส่งผลดีต่อมูลค่าของทรัพย์สินในอนาคต เพราะสามารถสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาว