เอกชนจี้รัฐเข้ม‘บ้านเพื่อคนไทย’หวั่นกระทบคอนโดต่ำ3ล้าน-บ้านบีโอไอ

จากนโยบายรัฐบาลนายกรัฐมนตรี “แพทองธาร ชินวัตร” วางแนวคิดบ้านหลังแรกของคนเริ่มต้นทำงาน (First Jobber) เป็นที่มาของโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” สานฝันคนอยากมีบ้าน โดยมอบหมายให้กระทรวงการคลังดำเนินการ พัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาว 99 ปี ไม่ต้องมีเงินดาวน์ สามารถผ่อนเริ่มต้น 4,000 บาทต่อเดือน ไม่เกิน 30 ปี มีสิทธิอยู่ได้ 99 ปี ใช้ที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ใน 4 ทำเลนำร่อง ประกอบด้วย กม.11 เชียงราก ธนบุรี และเชียงใหม่

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์จะช่วยกระตุ้นธุรกิจที่เกี่ยวข้องและเชื่อมโยงกันทำให้เกิดเม็ดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจ ดังนั้น ในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว  “โครงการบ้านเพื่อคนไทย” มีบทบาทสำคัญต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจระดับมหภาค
 

ข้อดีของโครงการนี้ คือ 1.โครงการตั้งอยู่ในทำเลที่เข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ (Mass Transit) ได้ง่าย ทำให้กลุ่มคนที่มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในทำเลที่ดี จากปกติไม่สามารถเข้าถึงหรือมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยทำเลศักยภาพได้ 2.ช่วยลดการใช้รถยนต์ส่วนบุคคล เพราะการอยู่ในทำเลที่มีการเชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนจะช่วยลดการพึ่งพารถยนต์ส่วนตัว ลดมลพิษในเมืองและช่วยให้คุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยดีขึ้น และ 3.การสร้างที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีศักยภาพสูงช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทางและการเข้าถึงแหล่งงานขนาดใหญ่

กระทบโครงการ “บ้าน-คอนโด” BOI

ขณะเดียวกันโครงการดังกล่าว อาจส่งผลกระทบในภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อกลุ่มผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย และปานกลาง หรือ โครงการ “บ้าน-คอนโดบีโอไอ” ที่มีระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เพราะมีราคาใกล้เคียงกัน แต่ก็แตกต่างกัน ตรงที่ผู้อยู่อาศัยที่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ จึง “อยากซื้อ” มากกว่าเช่าระยะยาว 99 ปี แบบโครงการบ้านเพื่อคนไทย เพราะมีความสามารถในการซื้อได้

ดังนั้นแนวทางการคัดกรองผู้ที่มีความสามารถในการเช่าควรเป็นไปอย่างโปร่งใสเพื่อไม่ให้เกิด “ดีมานด์เทียม” ที่อาจทำให้โครงการล้มเหลวเหมือนที่เคยเกิดขึ้นในอดีตเกิดขึ้นกับโครงการบ้านเอื้ออาทร

เจาะกลุ่มเรียลดีมานด์ลดเสี่ยง

นายอิสระ แนะว่า การคัดเลือกผู้ที่จะได้รับสิทธิ์ในการเข้าร่วมโครงการควรพิจารณาจาก ความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) แทนที่จะใช้เกณฑ์รายได้เพียงอย่างเดียว เช่น การพิจารณาความสามารถในการขอสินเชื่อจากธนาคารก่อน เพื่อให้การสนับสนุนด้านอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นไปตามวัตถุประสงค์ของโครงการอย่างแท้จริง

อีกทั้งนโยบาย 20 บาทตลอดสาย ที่รัฐบาลกำลังดำเนินการอยู่เพื่อส่งเสริมการใช้ระบบขนส่งมวลชนในราคาประหยัดก็จะช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทางและลดค่าครองชีพของผู้ที่เข้าร่วมโครงการ ซึ่งอาจทำให้โครงการประสบความสำเร็จมากยิ่งขึ้น

“หากโครงการบ้านเพื่อคนไทยสามารถตอบโจทย์ ความต้องการที่แท้จริง และดำเนินการอย่างรอบคอบในการคัดเลือกผู้มีสิทธิ์ พร้อมกับการสนับสนุนจากนโยบายขนส่งสาธารณะและการให้ความสำคัญกับการลดภาระค่าใช้จ่ายโครงการนี้จะสามารถส่งผลดีต่อสังคมและเศรษฐกิจได้อย่างยั่งยืน”

เสนาฯ ชี้กระทบโครงการต่ำกว่า 3 ล้าน

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า “บ้านเพื่อคนไทย” เป็นโครงการที่ดี เพราะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและผู้เริ่มทำงาน ให้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์ หรือ เงินล่วงหน้า 

นอกจากนี้ ทำเลที่ตั้งใกล้ระบบขนส่งมวลชนเพิ่มความสะดวกสบาย ซึ่งการมีที่อยู่อาศัยในทำเลที่ดี ค่าเช่ารายเดือนที่ไม่สูงมาก สามารถช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันของประชาชนได้เป็นอย่างดี

“โครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” อาจส่งผลต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีการแข่งขันค่อนข้างสูง ผู้ประกอบการอาจต้องเผชิญกับความท้าทายจากจุดเด่นของโครงการ เช่น สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ และเงินดาวน์ที่ลดลง ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่ช่วยถึงดูดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ”

 แนะปรับกลยุทธ์รับมือการแข่งขัน

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงในตลาดที่เกิดขึ้นจากโครงการนี้ สอดคล้องกับแนวคิดของเสนาฯ ที่มุ่งเน้นให้คนไทยสามารถเข้าถึงบ้านและที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ผ่านโมเดลต่างๆ เช่นโครงการ LivNex เช่าออมบ้าน ที่ออกแบบมาเพื่อ "ลดข้อจำกัด” ด้านการเงินในการซื้อบ้าน พร้อมมอบโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านในระยะยาว ตอบโจทย์ความต้องการของประชาชนในยุคปัจจุบันได้อย่างแท้จริง

“LivNex เป็นนวัตกรรมทางการเงินรูปแบบใหม่ที่ช่วยให้คนไทยเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น เปิดโอกาสให้ผู้บริโภคสะสมค่าเช่าเป็นเงินออมเพื่อการซื้อบ้านในอนาคต พร้อมบริการให้คำปรึกษาทางการเงิน เพื่อสนับสนุนให้เข้าถึงสินเชื่อบ้านได้อย่างยั่งยืน บ้านไม่เพียงเป็นที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นทรัพย์สินที่ช่วยสร้างความมั่นคงในชีวิต มีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี และสามารถส่งต่อกรรมสิทธิ์ให้กับลูกหลานได้อีกด้วย”

เสนาฯ ย้ำ“ไม่กระทบ”คนละทำเล

สำหรับ เสนาฯ “ไม่ได้” รับผลกระทบ เนื่องจากทำเลของโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ทั้ง 4 แห่ง ได้แก่ บางชื่อ เชียงราก ธนบุรี และเชียงใหม่ ไม่ได้ทับซ้อนกับพื้นที่พัฒนาโครงการของเสนาฯ หรือการพัฒนาโครงการ BOI ในพื้นที่ที่กระจายตัวอยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าหลักเป็นพนักงานโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมเป็นหลัก

เสนาฯ ยังให้ความสำคัญกับการลดภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายหลักที่คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 30% ของรายได้ของคนกรุงเทพฯ โครงการของเสนาฯ จึงตั้งอยู่ในทำเลที่ใกล้แหล่งงานและระบบขนส่งมวลชน เพื่อช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายและเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทาง ตอบโจทย์กลุ่มคนรุ่นใหม่

"ทำเล-จำนวน" จำกัดกระทบน้อย

นายอภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท ออริจิ้น เวอร์ติเคิล คอร์ปอเรชั่น จำกัด กล่าวว่า โครงการบ้านเพื่อคนไทย อาจมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับแมส ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท หากเทียบกับคอนโดมิเนียมของออริจิ้น แบรนด์ “ดิ ออริจิ้น” ซึ่งส่งผลกระทบไม่มากนัก เพราะกลุ่มผู้ซื้อมองในเรื่องของ “โลเคชั่น” ที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต การทำงาน หรือทำเลที่คุ้นเคย ซึ่งเป็นปัจจัยแรกของการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ส่วนราคาเป็นปัจจัยรองลงมา

“จากข้อมูลของบ้านเพื่อคนไทย บน 4 ทำเล อาจกระทบโครงการที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้ละแวดนั้นบ้าง จากที่ภาครัฐสนับสนุนมาตรการดอกเบี้ยมีส่วนดึงดีมานด์ของลูกค้าบางกลุ่มออกไปบ้างเล็กน้อย”

เงื่อนไขต้องชัดเจนสกัดซื้อปล่อยเช่า

นายอธิป พีชานนท์  นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า โครงการสร้างบ้านเพื่อคนไทย ถือเป็นนโยบายที่ดีสำหรับคนที่มีรายได้น้อย “เห็นด้วย” และสนับสนุนด้วย 100% เพราะเป็นเรื่องที่ควรทำมานานแล้ว ซึ่งเป็นบทบาทหน้าที่ของการเคหะแห่งชาติ และกรมธนารักษ์ ซึ่งมีพื้นที่จำนวนมากที่สามารถดำเนินการได้

อย่างไรก็ตาม โครงการนี้รัฐบาลใช้ที่ดินของการรถไฟฯ  ซึ่งต้องทดลองเฟสแรกก่อนว่ามีปัญหาอะไรหรือไม่ อย่างไร เพราะกลุ่มคนที่เข้ามาเช่าเป็นกลุ่มคนที่มีรายได้น้อย ไม่มีแหล่งรายได้แน่นอน ฉะนั้นถ้าจะอนุมัติให้เช่าก็ต้องมีความชัดเจน เพราะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยอาจไม่มีหลักฐานทางการเงิน ไม่สามารถกู้เงินธนาคาร ควรกำหนดเงื่อนไขออกมาให้ชัดเจน ป้องกันนายทุนเข้ามาเช่าเพื่อปล่อยเช่าต่อ ต้องป้องกันตรงนี้ เพื่อให้คนที่เข้ามาใช้สิทธิเป็นกลุ่มคนรายได้น้อยอย่างแท้จริง”

ทั้งนี้ เพื่อป้องกันไม่เกิดซ้ำรอยกับโครงการแฟลตดินแดงที่มีนายทุนใช้สิทธิซื้อแล้วมาปล่อยเช่าต่อ โครงสร้างบ้านเพื่อคนไทยต้องไม่ให้เหตุการณ์แบบนั้นเกิดขึ้น เพื่อช่วยให้คนมีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยจริง โดยเมื่อคนกลุ่มนี้มีรายได้เพิ่มขึ้นสามารถขยับขยายไปอยู่ที่อื่นได้ และมีคนใหม่เข้ามาใช้สิทธิต่อได้

คนละกลุ่มเป้าหมายจับกลุ่มกู้ไม่ได้

 นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต  นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าเป็น “โอกาส” ของการมีบ้านของคนไทยในกลุ่มของผู้ที่มีรายได้น้อย ผ่านสัญญาเช่าระยะยาวของนโยบายสร้างบ้านเพื่อคนไทย สามารถอยู่ได้นานถึง 2 เจนเนอเรชัน ในราคาที่จับต้องได้ ทำให้ผู้ที่มีรายได้น้อยมีโอกาสมีบ้านได้มากขึ้น เพราะปัจจุบันราคาบ้านที่อยู่อาศัยสูงมากขึ้นทำให้ผู้มีรายได้น้อย และผู้ที่ทำงานใหม่ไม่สามารถจะซื้อบ้านได้

 “โครงการนี้ไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพราะลูกค้าคนละกลุ่ม บ้านเพื่อคนไทยเป็นกลุ่มที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ เพราะเป็นสิทธิการเช่าระยะยาวจึงเป็นคนละเซกเมนต์กับที่ภาคเอกชนทำ แม้ว่าหลายคนจะมองว่ากระทบหรือต่อให้กระทบจริงก็ไม่มาก เพราะซัพพลายที่รัฐทำออกมาไม่มากและไม่ได้กระจายไปในทุกพื้นที่”

เตือนดูซัพพลายป้องกันโอเวอร์ซัพพลาย

นายวิชัย วิรัตกพันธ์  นักวิชาการอิสระด้านที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมือง แนะว่า รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรศึกษาอุปทานและผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมอย่างละเอียด เนื่องจากพื้นที่นำร่องของโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” พบว่า ยังคงมีอาคารชุดที่เหลือขายอยู่พอสมควร ซึ่งโครงการนี้อาจส่งผลต่อยอดขายอาคารชุดในพื้นที่ชะลอตัวลงได้

ยกตัวอย่างในพื้นที่เขตจตุจักร เป็นที่ตั้งของ “บ้านเพื่อคนไทย"   ทำเล กม.11” ที่มีแผนสร้างอาคารชุดจำนวน 1,232 หน่วย ในราคาไม่เกิน 1.76-3 ล้านบาท คาดว่า มีอาคารชุดเหลือขายทุกระดับราคา 4,000-5,000 หน่วย คาดว่าเป็นอาคารชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เหลือขาย 1,500-2,000 หน่วย ซึ่งพื้นที่เขตจตุจักร ดีเวลลอปเปอร์เข้ามาพัฒนาอาคารชุดจำนวนมากและที่ผ่านมาขายได้ดีขึ้น

หรือในพื้นที่อำเภอคลองหลวง เป็นที่ตั้งของ “บ้านเพื่อคนไทย"  ทำเลเชียงราก ที่มีแผนสร้างเป็นอาคารชุดจำนวน 1,795 หน่วย ในราคา 1.34 ล้านบาท พบว่ามีอาคารชุดเหลือขายทุกระดับราคา ราว 2,000 หน่วย คาดว่าเป็นอาคารชุดราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เหลือขาย 500-550 หน่วย

“ที่ผ่านมาผู้ที่ซื้ออาคารชุดย่านนี้ ส่วนใหญ่ซื้อเพื่อลงทุนให้เช่าเป็นกลุ่มหลัก รองลงมาเป็นกลุ่มที่ซื้อให้ลูกหลานพักอาศัยระหว่างศึกษา และนำมาปล่อยเช่า หรือปล่อยขายเมื่อลูกหลานจบการศึกษา”

แม้ว่าการดำเนินโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” จะเป็นเจตนาที่ดี แต่รัฐบาลก็ควรให้ความสำคัญกับผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยที่พัฒนาโดยภาคเอกชนด้วย เนื่องจากจะทำให้บทบาทของภาคเอกชนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้อ่อนแอลงในระยะยาว และรัฐบาลจะต้องรับภาระนี้มากยิ่งขึ้นในอนาคต