เปิดข้อควรรู้ ‘Leasehold-Freehold’ ก่อนตัดสินใจซื้อ

กระแสร้อนโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ที่เปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อย หรือกลุ่มเริ่มทำงานได้มีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยง่ายขึ้นภายใต้เงื่อนไขสัญญา “เช่า”  หรือ "Leasehold"  กล่าวคือการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์โดย “ไม่ได้กรรมสิทธ์” เมื่อครบกำหนดตามสัญญาจะต้องคืนสิทธิ์ให้เจ้าของ หรือต่อสัญญาออกไปอีกตามแต่เงื่อนไข

เรียกได้ว่าเป็นเจ้าของเพียง "สิทธิ์เช่า" โดยเอกชนส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 30 ปี สามารถต่อสัญญาได้อีก 30 ปี แต่โครงการบ้านเพื่อคนไทยถือสิทธิ์เช่าระยะยาว 99 ปี อย่างไรก็ดี กรณี “Leasehold” หากเกิดการชำรุดเสียหายจากภัยพิบัติ หรือถูกเวนคืนที่ดินจะไม่ได้ค่าชดเชยในส่วนของที่ดินและอาคาร เมื่อหมดระยะเวลาสัญญาแล้ว ถือว่าไม่มีสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น  

 

ขณะที่ "Freehold" หรือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบขายขาด ผู้ซื้อจะ “ได้กรรมสิทธิ์” ไปครอบครอง 100% มีโอกาสขอสินเชื่อกับธนาคารได้วงเงินสูงสุด 100%  สามารถปรับปรุง ซ่อมแซม หรือกรณีเกิดภัยพิบัติต่างๆ หรือถูกเวนคืน ผู้ซื้อจะได้รับค่าชดเชยตามสัดส่วนในโฉนดที่ดิน  แม้การซื้อแบบ “Freehold” จะใช้เงินสูงกว่า “Leasehold”  แต่มีอิสระในการทำกำไรได้หลายรูปแบบ ทั้งให้เช่า ขายต่อที่สำคัญยังเป็นมรดกตกทอดแก่ลูกหลาน

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยของ คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย ขยายความถึงรูปแบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือการซื้อขายคอนโดมิเนียมมี  2 รูปแบบ ฟรีโฮลด์ (Freehold) คือ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบขายขาด ได้กรรมสิทธิ์ถาวร และ ลีสโฮลด์ (Leasehold) คือการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โดยไม่ได้กรรมสิทธิ์

 

 

"การได้มาของที่ดินในการพัฒนาโครงการเป็นตัวแปรสำคัญในการกำหนดรูปแบบการขาย ซึ่งหากเป็นโครงการที่พัฒนาบนที่ดินที่ผ่านการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนผู้ถือกรรมสิทธิ์มาเป็นเจ้าของโครงการจะเป็นการขายแบบกรรมสิทธิ์ถาวร (Freehold)  แต่ถ้าโครงการพัฒนาบนที่ดินที่มีข้อจำกัดในการขายและเช่าระยะยาวมาจะขายได้แบบสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) โดยระยะเวลาสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินนั้นจะน้อยกว่าระยะเวลาสัญญาเช่าที่ดิน"

การซื้อขายเปลี่ยนมือคอนโดมิเนียมหรืออสังหาริมทรัพย์บนที่ดินทั้ง 2 ประเภทนั้นทำได้เหมือนกันเพียงแต่รูปแบบของการถือครอง “แตกต่างกัน” คอนโดมิเนียมหรืออสังหาริมทรัพย์บนที่ดินกรรมสิทธิ์ถาวรจะสามารถซื้อ-ขาย และโอนกรรมสิทธิ์ได้ตลอดระยะเวลาการถือครอง ส่วนคอนโดมิเนียมหรืออสังหาริมทรัพย์บนที่ดินสิทธิการเช่าระยะยาว แม้ว่าจะสามารถขายและเปลี่ยนมือได้ แต่กรรมสิทธิ์บนอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ จะมีระยะเวลาที่ลดลงเสมอตามระยะเวลาที่เหลือของสัญญาเช่า

กรรมสิทธิ์ถาวรหนุนมูลค่าที่อยู่อาศัย

อย่างไรก็ดี ในเชิงการลงทุน “มูลค่า” ของคอนโดมิเนียม หรือ อสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นกรรมสิทธิ์ถาวร มีความเป็นไปได้ที่จะเพิ่มขึ้นในกรณีที่ไม่ผ่านระยะเวลาที่นานเกินไป เช่น โครงการคอนโดมิเนียมมีความเป็นไปได้ที่จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น แต่ถ้าเป็นโครงการที่มีอายุมากกว่า 10 ปีขึ้นไป ราคาอาจไม่ปรับเพิ่มไปมากกว่าที่ผ่านมาแล้ว และมีความเป็นไปได้ที่จะลดลงเช่นกัน ถ้าขาดการดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลางหรือส่วนอื่นๆ ของโครงการและภายในยูนิตของเจ้าของร่วม

ส่วนมูลค่าของคอนโดมิเนียมหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสิทธิการเช่าจะมีมูลค่าลดลงทุกปี แปรผันตามระยะเวลาของสิทธิการเช่าที่เหลืออยู่ 

“ราคาตอนซื้อขายก็แตกต่างกันสำหรับฟรีโฮลด์และลีสโฮลด์  โครงการในทำเลเดียวกัน และมีรูปแบบโครงการที่ไม่แตกต่างกันมากนักโครงการคอนโดมิเนียมหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ถาวรจะมีราคาขายที่สูงกว่าชัดเจน เพราะสิทธิในกรรมสิทธิ์ที่เหนือกว่า ส่วนโครงการที่เป็นสิทธิการเช่าจะมีราคาขายที่ต่ำกว่า แต่อาจจะมีการเพิ่มมูลค่า โดยการมีส่วนของการบริหารโครงการที่เป็นโรงแรมระดับ 5 ดาวเพื่อที่จะปรับราคาขายให้สูงขึ้น”

กลุ่มผู้ซื้อของโครงการทั้ง 2 ประเภทก็ค่อนข้างแตกต่างกัน เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นกรรมสิทธิ์ถาวร และสิทธิการเช่าระยะยาวจะมีกลุ่มลูกค้าที่ค่อนข้างกว้าง แต่สิ่งที่เป็นตัวกำหนดความแตกต่างว่ามีกลุ่มลูกค้าต่างชาติหรือคนไทยมากกว่ากัน คือ “ทำเล” โครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นสิทธิการเช่าระยะยาวในกรุงเทพฯ มักอยู่ในทำเลรอบสวนลุมพินีเท่านั้นที่จะได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ เพราะความเป็นเอกลักษณ์และศักยภาพของทำเล หากเป็นทำเลอื่น การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในโครงการที่เป็นกรรมสิทธิ์ถาวรน่าสนใจกว่าในสายตาของชาวต่างชาติ

เจ้าของที่ดินกำหนดรูปแบบพัฒนา

นายสุรเชษฐ กล่าวต่อว่า เจ้าของที่ดินมีส่วนสำคัญอย่างมากในการกำหนดรูปแบบการพัฒนาโครงการบนที่ดินซึ่งจะต่อเนื่องไปถึงรูปแบบการขายหรือการสร้างรายได้จากโครงการที่พัฒนาด้วย โครงการที่พัฒนาบนที่ดินที่มีเจ้าของที่ดินบางกลุ่มหรือบางรายจะเป็นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาวเท่านั้น เช่น สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระองค์ สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กรมธนารักษ์ สภากาชาดไทย การท่าเรือแห่งประเทศไทย การไฟฟ้านครหลวง การไฟฟ้าส่วนภูมิภาค การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย มูลนิธิ สมาคมต่างๆ หน่วยงานทหาร วัด และการรถไฟแห่งประเทศไทย เป็นต้น

“การรถไฟฯ เป็นเจ้าของที่ดินรายใหญ่ในประเทศไทย มีที่ดินกระจายอยู่ในทุกจังหวัดที่มีเส้นทางรถไฟผ่าน และมีการปล่อยเช่าให้ประชาชน หรือนักลงทุนเข้ามาเช่าระยะยาว หรือระยะสั้น เพื่ออยู่อาศัย หรือพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานแล้ว บางทำเลครบกำหนดหรือเลยกำหนด 30 ปี ไปแล้วก็มี และมีที่ดินในหลายทำเลที่การรถไฟฯ กำลังมองหานักลงทุนเข้ามาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ”

ทั้งนี้ การรถไฟฯ มีการจัดตั้ง บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด ในการดูแลผลประโยชน์และการพัฒนาที่ดินต่างๆ มีสถานะเป็นเจ้าของที่ดินที่กำลังพัฒนาโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ตามนโยบายของรัฐบาลปัจจุบัน