“บ้านเพื่อคนไทย”ล้านหลัง เอฟเฟกต์อสังหาฯ?ในมุมมองของ “อิสระ บุญยัง”
![“บ้านเพื่อคนไทย”ล้านหลัง เอฟเฟกต์อสังหาฯ?ในมุมมองของ “อิสระ บุญยัง”](https://image.bangkokbiznews.com/uploads/images/md/2025/01/ukhoZ3r8MswUuIUR7B5T.webp?x-image-process=style/LG)
วิเคราะห์“บ้านเพื่อคนไทย” ผ่านมุมมองความเป็นไปได้ ของ “อิสระ บุญยัง” ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร หากรัฐบาลเดินหน้า โครงการ“บ้านเพื่อคนไทย”1ล้านหลัง
เมื่อพูดถึงปัญหาที่อยู่อาศัยในสังคมไทย หลายคนอาจมองว่าการแก้ปัญหานี้เป็นเรื่องที่ท้าทาย เพราะแม้ในประเทศที่มีเศรษฐกิจเจริญแล้ว อย่างสหรัฐอเมริกา หรือประเทศในยุโรป ก็ยังพบปัญหาคนไร้บ้าน หรือประชาชนที่ไม่สามารถซื้อบ้านได้ง่ายนัก นั่นจึงทำให้ภาครัฐต้องเข้ามามีบทบาทในการแก้ไข โดยการสนับสนุนทั้งในด้านการสร้างบ้าน และการสนับสนุนทางการเงิน เช่น การให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ หรือการค้ำประกันสินเชื่อให้กับผู้มีรายได้น้อย
นโยบาย "บ้านเพื่อคนไทย" ล้านหลัง ที่รัฐบาลไทยกำลังผลักดันนั้น เกิดขึ้นท่ามกลางบริบทของปัญหาที่อยู่อาศัยในประเทศ ที่แม้จะมีหน่วยงานรัฐหลายแห่งเข้ามาแก้ไขปัญหานี้มาตลอด 50 ปี นับแต่จัดตั้งการเคหะฯจนถึง กุมภาพันธ์ 2567 การเคหะฯจัดสร้างบ้านทุกประเภทรวมกันได้จำนวน 752,169 รวมถึงบ้านเอื้ออาทร ซึ่งเป็นนโยบายของรัฐบาลในอดีตด้วย(ในขณะนั้นก็มีนโยบายบ้านล้านหลัง)
สถาบันพัฒนาองค์กรขุมชน(องค์การมหาชน ) ก็เป็นอีกองค์กรหนึ่งของรัฐ ซึ่งนอกจากจะมีบทบาทสนับสนุนการรวมตัวของชาวบ้านของชุมชน ในการปัญหาการประกอบอาชีพ ในเรื่องรายได้ เรื่องสวัสดิการขุมชน ก็ยังมีบทบาทในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของชุมชนด้วย ที่เรารู้จักในชื่อ “บ้านมั่นคง” ซึ่งดำเนินการไปแล้วกว่า 1 แสนหน่วย ในหลายร้อยทำเลทั่วประเทศ
รวมถึงการจัดตั้งธนาคารอาคารสงเคราะห์ตั้งแต่ ปี 2519 ก็เพื่อให้มีบทบาทหลัก ในการสนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้ -น้อยปานกลาง และในหลายวิกฤตการณ์ที่ผ่านมา ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีบทบาท ช่วยแก้ปัญหาเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้เป็นอย่างมาก ทั้งช่วงวิกฤตการทางเศรษฐกิจ 2540 รวมถึงสถานการณ์สินเชื่อช่วงโควิด-19 จนถึงปัจจุบัน
ต่อคำถามที่ว่า ถ้ารัฐบาลมีนโยบาย จะสร้าง“บ้านเพื่อคนไทย”1 ล้านหลัง จะกระทบต่อเศรษฐกิจและภาคเอกชนอย่างไร?
กรณีของบ้านเพื่อคนไทยในปัจจุบัน ใช้ที่ของการรถไฟ แม้จะมีที่ดินทั่วประเทศก็ไม่ครอบคลุมการเลือกทำเลที่ตั้ง(Location )ที่เป็นความต้องการ(Demand )ของประชาชน ที่เลือกทำเลที่ต้องด้วยปัจจัยที่หลากหลาย
หรืออาจใช้ที่ดินของหน่วยงานอื่น แต่กรณีที่ดินของรัฐก็ยังคงเป็นสิทธิ "การเช่า" ไม่สามารถเป็นกรรมสิทธิ์ได้ ด้วยเงื่อนไขผู้ซื้อ และการพัฒนาอยู่ในกรอบผู้"มีรายได้น้อย-ปานกลาง" ผ่อนชำระ 4,000+ ไม่กระทบต่อการพัฒนาที่อยู่ในระดับราคาที่สูงกว่าของภาคเอกชน
ส่วนภาคเอกชนที่ได้รับผลกระทบโดยตรง คือผู้ที่พัฒนาตามเกณฑ์ BOI ซึ่งปัจจุบัน ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ทั่วประเทศ ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล ได้รับสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำทั้งผู้พัฒนาและผู้ซื้อบ้าน ซึ่งเกณฑ์ BOI เป็นเกณฑ์ที่จะหมดอายุ เดือนธ.ค. 2568
หากภาครัฐไม่อยากให้มีผลกระทบต่อเอกชนที่พัฒนาในกลุ่มนี้อาจ"เพิ่ม"สิทธิประโยชน์สำหรับผู้พัฒนากลุ่มนี้ เช่น การยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ กำหนดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนองของผู้ซื้อในอัตราต่ำ และที่สำคัญคือการกำหนดเกณฑ์ BOI เป็นการถาวรเหมือนในอดีต และรัฐบาลจะถือว่ามาตรการส่งเสริม จูงใจให้เอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัย ด้วยสิทธิประโยชน์ต่างๆ ที่ว่านั้น เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” แต่ผู้ซื้อจะมีทางเลือกที่ได้ เป็นกรรมสิทธิ์ ก็เป็นเรื่องที่เป็นประโยชน์และไม่เป็นการแข่งขันกับภาคเอกชน พร้อมกันนั้นก็จะให้มีการกระจายทำเลที่หลากหลาย ตามความต้องการทั่วประเทศ
ความท้าทายในการใช้ที่ดินของรัฐ
อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า นโยบายการสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยใช้ที่ดินของการรถไฟ หรือหน่วยงานอื่นๆ ของรัฐ อาจดูเหมือนเป็น"ทางเลือก"ที่ง่ายในการแก้ปัญหาการ"ขาดแคลน"ที่อยู่อาศัย แต่ในความเป็นจริง การเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการเหล่านี้เป็นเรื่องที่ท้าทาย! เนื่องจากที่ดินของรัฐบางแปลงอาจไม่ได้อยู่ในทำเลที่ประชาชนต้องการ หรือไม่เหมาะสมกับการใช้ชีวิตประจำวันของผู้คน เช่น การเดินทาง หรือการเข้าถึงบริการสาธารณะต่างๆ
นอกจากนี้ ที่ดินของรัฐหลายแปลงเป็นเพียงสิทธิ"การเช่า"เท่านั้น! ซึ่งหมายความว่าแม้ประชาชนจะมีบ้านแล้ว ก็ไม่สามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ นี่คือหนึ่งในอุปสรรคสำคัญที่จะทำให้การพัฒนาโครงการนี้ไม่สามารถตอบโจทย์ทุกคนได้อย่างเต็มที่
ผลกระทบต่อภาคเอกชน
การสร้างบ้านจำนวนมากจากภาครัฐอาจมีผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชน โดยเฉพาะผู้พัฒนาที่ได้รับสิทธิประโยชน์จาก BOI (Board of Investment) ที่ทำให้สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้ในราคาต่ำ และได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล รวมถึงการให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำแก่ผู้ซื้อบ้านในกลุ่มนี้
สำหรับภาคเอกชนที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางหรือสูงกว่า การที่รัฐบาลเข้ามามีส่วนในการพัฒนาโครงการบ้านสำหรับคนมีรายได้น้อย อาจทำให้เกิดความไม่สมดุลในตลาด เนื่องจากการผ่อนชำระของผู้ซื้อในโครงการของรัฐบาลอาจถูกกว่าการผ่อนชำระในโครงการของภาคเอกชน ดังนั้น สิทธิประโยชน์ต่างๆ ที่ภาครัฐให้กับภาคเอกชนจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะทำให้ภาคเอกชนไม่รู้สึกว่าได้รับผลกระทบโดยตรงจากนโยบายนี้
การประสานงานหลายภาคส่วน
การสร้างบ้านล้านหลังเพื่อคนไทย"ไม่ใช่"แค่เรื่องของการเลือกที่ดินและการก่อสร้างเท่านั้น แต่ยังต้องมีการประสานงานที่ดีระหว่างหลายหน่วยงานทั้งในภาครัฐและเอกชน รวมถึงการกำหนดมาตรการทางการคลังและการสนับสนุนจากภาครัฐที่จะทำให้โครงการนี้สำเร็จไปได้ด้วยดี
ตัวอย่างเช่น กระทรวงการคลังต้องกำหนดมาตรการส่งเสริมด้านภาษี การให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ หรือการช่วยลดค่าธรรมเนียมต่างๆ เพื่อให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านสามารถเข้าถึงโครงการนี้ได้ ขณะเดียวกัน กระทรวงมหาดไทยต้องมีการปรับปรุงผังเมืองและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้สามารถสร้างบ้านในบางพื้นที่ได้
การกระจายทำเลที่ตั้ง
อีกหนึ่งประเด็นสำคัญคือการเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการบ้านเพื่อคนไทย ซึ่งต้องตอบสนองความต้องการของประชาชนในแต่ละพื้นที่ โดยไม่ให้เกิดปัญหา"ล้นตลาด"( Oversupply) ที่อาจกระทบต่อเศรษฐกิจและหน่วยงานที่รับผิดชอบ
อิสระ ย้ำว่า หากรัฐบาลสามารถประสานความร่วมมือจากหลายภาคส่วนได้อย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ล้านหลังก็มีโอกาสที่จะประสบความสำเร็จ และเป็นการตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนผู้มีรายได้น้อยและปานกลางได้อย่างแท้จริง นอกจากนี้ โครงการนี้ยังสามารถช่วย"ลด"ความเหลื่อมล้ำทางสังคม และเสริมสร้างความมั่นคงให้กับเศรษฐกิจครัวเรือนในประเทศไทยได้อีกด้วย
การร่วมมือของทั้งภาครัฐและเอกชน จึงเป็นกุญแจสำคัญที่จะทำให้โครงการนี้ไม่เพียงแต่เป็นการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและสร้างความยั่งยืนให้กับสังคมไทยในระยะยาว