อสังหาฯ ปี 68 ท้าทายธุรกิจปรับแผน! ค้าปลีกฟื้นช้า บ้านทรงตัว

รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี (CBRE) ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 5 กลุ่มสำคัญ ได้แก่ ที่พักอาศัย สำนักงาน ค้าปลีก โรงแรม อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ กำลังฟื้นตัวในระดับแตกต่างกัน กลุ่มที่มีการขยายตัวอย่างแข็งแกร่ง นำโดยโรงแรม อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์

ส่วนกลุ่มที่กำลังกลับมาฟื้นตัวได้แก่ ค้าปลีก พื้นที่สำนักงาน ส่วนเซกเตอร์ที่พักอาศัย ซึ่งต้องใช้เวลาพอสมควร

ภาพรวมตลาดมีปัจจัยกระทบหลายด้าน ทั้งเศรษฐกิจไทย ตลาดโลก เงินเฟ้อ ความท้าทายเรื่องสิ่งแวดล้อม การปรับตัวของภาคธุรกิจเข้าสู่ยุคดิจิทัล

ทั้งนี้เมื่อประเมินในแต่ละกลุ่ม โดยที่ขยายตัวดี คือ "โรงแรม" มาจากการท่องเที่ยวไทยเติบโตดี จากมาตรการภาครัฐ อาทิ เปิดฟรีวีซ่ารวม 93 ประเทศ ดึงนักท่องเที่ยว ทำให้มีการขยายโรงแรมใหม่และราคาของห้องพักในกรุงเทพสูงขึ้น 

ส่วน "อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์" ขยายตัวต่อเนื่องจากการลงทุนใหม่ในพื้นที่อีอีซี ตั้งแต่รถยนต์ไฟฟ้า โลจิสติกส์ และดิจิทัล รวมถึงตลาดพื้นที่สำนักงาน มีการเข้ามาใช้พื้นที่มากขึ้น 

รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ CBRE

ทางด้านตลาดค้าปลีก หลายศูนย์การค้ามีการรีโนเวทพื้นที่ใหม่และความสนใจเข้ามาลงทุนของแบรนด์อาหารและเครื่องดื่ม โดยเฉพาะจากประเทศจีนและญี่ปุ่น ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการเน้นทำตลาดในโครงการเดิมที่มีอยู่เพื่อ “เคลียร์สต็อก” ไม่เน้นเปิดโครงการใหม่ ซึ่งตลาดที่ไปได้ดีอยู่คือ กลุ่มลักชัวรี

ซัพพลายโรงแรมลักชัวรีพุ่ง

โชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกวิจัยและให้คำปรึกษา กล่าวเสริมว่า กลุ่มโรงแรมขยายตัวสูง ปีนี้ประเมินว่าจะมีจำนวนนักท่องเที่ยวถึง 40 ล้านคน เพิ่มจากปีก่อนที่มี 35.5 ล้านคน นักท่องเที่ยวกลุ่มหลัก คือ จีน มาเลเซีย อินเดีย เกาหลีใต้ รัสเซียและไต้หวัน คาดโรงแรมมีซัพพลายทั้งหมด 80,000 คีย์ เพิ่มขึ้น 7% และซัพพลายกลุ่มใหม่ที่เข้ามาคือ ลักชัวรี ทำให้ราคาห้องพักปรับเพิ่มขึ้นเป็นกว่า 4,000 บาทต่อคืน 

โดยมีโรงแรมใหม่เปิดตัวในปีนี้ อาทิ แอนดาซ วัน แบงค็อก 260 คีย์, แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ลุมพินี 512 คีย์ และ อมัน นายเลิศ 52 คีย์ โรงแรมแห่งนี้ราคาห้องพัก 50,000 บาทต่อคืน ทุบราคาห้องพักสูงสุดของโรงแรมในกรุงเทพฯ จากที่ผ่านมาห้องพักราคาสูงอยู่ในพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา

โชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกวิจัยและให้คำปรึกษา CBRE

กลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ มีแนวโน้มขยายตัวสูงต่อเนื่องในช่วง 3 ปี ทำเลหลัก ได้แก่ อีอีซี  มีการลงทุนทั้งพื้นที่สร้างใหม่ในนิคมอุตสาหกรรม จากรถยนต์ไฟฟ้า ไฮเทคและเซมิคอนดัคเตอร์ ดาต้าเซ็นเตอร์ ทำให้ชัพพลายมีน้อยกว่าดีมานด์แล้ว ต่อมา พื้นที่ให้เช่าสำหรับโรงงานอุตสาหกรรม  รวมถึงแวร์เฮ้าส์ มีพื้นที่ใหม่ 1.5 แสน ตร.ม. มีอัตราการเช่า 86% ถือว่าอยู่ในระดับทรงตัว

ค้าปลีกฟื้นตัวช้าสุด

กลุ่มค้าปลีก มีการฟื้นตัวช้ากว่าเซกเตอร์อื่นๆ โดยปีนี้มีพื้นที่ใหม่ 2.5 แสนตร.ม. จากโครงการวัน แบงค็อก เฟสใหม่ โครงการเซ็นทรัลพาร์ค รวมถึงการรีโนเวทหลายทำเลของศูนย์การค้าเซ็นทรัล อีกทั้งมีแบรนด์ใหม่ๆ กลุ่มอาหารและเครื่องดื่มเข้ามาเช่าพื้นที่ โดยเฉพาะแบรนด์จากญี่ปุ่นและจีน ต่อมากลุ่มแฟชั่นและสินค้าลักชัวรี เข้ามาเปิดตลาดในไทย

กลุ่มสำนักงาน ภาพรวมปีนี้มีซัพพลายใหม่ 4.8 แสน ตร.ม. จาก 9 โครงการใหม่ อาทิ วัน แบงค็อก อาคาร 5, ซัมมิท ทาวเวอร์, เซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศ, บีทีเอส วิชั่นนารี พาร์ค, เอไอเอ คอนเน็คท์ และ ครีเอเตอร์ วิลเลจ ส่วนใหญ่เป็นสำนักงานเกรดเอและเอพลัส ส่งผลซัพพลายทั้งหมดในตลาดรวม 10 ล้าน ตร.ม. อัตราการเช่า 78% ขณะที่อัตราเช่าพื้นที่ทำเลซีบีดี ออฟฟิศเกรดเอ และเอพลัส อาจปรับขึ้น 3% แต่ทำเลอื่นๆ อาจปรับลดราคาลงเพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้า

“สำนักงานราว 60% เปิดให้บริการมากกว่า 25 ปี ทำให้ผู้ประกอบการมีการปรับโฉมพื้นที่ใหม่ ลงทุนด้านดิจิทัล บางทำเลทุบตึกสร้างใหม่ หรือปรับไปทำมิกซ์ยูส ขยายไปสู่โรงแรมและเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์”

ที่พักอาศัยชะลอเปิดตัวโครงการใหม่

อาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย กล่าวว่า ผู้ประกอบการมีการปรับแผนลงทุนหลายด้าน โดยทำเลใจกลางกรุงเทพฯ ปีนี้ มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จ 3,986 ยูนิต มิดทาวน์/ชานเมือง 37,000 ยูนิต ถือว่า “ชะลอตัว” จากปี 2567 สร้างเสร็จพื้นที่ใจกลางเมือง 4,230 ยูนิต มิดทาวน์/ชานเมือง 44,200 ยูนิต

คอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ ในกรุงเทพฯ ใจกลางเมือง 3,600 ยูนิต มิดทาวน์/ชานเมือง 20,400 ยูนิต ชะลอตัวจากในปี 2567 ใจกลางเมือง มี 3,029 ยูนิต มิดทาวน์/ชานเมือง 25,500 ยูนิต ส่วนโครงการบ้านเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ 18,000 ยูนิต น้อยสุดในรอบ 10 ปี ลดลงต่อเนื่องจากในปี 2567 มีจำนวน 22,500 ยูนิต 

อาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย CBRE

ประเมินภาพรวมปีนี้ มีโครงการบ้านที่สร้างเสร็จแล้วยังไม่ได้ขายรวม 1.59 แสนยูนิต เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่มีจำนวน 1.55 แสนยูนิต ส่วนยอดการโอนปีนี้คาดอยู่ที่ 30,000 ยูนิต ลดลงจากปีก่อนที่มี 32,000 ยูนิต

“ผู้ประกอบการต้องการระบายโครงการในสต็อก เพื่อบาลานซ์ตลาด คาดใช้เวลา 5 ปี ทำให้ราคาที่พักอาศัยพื้นที่ชานเมืองค่อนข้างทรงตัวจากการแข่งขันสูง มีซัพพลายจำนวนมาก ส่วนพื้นที่ใจกลางเมืองราคาปรับขึ้นเล็กน้อย”

ขณะที่ภาพรวมการถือครองที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติทั่วประเทศ มีสัดส่วน 16.5% เพิ่มขึ้นจากปีก่อน ทำเลหลัก ได้แก่ กรุงเทพฯ ภูเก็ต ชลบุรี พื้นที่อีอีซี

ส่วนที่อยู่อาศัยกลุ่มลักชัวรี ถือเป็นตลาดที่มีความเฮลธ์ตี้ แบ่งเป็นระดับราคา 30-70 ล้านบาท ซูเปอร์ลักชัวรี ราคา 70-100 ล้านบาท และอัลตร้า ลักชัวรี ราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป โดยจำนวนมากสุดในตลาดคือ “ลักชัวรี” โดยภาพรวมจำนวนโครงการกับยอดขาย หรือ เซลส์เพอร์ฟอร์แมนซ์ ประมาณ 50% ซูเปอร์ลักชัวรี 90% และ อัลตร้า ลักชัวรี 70% เนื่องจากมีโครงการไม่มาก

ตลาดที่มาแรง “ภูเก็ต” เป็นปีทองทั้งซัพพลายและดีมานด์ ได้รับความนิยมทั้งคอนโดมิเนียมและวิลล่า โดยคอนโดมิเนียม สร้างยอดขายได้ถึง 65% ประเมินตั้งแต่ปี 2569 จะมีซัพพลายใหม่เพิ่มเกือบเท่าตัว ส่วนวิลล่า มีซัพพลายปีนี้ 5,500 ยูนิต