ตลาดสำนักงานกทม.ปิดดีลรอบ20ปีมูลค่า7.8หมื่นล้าน!เกรดบีมาแรง
คอลลิเออร์ส เผยตลาดสำนักงานกทม.ปิดดีลในรอบ 20 ปี มูลค่า 7.8 หมื่นล้าน! นักลงทุนแห่ซื้อเกรดบี รีโนเวทอัพค่าเช่าสร้างผลตอบแทน 6.5%-7.5% ต่อปี
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ถือเป็นหนึ่งในตลาดที่สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงทั้งในแง่ของความต้องการและความนิยมจากนักลงทุน สัปดาห์ที่ผ่านมา กระแสข่าวการซื้อขายอาคารสำนักงานในย่านพระราม 9 ด้วยมูลค่าเกือบ 7,000 ล้านบาท กลับกลายเป็นประเด็นที่หลายฝ่ายต้องตั้งคำถามเกี่ยวกับราคาอาคารสำนักงานที่ดูเหมือนจะสูงเกินไป โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับการซื้อขายในอดีต
ข้อมูลจาก คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จะทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นว่าราคานี้ไม่ได้เป็นเรื่องแปลกใหม่สำหรับตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ เนื่องจากในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา มูลค่าการซื้อขายในตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ รวมทั้งสิ้น 78,387 ล้านบาท โดยมาจากการซื้อขายอาคารสำนักงาน 40 แห่ง และพื้นที่เช่ารวมถึง 1.29 ล้านตารางเมตร ซึ่งทำให้คอลลิเออร์สวิเคราะห์ว่า อาคารสำนักงาน"เกรดบี" กำลังได้รับความนิยมอย่างมากจากนักลงทุนในทุกช่วงเวลา
สำนักงานกรุงเทพฯความต้องการที่ไม่เคยหยุด
ภาพรวมของตลาดในกรุงเทพฯ นั้นบ่งชี้ว่า 56.8% ของพื้นที่สำนักงานที่มีการซื้อขายตั้งอยู่ในย่าน ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น สุขุมวิท, สีลม, สาทร ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่องและเต็มไปด้วยโอกาสสำหรับการลงทุนจากทั้งนักลงทุนในประเทศและต่างประเทศ ตลาดที่ใหญ่ที่สุดและมีความต้องการสูงสุดจะยังคงอยู่ใน ย่าน"ใจกลางเมือง" เพราะเป็นทำเลที่มีการเข้าถึงง่าย และมีความคุ้มค่าในการลงทุนสูง โดยเฉพาะอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ใน"ทำเลดี"สามารถดึงดูดผู้เช่าได้อย่างต่อเนื่อง
ในทางกลับกัน อาคารสำนักงาน"เกรดบี" กลับเป็นตัวเลือกที่นักลงทุนให้ความสนใจมากที่สุด เนื่องจากราคาซื้อขายที่ไม่สูงเกินไป แต่ยังคงมีศักยภาพในการปรับปรุงและรีโนเวทให้มีมูลค่าที่สูงขึ้นในอนาคต ซึ่งจะส่งผลให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นตามไปด้วย หลายอาคารในพื้นที่ที่มีราคาไม่สูง แต่ตั้งอยู่ในทำเลที่สะดวกสามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าได้ เป็นหนึ่งในโอกาสที่นักลงทุนสามารถเข้าถึงได้
ปีที่ดีที่สุดในตลาด2560
ปี 2560 ถือเป็นปีที่ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีมูลค่าการซื้อขายสูงที่สุดถึง 15,000 ล้านบาท จากการซื้อขายอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ในย่าน สาทร ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการขยายตัวของตลาดในขณะนั้น เนื่องจากการ"ขาดแคลน"อุปทานของพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอในช่วงปี 2558-2562 ทำให้ กองทุน และ นักพัฒนาโครงการ ให้ความสนใจในการลงทุนในอาคารสำนักงานเกรดเอในทำเลที่สำคัญต่างๆ เช่น สุขุมวิท, สีลม และสาทร เพราะตลาดกำลังเติบโตและอัตราค่าเช่ายังสามารถเพิ่มขึ้นได้อย่างต่อเนื่อง
สัญญาณเตือนซัพพลายล้น
แต่หลังจากปี 2564 เป็นต้นมากลับพบว่า อุปทานใหม่ ของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เริ่มมีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วง 2564-2567 นี้คาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดมากถึง 1.26 ล้านตารางเมตร และยังมีพื้นที่ที่รอการเปิดตัวในอนาคตอีกกว่า 700,000 ตารางเมตร ซึ่งสาเหตุนี้เองที่ทำให้ อัตราการ"ว่าง"ของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เริ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้นักลงทุนหลายรายตัดสินใจ"ชะลอ"การลงทุนในช่วงนี้ เนื่องจากความกังวลว่าตลาดอาจไม่สามารถดูดซับอุปทานใหม่ได้ทัน
ความคุ้มค่าในการลงทุน"ทำเล-เกรดอาคาร"
ในส่วนของนักลงทุนที่ยังคงมองหาการลงทุนในตลาดอาคารสำนักงาน จะเริ่มมองหาผลตอบแทนที่เหมาะสม โดยคาดหวังผลตอบแทนจากการลงทุนที่ 6.5% - 7.5% ต่อปี หากการลงทุนให้ผลตอบแทนสูงกว่านี้ ก็ถือเป็น"โอกาส"ที่น่าสนใจ การลงทุนในอาคารสำนักงาน"เกรดบี"ที่สามารถรีโนเวทหรือปรับปรุงได้ เพื่อเพิ่มค่าเช่าในระยะยาว จึงเป็น"ทางเลือก"ที่หลายคนเลือกใช้ เพราะสามารถสร้างผลตอบแทนในระยะยาวได้อย่างมีประสิทธิภาพ
จากมูลค่าการซื้อขายรวมของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯสูงถึง 78,387,901,870 ล้านบาท ครอบคลุมพื้นที่สำนักงานให้เช่าทั้งหมด 1,294,906 ตารางเมตร และกระจายอยู่ใน 40 อาคารสำนักงานทั่วกรุงเทพฯ พบว่า อาคารสำนักงาน"เกรดบี"มีการซื้อขายด้วยพื้นที่ให้เช่ารวมมากที่สุด 982,374 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 75.86 %ของพื้นที่เช่าทั้งหมด
ตามมาด้วยอาคารสำนักงาน"เกรดเอ"ที่มีพื้นที่เช่ารวม 272,906 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 21.08% และอาคารสำนักงาน"เกรดซี"มีพื้นที่เช่ารวม 39,626 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน3.06% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าอาคารสำนักงานเกรดบีได้รับความนิยมมากที่สุดในกลุ่มนักลงทุน
ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงมีการเติบโตและมีความท้าทายในตัวเอง ทั้งการเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่ที่อาจทำให้ตลาดมีการ"ชะลอตัว"ในบางพื้นที่ แต่ด้วยทำเลที่ดีและการเลือกประเภทของอาคารที่เหมาะสม เช่น การลงทุนใน อาคารเกรดบี ที่สามารถปรับปรุงและรีโนเวทได้ ทำให้ยังคงมี"โอกาส"ในการทำกำไรที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่รอบคอบ
หากนักลงทุนสามารถจับจังหวะตลาดได้อย่างถูกต้องและเลือกทำเลที่ดี รวมถึงการปรับปรุงอาคารให้ทันสมัย ก็จะสามารถเพิ่มมูลค่าการลงทุนได้ในระยะยาวและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าต่อการลงทุน
