อสังหาฯเฮ!ธปท.ปลดล็อกแอลทีวีพยุงตลาดดึงคนรวยซื้อบ้านคอนโด

ในที่สุด ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็ประกาศมาตรการใหม่ที่จะช่วยพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นข่าวดีสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯและผู้ที่มีศักยภาพในการลงทุนในที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เมื่อการปรับเปลี่ยนเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือที่เรียกว่า แอลทีวี (Loan to Value) อนุญาตให้สามารถกู้ได้ 100% สำหรับการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่มีราคามากกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 2568 ถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2569  จะกลายเป็น"ตัวกระตุ้น"สำคัญที่ช่วยพลิกสถานการณ์ที่เงียบเหงาในตลาดอสังหาฯช่วงหลังมานี้

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมบ้านจัดสรร  กล่าวว่า  ต้องขอบคุณทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือมาตรการแอลทีวี ถือเป็นสัญญาณที่ดีของตลาดอสังหาฯ สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 กู้ได้100% กลุ่มราคาต่ำกว่า10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไปถึงจะกู้ได้ 100% แต่ถ้าเป็นหลังแรกยังต้องมีเงินดาวน์ 5-10%ภายในระยะเวลา1ปี2 เดือน เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 2568 ถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2569 
 

จากการปรับมาตรการนี้ ผลกระทบที่เห็นได้ชัดคือการดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีฐานะทางการเงินดี หรือที่เรียกกันว่า "กลุ่ม K-ขาบน" ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่มีศักยภาพในการซื้ออสังหาฯ ราคาสูง นับว่าเป็นข่าวดีที่ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ รวมถึงสมาคมต่าง ๆ ออกมาชื่นชมการตัดสินใจของธปท. อย่างเต็มที่

ดึงคนรวยซื้อบ้านและคอนโดหรู 

จากมาตรการดังกล่าวทำให้ที่อยู่อาศัยระดับราคาตั้งแต่1-9ล้านบาทกู้ได้90-95% หลังที่2 ถึงกู้ได้100% เป็นกลุ่ม K - ขาล่าง หรือชนชั้นกลาง ส่วนอีกกลุ่มหนึ่งสามารถกู้ได้100% ตั้งแต่หลังแรกเป็นต้นไปเป็นกลุ่ม K - ขาบน ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่มีฐานะ ที่มาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศผ่านอสังหาฯ ถือว่าเป็นเรื่องที่ดีและเหมาะสม

สำหรับผลที่เกิดขึ้นคือจะช่วย"พยุง"ตลาดอสังหาฯยังไปต่อได้  โดยอาศัยกำลังซื้อจากกลุ่มK - ขาบน เข้ามา ส่วนกลุ่ม K - ขาล่าง ได้บ้างแต่อาจไม่มากนัก แต่อย่างไรก็ตามการปล่อยสินเชื่อยังคงขึ้นอยู่กับธนาคารพาณิชย์
 

"หวังว่ากลุ่มK ขาบนเป็นคนรวยจะตัดสินใจมาซื้ออสังหาฯมากขึ้นจากเดิมที่ไม่สามารถกู้ได้100%เท่าเป็นการช่วยชาติ  เพราะการผ่อนคลายมาตรการ แอลทีวีไปถึงปีสิ้นปี 69 จะช่วยพยุงตลาดอสังหาฯและมีโอกาสฟื้นตัวเร็วขึ้นส่งผลดีต่อเศรษฐกิจของประเทศ แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่ธนาคารไทยพาณิชย์ที่ต้องผ่อนคลายสินเชื่อด้วย ซึ่งถือเป็นเรื่องใหญ่ "

ช่วยอัตราปฏิเสธสินเชื่อลดลง

จากมาตรการดังกล่าวทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ(Reject rate )40%ของตลาด ระดับราคา7 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วน15% ปัจจุบันพูดถึงกลุ่มระดับราคาที่ 10ล้านบาทขึ้นไปอาจโดยปฏิเสธสินเชื่อ5-10% แต่จากผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี ทำให้กลุ่มK -ขาบนลดลง ทำให้ตลาดอสังหาฯระดับราคา10ล้านบาทขึ้นไป ดีขึ้น 5-10%

"ปกติบ้านใหม่  คอนโดใหม่ปีปีหนึ่งประมาณ1.5-1.7แสนยูนิต เป็นเซกเมนต์ราคา10ล้านบาทขึ้นไปคิดเป็นมูลค่าประมาณ20-25%  ถ้าเซกเมนต์นี้ดีขึ้นจะช่วยพยุงตลาดอสังหาฯได้เยอะ เพราะเป็นบ้านและคอนโดราคาแพงช่วยพยุงมูลค่าตลาด ที่สำคัญทำให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อลดลง ได้สินเชื่อมากขึ้น "

กระตุ้นคนตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น

นายอธิป พีชานนท์ กรรมการบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร  กล่าวว่า  การที่ธปท.ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือมาตรการแอลทีวี ถือว่า เป็นการผ่อนคลายที่ทำให้คนที่ต้องการซื้อบ้าน หลังที่2 หลังที่3  ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น ถือเป็นการดึงดูดให้คนกลุ่มที่มีกำลังซื้อตัดสินใจเร็วขึ้น ซึ่งเป็นการช่วยพยุงตลาดได้อีกทางหนึ่ง แต่การจะกู้ผ่านไม่ผ่านเป็นอีกเรื่องหนึ่ง ที่ยังเป็นปัญหาอุปสรรคที่ต้องแก้กันต่อไป เพราะมาตรการอะไรเข้ามาช่วยไม่ได้ 

"ถือเป็นสัญญาณที่ดีในช่วงครึ่งแรกปี2568 ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจซบเซา กำลังซื้ออ่อนแอ ถือเป็นปีที่ยากอีกปีหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์"

ส่วนที่ยังต้องรออยู่ก็คือการต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองให้เหลือเพียง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งจะช่วยลดภาระผู้ซื้อและกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์